Inicialmente, cumpre esclarecer que loteamento irregular é aquele que carece de regularidade registral no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem o devido registro é ilegal a abertura de matrícula dos lotes, o que impossibilita o comprador adquirir o direito real de propriedade.
Existem casos onde o loteador tenta regularizar a documentação imobiliária transferindo a propriedade por desmembramento. Entretanto, essa prática é vedada e a matrícula mãe (da terra loteada) acaba sendo bloqueada, o que impede a prática de quaisquer novos atos na matrícula, impedindo a transferência da propriedade.
Veja! O parcelamento do solo urbano poderá ocorrer por meio de loteamento (com abertura de novas vias de circulação) ou desmembramento (com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias).
É o que determina o art. 2° da lei n° 6.766/79:
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Ocorre que, nos “loteamentos” irregulares existe a abertura de novas vias que se ligam ao sistema viário existente, o que impossibilita a individualização dos lotes por “desmembramento”.
Nesse sentido, a segunda turma do STJ, por unanimidade, no REsp 1.818.564-DF (Tema 1025), decidiu pela possibilidade de aquisição da propriedade por usucapião de imóvel particular desprovido de registro, decorrente de loteamento irregular.
Assim foi o destaque publicado no Informativo 700 do STJ:
É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.
Na prática, o instituto da usucapião se caracteriza pela aquisição originária do direito real de propriedade, o que possibilita a regularização imobiliária ainda que se trate de imóvel irregular, tendo em vista que tem a peculiar característica de nascer para o direito, produzindo plenos efeitos, sem a necessidade da preexistência de outro proprietário e “limpando” o registro imobiliário.
Ubirajara Guimarães (@ugprofessor)
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