Neste e-Book, serão apresentados os seguintes temas:
- Glossário técnico
- Conversa inicial
- O que é usucapião?
- Fundamento legal
- Quais são os bens que posso usucapir?
- Quem pode requerer?
- Soma da posse
- Precisa de advogado?
- Espécies da usucapião e seus requisitos
- Por onde começar?
- 1. Busca de certidão na prefeitura
- 2. Localizar registros do imóvel
- 3. Georreferenciamento do imóvel
- 3. Levantamento topográfico
- 3. Memorial descritivo
- 3. ART
- 3. Nota técnica
- 4. Declaração de 3 testemunhas
- 5. Reunir documentos
- 6. Requerimento ao tabelionato de notas
- 6. Ata notarial
- 7. Requerimento ao ofício de registro de imóveis
- Conclusão
- Dúvidas frequentes
Vamos lá!?
1. GLOSSÁRIO TÉCNICO
Escritura do imóvel: é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes, ou seja, é o contrato de compra e venda, elaborado no tabelionato de notas, que após assinado, deve ser encaminhado ao Ofício de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja registrada na matrícula do imóvel.
Inscrição imobiliária: também conhecida como Inscrição do IPTU, é o número de inscrição do imóvel cadastrado na Prefeitura, que contém informações como endereço do imóvel, área territorial e construída, quadra, lote, proprietário, valor venal e demais dados anotados nos registros fiscais municipais, não se confundindo com matrícula do registro de imóveis.
Matrícula: é o número dado a um imóvel nos livros do Oficio de Registro de Imóveis, seguido por anotações que são como um retrato escrito desse imóvel, e dizem exatamente como ele é e a sua localização. Cada imóvel tem sua matrícula própria, aberta quando se faz o primeiro registro.
Oficio de Registro de Imóveis: é o local onde são efetuadas as matrículas, o registro dos imóveis e, ainda, as averbações que tenham relação com esses bens.
Registro: é o ato que diz quem é o proprietário do imóvel ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.
Tabelionato de Notas: popularmente chamado de cartório de notas, é onde são feitas as atas notariais, escrituras públicas, testamentos, inventários, procurações e as autenticações de documentos, autenticações e reconhecimento de firmas.
Usucapião: é a aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.
Usucapiente: é a pessoa física ou jurídica que está em vias de adquirir ou já adquiriu a propriedade de um bem móvel ou imóvel pela usucapião.
Usucapiendo: é o bem móvel ou imóvel que se quer obter pela usucapião.
Usucapir: adquirir bem móvel ou imóvel pela usucapião.
2. CONVERSA INICIAL
O guia completo de como fazer a Usucapião, tratará especificamente do procedimento extrajudicial, e todas as suas peculiaridades.
Em linhas gerais, a usucapião extrajudicial, processa-se perante o Ofício de Registro de Imóveis, e foi uma das grandes novidades trazidas pelo Novo Código de Processo Civil que entrou em vigor em 2016.
Um dos principais objetivos, foi a desjudicialização e a celeridade do procedimento, pois se estima uma duração aproximada de 180 dias, desde que preenchidos os requisitos básicos, quais sejam:
Posse com intenção de dono por um período que pode variar de 2 a 15 anos, a depender da modalidade.
Boa fé e posse mansa, pacífica, contínua e duradoura. Justo título, a depender da modalidade.
Vale destacar, que não se deve confundir o cadastro de um imóvel na Prefeitura com o Registro no Ofício de Imóveis. Na Prefeitura, o imóvel possui um mero número de inscrição imobiliária para fins de lançamento de IPTU, que não confere nenhuma propriedade ou garantia ao possuidor. Já no Ofício de Registro de Imóveis, o imóvel tem uma matrícula que determina de forma inequívoca a sua propriedade.
3. O QUE É USUCAPIÃO?
A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada, ou seja, independe de uma relação jurídica de transmissão, decorrendo da relação direta do adquirente com a coisa móvel ou imóvel.
Observe que não há relação entre o titular que adquiriu e aquele que perdeu a coisa. Daí ser originário o modo de aquisição.
O reconhecimento extrajudicial da usucapião exige o cumprimento dos requisitos materiais de acordo com a sua espécie (modalidade) que veremos a seguir.
4. FUNDAMENTO LEGAL
O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), através de seu art. 1.071, incluiu na Lei de Registros Publicos (6.015/73) o art.21666666666-AA autorizando o reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Assim, ficou instituído o procedimento que é processado diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
Diante da necessidade de regulamentação e padronização, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), elaborou o Provimento n. 65/2017 estabelecendo diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.
5. QUAIS SÃO OS BENS QUE POSSO USUCAPIR?
São passíveis de usucapião quaisquer direitos reais que tenha por seu pressuposto direito à posse com função de fruição, como por exemplo, propriedade, servidão aparente, usufruto, uso, habitação, etc.
A usucapião mais requerida, é sobre bem imóveis, em especial, aqueles de posse, em que não possuem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis.
6. QUEM PODE REQUERER?
A usucapião extrajudicial pode ser requerida tanto por Pessoas Físicas como por Pessoas Jurídicas (empresas), além dos herdeiros, observados os requisitos de cada modalidade.
7. SOMA DA POSSE
De acordo com o art. 1.243 do Código Civil, o requerente pode somar a sua posse à dos seus antecessores para completar o tempo exigido pela modalidade pretendida.
Na prática, você pode adquirir um imóvel e no mesmo dia da aquisição, ingressar com o requerimento da usucapião extrajudicial, porque a posse será somada, e com isso, irá atingir o tempo exigido pela lei.
8. PRECISA DE ADVOGADO?
Sim! A presença do advogado é obrigatória em todas as fases do pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial. Portanto, buscar um advogado com conhecimentos específicos na área antes de iniciar o procedimento, pode economizar tempo e dinheiro.
9. ESPÉCIES DA USUCAPIÃO E SEUS REQUISITOS
Dentre todas as modalidades existentes da usucapião, destacamos as mais utilizadas na prática:
- Usucapião Especial Urbana
Base legal: Art. 183 da Constituição Federal.
Requisitos: posse mansa, pacífica e ininterrupta com ânimo de dono.
Prazo: 5 anos.
Nota: O imóvel deve ter no máximo 250m² e ser utilizado como moradia do requerente ou de sua família.
- Usucapião Ordinária
Base legal: Art. 1.242 do Código Civil.
Requisitos: posse contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé.
Prazo: 10 anos.
Nota: É obrigatória a prova de justo título e boa-fé.
- Usucapião Extraordinária
Base legal: art. 1.238 do Código Civil
Requisitos: posse ininterrupta, sem oposição e possuir o imóvel como seu.
Prazo: 15 anos.
NOTA: essa modalidade dispensa a prova de justo título e boa-fé.
- Usucapião Ordinária Rural
Base legal: Art. 191 da CF e art. 1.239 do Código Civil.
Requisitos: posse ininterrupta, sem oposição, possuir o imóvel como seu, e a área rural deve possuir no máximo 50 hectares.
Prazo: 5 anos.
10. POR ONDE COMEÇAR?
Esclarecemos de início, que não há modelos a serem seguidos, e que cada requerimento da usucapião extrajudicial é diferente do outro.
Para ilustrar melhor como funciona o procedimento, elaboramos um passo a passo básico.