A vaga de garagem em condomínios é geralmente, um acessório da unidade autônoma e é objeto de propriedade exclusiva do condômino. Porém, nos edifícios-garagem e nos mistos, a garagem pode ser a própria unidade autônoma, caso em que é o bem principal.
As vagas de garagem em condomínio são um dos espaços mais ocupados pelos moradores, mas também uma das maiores causas de discórdias entre vizinhos. São diversos os problemas que assombram esse espaço. Da demarcação ao aluguel, passando por detalhes como tamanho ou uso indevido.
Apesar de ser garantia de comodidade e segurança para os moradores, a garagem sempre é motivo de conflito. Por causa disso, é necessário que o condomínio conte com regras claras para o uso dessa área.
Na maioria dos casos, essas normas podem ser encontradas na convenção e no regimento interno do condomínio. O síndico e os moradores precisam conhecer esses documentos para saber o que podem ou não fazer em suas vagas no estacionamento do condomínio. Se a legislação interna do condomínio não contar com regras sobre o tema, é preciso convocar uma reunião de assembleia para elaborar essas normas.
Elas deverão ser criadas com base na realidade de cada condomínio e no bom senso. A aprovação é feita m o voto da maioria dos presentes, desde que se tenha o quórum de dois terços dos condôminos.
Existem 3 tipos de vagas de garagem: vaga de garage autônoma, vaga de garagem vinculada e de área comum.
A vaga de garagem autônoma é aquela que possui sua própria matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o que significa que o proprietário possui direito exclusivo. Por se tratar de uma fração ideal do condomínio, ou seja, por ser área privativa, diante da permissão da convenção condominial o proprietário poderá vendê-la separadamente de sua unidade.
A vaga de garagem vinculada é aquela que não possui matrícula própria, porém é considerada propriedade individual do condômino, ou seja, não poderá ser livremente negociada para fins de locação ou venda de forma separada do imóvel, ainda que se trate de uma espécie de propriedade privada e não possua vínculo à matrícula do imóvel.
A vaga de garagem de área comum é aquela que não pertence a nenhum dos condôminos e todos podem dela se utilizar, ou seja, é parte de uma área comum do condomínio, cuja utilização deverá ser compartilhada entre os condôminos à luz das regras de convenção condominial e regimento interno.
A lei 12.607 de 2012 alterou a forma de usar a garagem do condomínio pois proíbe a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores do condomínio. Isso altera o artigo 1.331 do Código Civil, que antigamente permitia a comercialização das vagas desde que com o aval da convenção do condomínio.
A partir de agora, só poderão ser alugadas ou vendidas vagas de estacionamento se houver autorização dos condôminos. Essa aprovação deve ser concedida através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores.
A lei 12.607/12 afeta apenas condomínios edilícios. Desta forma, prédios comerciais com estacionamento independente e edifícios garagem foram impactados.
Art. 1.331. – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Há ainda o enunciado nº 320 do Conselho de Justiça Federal da IV Jornada de Direito Civil, do seguinte teor:
“O direito de preferência de que trata o artigo 1.338 do Código Civil deve ser assegurado não apenas no caso de locação, mas também na hipótese de venda de garagem.”
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
A regra determina que não se pode alugar vaga de garagem a terceiros, entendendo-se como tal pessoas estranhas ou pessoas que não convivam ou trabalhem com os demais condôminos.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Só poderá ser alugada a terceiros, se a convenção condominial permitir, mas atentando-se que entre um terceiro interessado e um condômino, este terá preferência na locação.
Quando um condomínio é instaurado, é necessário fazer uma reunião de assembleia para definir como será feita a demarcação de vagas na garagem do condomínio. Essas informações precisam obedecer às normas estipuladas pela região. As formas mais tradicionais de demarcação de vaga de garagem são:
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Fixa: onde cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da planta do imóvel;
Rotatória: o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.
E as vagas de estacionamento prioritárias? O Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais para idosos. Já no caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida, a lei nacional que promove acessibilidade não se aplica aos condomínios. Portanto, cada município tem as suas regras estabelecidas para lidar com esta questão.
Já no caso de condomínios comerciais, é preciso conferir o que diz a legislação do município. Em alguns locais, a lei autoriza que os veículos sejam estacionados sem muita distância entre si, causando as famosas vagas presas. Entretanto, outros municípios só permitem que os carros sejam estacionados de forma que se deixe 5 metros ou mais de uso frontal livre.
Quanto ao sorteio de vagas de garagem é estabelecido em uma reunião de assembleia, na qual será definido o esquema de demarcação fixa ou rotária. A decisão precisa ser tomada em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Feita a votação, o veredito final deve ser integrado à convenção do condomínio. Para alterá-lo no futuro, é necessário realizar uma nova votação pela assembleia.
O síndico deverá observar na hora do sorteio, as necessidades dos moradores idosos e deficientes. Embora esta atitude seja opcional, garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.
O Código Civil não determina uma medida para o tamanho de vagas de garagem. Entretanto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) de determinados estados estipula o padrão que deve ser seguido.
Nem todos os estados contam com normas ABNT para garagem de condomínio.
Portanto, deve-se consultar a legislação local e o projeto da construção do imóvel que foi aprovado pela prefeitura.
A norma da ABNT para estacionamento foi criada para que um carro de porte médio consiga realizar todas as manobras com segurança.
No estado de São Paulo, as medidas aprovadas pela ABNT para o tamanho de vaga de garagem em condomínio são:
Estacionamento paralelo: quando a vaga está em paralelo no sentido da via. Deve ter 2,30 m de largura por 5,50 m de comprimento.
Estacionamento perpendicular: se o carro deve estar estacionado a 90º,É IDEAL que a vaga tenha 2,30 m de largura por 5 m de comprimento.
Quando o estacionamento está disposto a um ângulo de 30°, 40° ou 60°, a vaga também deve ser demarcada com 2,30 m de largura e 5 m de comprimento.
A Norma NBR 9050:2004 estabelece o acréscimo de 1,2 m de espaço entre vagas quando essas são de uso exclusivo para deficientes. Esses espaços também precisam contar com o símbolo internacional de acessibilidade, tanto no chão quanto em placas.
Já o tamanho de vaga de estacionamento para uma moto deve seguir a média de 1 m de largura e 2,2 m de comprimento.
O síndico também deve consultar a convenção e o regimento interno do condomínio para se certificar se há alguma norma com relação ao tamanho dos espaços de estacionamento. É importante ter essas informações em mãos, caso ocorra de um carro ser maior do que a área oferecida.
É dever do morador conhecer esses detalhes antes de se mudar. Afinal, não é viável que o condomínio redimensione vagas do estacionamento, por causa de um único condômino. Se um veículo não cabe no espaço, ele não deve ficar na garagem.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Código Civil. Lei nºº10.406, de 10 de janeiro de 2002, Brasília, 10 jan.2002, DOU 11 jan. 2002. Disponível em <https://planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/LI0406compilada.htm>.Acesso em 12/08/2021.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, 13 ed. Salvador: Editora Juspodium, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro:. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
LOPES, João Batista, Condomínio, 9. ed. atualizada e ampliada, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2006.