A compra de imóveis é um mercado quente. Pessoas e empresas compram e vendem imóveis a todo instante.
Você deve se perguntar se aplica ou não os Direitos do Consumidor na sua compra de determinado imóvel.
Para obter a resposta, é preciso entender se você um Consumidor Imobiliário. Vejamos o texto a seguir:
O que é Consumidor Imobiliário?
Consumidor Imobiliário é a pessoa natural (pessoa física) ou pessoa jurídica (empresas, etc.) que adquire bens imóveis com fornecedor, como destinatário final, desde que ambos configuram em seus atos a relação de consumo.
É importante observar que nem todos os contratos de compra e venda de imóveis configuram relação de consumo. Neste caso, não será possível aplicar o Código de Defesa do Consumidor. Contudo, ao adquirir o imóvel, é necessário conhecer quem são os vendedores (fornecedores), e qual a espécie de contrato está sendo celebrado.
Como caracteriza a relação de consumo na compra e venda de imóveis?
Como visto, para configurar a relação de consumo, é necessário que haja de um lado o consumidor e do outro o fornecedor de serviços ou produtos.
Exemplo:
João celebra contrato para aquisição de um lote de determinada empresa especializada no segmento. Temos neste exemplo a seguinte equação:
João é consumidor + empresa especializada é a fornecedora = Relação de consumo.
João é o Consumidor Imobiliário. Aplica-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor. Mas não aplicaria se João comprasse o lote único que Maria dispunha ocasionalmente.
Vide mais em Art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
Por que o Código de Defesa do Consumidor protege o Consumidor Imobiliário?
Primeiramente é preciso esclarecer que o Código deDefesa do Consumidor protege toda relação de consumo. Isso significa que independente de ser Consumidor Imobiliário ou não, será aplicado o CDC.
No tocante ao Consumidor Imobiliário, é preciso observar outras circunstâncias que adere aos contratos. Só para se ter uma ideia, é muito comum o Consumidor Imobiliário celebrar simultaneamente vários contratos com fornecedores distintos. Dentre eles, bancos, construtoras, seguros e incorporadoras, etc. Cada um desses contratos, possui instrumentalização própria, ou seja, gera responsabilidades ao Consumidor Imobiliário.
Por fim, Código de Defesa do Consumidor entende que o comprador é parte hipossuficiente na relação. Neste sentido, o Consumidor Imobiliário tem maior vulnerabilidade na relação contratual. Com isso, e por inúmeros outros fatores, merece maior proteção jurídica e segurança contratual.
Quais são os direitos básicos do Consumidor Imobiliário aplicáveis na sua compra de imóveis?
Os direitos básicos do Consumidor Imobiliário são os mesmos aplicados em qualquer relação de consumo. Não serão exauridos neste tópico, contudo, serão explicitados os mais comuns.
Vejamos:
1.Direito de Informação adequada, objetiva e clara em toda a relação de consumo
Os contratos e documentos necessários para a compra e venda de imóveis são numerosos e cheios de detalhes técnicos. Por isso, o Código de Defesa do Consumidor determina que o fornecedor deve expor ao Consumidor Imobiliário o resume contendo as principais informações.
Além do resume objetivo e claro, na linguagem comumente compreensível, todas as demais informações e dados envolvendo o negócio, precisa ser claro, objetivo, transparente...
O fornecedor deve expor de forma clara os detalhes dos custos, preços, taxas, tarifas, juros, o valor final a ser pago, metragem, formas de pagamento, áreas comuns e úteis, documentos necessários, bens adesivos inclusos, prazos de entrega da obra, etc.
2.Proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas
A lealdade contratual está dentre os principais princípios contratuais previsto no Código Civil. É uma prática cultural da sociedade, e tamanha importância fez o CDC interioriza-lo de praxe.
O Consumidor é protegido legalmente contra métodos desleais e abusivos praticados pelo fornecedor de serviços e produtos. Com isso, toda cláusula contratual, omissão ou ação que coloca o consumidor em desvantagens, serão consideradas nulas ou anuláveis.
Isso inclui a publicidade abusiva e enganosa. Além, sujeita o infrator a multas e indenizações.
É comum esse tipo de abuso por parte de construtoras e incorporadoras. Dentre eles, a publicidade com formas milagrosas e preços impossíveis na compra de imóveis.
Podemos citar ainda as vendas casadas. Por exemplo, as taxas SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), comissão de corretagem, seguros, etc.
Há outras como publicidade abusiva e enganosa como metragem inferior ao anunciado, materiais de qualidade inferior, obrigação de pagamento de condomínio antes da entrega de chaves e da posse, áreas comuns que não existem, etc.
3.É direito do consumidor a Revisão do Contrato que estabeleça prestações e condições desproporcionais.
É bem comum a existência de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais e fora da realidade do Consumidor Imobiliário. Há outras cláusulas que impõe obrigações indevidas, e ainda, onerosas.
O Código de Defesa do Consumidor assegura a possibilidade de revisão contratual quando as prestações se tornarem excessivamente onerosas. Para isso, é posto em consideração sua realidade financeira, e as condições de pagamento.
4.A reparação por danos morais e patrimoniais individuais
Quem causa prejuízos tem o dever de reparar, tanto nas questões matérias quanto naquelas de teor moral.
O Consumidor Imobiliário tem direito ao ressarcimento de todo dano moral ou patrimonial que sofrer. Isso pode ocorrer desde as cobranças abusivas até a exposição do consumidor ao ridículo.
Além disso, tem o direito de ser ressarcido em dobro nos valores cobrados indevidamente. Com a devida correção monetária.
5.Inversão do ônus da prova
O Consumidor Imobiliário é a parte hipossuficiente da relação de consumo com a construtora ou incorporadora. Nas ações judiciais ou administrativas, a fornecedora poderá ser obrigada provar os fatos alegados pelo comprador do bem imóvel.
Dessa forma, o CDC busca gerar maior equilíbrio entre as partes, pois o fornecedor detém todas as informações e ações técnicas, inclusive jurídico e econômico.
Correção e modificação Imediata das informações: LGPD e Direto do Consumidor Imobiliário.
É direito do Consumidor a correção imediata das suas informações nos bancos de dados e relatórios dos fornecedores de serviços e produtos.
É direito do Consumidor, na condição de titular, a imediata entrega dos seus dados solicitados, bem como a exclusão imediata quando requerida.
O CDC impõe ao fornecedor a correção dos dados assim que requerida pelo consumidor. Essa imposição foi fortalecida pela LGPD – Lei de Dados conhecido como Lei Geral de Proteção de Dados.
Não obstante, a LGPD impõe ainda que o fornecedor (gestor de dados), envie ao consumidor todas as suas informações logo que requerida, prosseguindo com a imediata correção ou exclusão quando solicitada.
Conclusão.
Há muitas garantias previstas e asseguradas no Código de Defesa do Consumidor. Relembrando que o CDC se aplica a qualquer relação de consumo.
Quando a compra e venda de imóveis não configura relação de consumo, aplica-se o código civil, legislação específica e as boas práticas contratuais.
Ainda observo que o Código Civil traz garantias a boa relação contratual.
Antes de celebrar quaisquer contratos, seja compra, venda, comodato ou locação, é importante contratar um Advogado Imobiliário. Dessa forma, minimiza os riscos do investimento e as armadilhas do negócio.
Leia mais no Código de Defesa do Consumidor
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078compilado.htm