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Usucapião em loteamento irregular

Informativo STJ 700 (Tema 1025)

Agenda 23/07/2021 às 12:45

Usucapião em loteamento irregular. Informativo STJ 700 (Tema 1025).

Inicialmente, cumpre esclarecer que loteamento irregular é aquele que carece de regularidade registral no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem o devido registro é ilegal a abertura de matrícula dos lotes, o que impossibilita o comprador adquirir o direito real de propriedade.

Existem casos onde o loteador tenta regularizar a documentação imobiliária transferindo a propriedade por desmembramento. Entretanto, essa prática é vedada e a matrícula mãe (da terra loteada) acaba sendo bloqueada, o que impede a prática de quaisquer novos atos na matrícula, impedindo a transferência da propriedade.

Veja! O parcelamento do solo urbano poderá ocorrer por meio de loteamento (com abertura de novas vias de circulação) ou desmembramento (com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias).

É o que determina o art. 2° da lei n° 6.766/79:

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

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§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Ocorre que, nos “loteamentos” irregulares existe a abertura de novas vias que se ligam ao sistema viário existente, o que impossibilita a individualização dos lotes por “desmembramento”.

Nesse sentido, a segunda turma do STJ, por unanimidade, no REsp 1.818.564-DF (Tema 1025), decidiu pela possibilidade de aquisição da propriedade por usucapião  de imóvel particular desprovido de registro, decorrente de loteamento irregular.

Assim foi o destaque publicado no Informativo 700 do STJ:

É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.

Na prática, o instituto da usucapião se caracteriza pela aquisição originária do direito real de propriedade, o que possibilita a regularização imobiliária ainda que se trate de imóvel irregular, tendo em vista que tem a peculiar característica de nascer para o direito, produzindo plenos efeitos, sem a necessidade da preexistência de outro proprietário e “limpando” o registro imobiliário.

Ubirajara Guimarães (@ugprofessor)

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Sobre o autor
Ubirajara Guimarães

Direito Imobiliário | @ugprofessor | www.ubirajaraguimaraes.com.br Professor. Palestrante. Parecerista. Advogado (Militante em Direito Imobiliário e Tributário no setor público e privado). Corretor de Imóveis e Conselheiro Suplente do CRECI-Ba 9ª Reg., Assessor do Secretário da Fazenda do Município de Lauro de Freitas/Ba., Membro de Comissão de Avaliação Imobiliária do Município de Lauro de Freitas/Ba., Membro da Comissão de Loteamentos e Comunidades Planejadas e da Comissão de Notarial e Registral do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Bacharel em Direito (F2J). Pós-Graduado em Direito Imobiliário (UNIFACS). Pós-Graduado em Direito Tributário (IBET). Pós-Graduado em Direito Público com Módulo de Extensão em Metodologia do Ensino Superior (UNIFACS). Pós-Graduado em Direito e Política Ambiental (F2J). Tecnólogo - Curso de Nível Superior de Formação Específica em Gestão Imobiliária (UNIFACS). Técnico em Transações Imobiliárias (IEN).

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