“Só é dono quem registra!”
De acordo com o Ordenamento Jurídico Brasileiro, somente adquire a propriedade de um imóvel, aquele que, após realização do Negócio Jurídico, efetua a formalização do ato através de Escritura Pública registrada em Cartório, seguida do Registro Imobiliário.
Aquele velho ditado popular, “só é dono quem registra” é verídico e corresponde à previsão legal do Código Civil, que estabelece nos artigos 108, 1.227 e 1.245, que só se torna proprietário de um imóvel, aquele que após a Realização do Negócio Jurídico, qual seja; compra, venda, permuta, dação em pagamento, doação e etc., efetua a lavratura de Escritura Pública seguida de registro do imóvel em Cartório.
Enquanto não é realizado os atos de Registro e transferência da propriedade do bem imóvel adquirido, este segue pertencendo ao proprietário registral, estando susceptível a nova alienação, permuta, doação, e, até mesmo, penhora para satisfação de uma dívida, em um processo Judicial, no qual o antigo proprietário seja executado.
Para regularizar imóveis sem registro, podemos apontar duas estratégias jurídicas, inicialmente, que aquele que adquiriu o imóvel, busque o proprietário registral (antigo dono) e solicite a lavratura da Escritura Pública, que deverá, posteriormente, ser Registrada em Cartório de Registro de Imóveis, alcançando assim, o efeito erga omnes.
Contudo, se por algum motivo, a Escritura Pública não puder ser lavrada, ou o proprietário registral não for encontrado, é necessário a análise do caso concreto, para realizar a aquisição do imóvel através do Instituto Jurídico da Usucapião.
Afinal o que é USUCAPIAO?
Usucapião é uma forma originária de aquisição imobiliária, na qual o possuidor, após cumprimentos de alguns requisitos legais, torna-se legítimo proprietário do bem, móvel ou imóvel, sem que haja a necessidade de transmissão do imóvel de uma pessoa para a outra.
Neste sentido, a usucapião leva em consideração a posse no imóvel (uso), resguardando o possuidor que aplica o fim social da propriedade (moradia), de forma mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com a aparência de do imóvel.
Um exemplo seria uma pessoa que reside em um imóvel por vários anos, sem registrá-lo, mas que mantém a aparência de dono, realizando todas as reformas e manutenções necessárias, além de pagar as contas mensais e o IPTU do local.
É certo que para entender melhor a Usucapião, é necessário conhecer suas principais espécies e requisitos.
Usucapião Urbana
Esta modalidade encontra previsão na Legislação Brasileira e busca aquisição originária de imóveis com até 250m², utilizados pela parte ou por sua família como moradia. São requisitos; O exercício da posse mansa, pacífica, sem oposição e ininterrupta pelo período de 05 (cinco anos). Nesta modalidade não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública), contudo, a parte não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.
Usucapião Rural
Esta modalidade encontra previsão legal na Constituição da Republica e busca a aquisição originária de propriedades rurais, com área de até 50 hectares, tornando-a produtiva pelo trabalho do interessado com a terra, ou, ainda, firmando nela moradia ou de sua família. São requisitos: A posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, além da moradia ou exercício de atividades produtivas no local, pelo período de 05 (cinco) anos. Nesta modalidade, não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública).
Usucapião Extraordinária
Nesta modalidade, não existem restrições quanto o tamanho do imóvel. A Legislação Brasileira prevê a necessidade de que o possuidor exerça a posse (uso) do imóvel por 15 (quinze) anos, de forma ininterrupta, mansa, pacífica e sem oposição, não sendo exigido por lei, a apresentação de justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) nem mesmo comprovação de boa-fé. Destaque-se, ainda, que nesta modalidade, se o interessado utilizar o imóvel como moradia ou nele realizar obras de caráter produtivo, o prazo da posse será reduzido para 10 (dez) anos.
Usucapião Ordinária
Nesta modalidade, prevista na Legislação Brasileira, o interessado pode adquirir a aquisição originária de imóveis, urbanos ou rurais, desde que exerça a posse (uso) no imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição por mais de 10 (dez anos), com justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) e boa-fé. Destaque-se, ainda, que o prazo da posse poderá ser reduzido para 05 (anos), se possuidor tiver estabelecido no imóvel moradia ou nele realizado investimentos e melhorias.
Usucapião Coletivo
Esta modalidade encontra previsão na Legislação Brasileira e no Estatuto da Cidade e, garante a possibilidade da Usucapião para pessoas de comunidades carentes, buscando o bem-estar coletivo e a segurança. São requisitos: a existência de núcleos urbanos informais (comunidades) de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, há mais de 05 (cinco) anos, sendo o local utilizado para moradia de pessoas de baixa renda. Destaque-se, ainda, que os interessados não podem ser proprietários de outros imóveis urbanos ou rurais e, é necessário que a área total do local pretendido, dividida pelo número de moradores, não ultrapasse 250m² por possuidor.
Usucapião Familiar
Esta modalidade, prevista pela Legislação Brasileira, dispõe sobre a prescrição aquisitiva do imóvel em caso de abandono de lar por parte de um dos cônjuges, visando proteger a família e o cônjuge abandonado. São Requisitos: o abandono imotivado e voluntário por um dos cônjuges e 02 (dois) anos de posse direta, exclusiva, ininterrupta e sem oposição, por parte do cônjuge abandonado. Nesta modalidade, o imóvel urbano não pode exceder 250m² e deve ser utilizado pelo cônjuge abandonado como moradia. Destaca-se, ainda, que o interessado não pode ser proprietário de outro bem imóvel, urbano ou rural.
Abandono de Lar pode ocasionar o Usucapião Familiar?
No ano de 2011, entrou em vigor no Brasil uma lei que acrescentou ao Código Civil o artigo 1240-A , fazendo previsão do instituto conhecido como USUCAPIÃO FAMILIAR.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Neste sentido, o cônjuge abandonado, que exerce a posse (uso) sobre o imóvel de até 250m² por 02 (dois) anos, de forma exclusiva, direta, ininterrupta e sem oposição, utilizando-se do local como sua moradia ou de sua família, pode adquirir a propriedade exclusiva do imóvel através da Usucapião Familiar, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Ou seja, a Usucapião Familiar, surgiu como meio de proteção ao cônjuge abandonado, garantindo-lhe o direito de adquirir a exclusicidade sobre o imóvel que antes era partilhado entre o casal, quando por escolha própria e imotivada, o parceiro opta por abandonar sua família.
No caso da Usucapião Familiar, além do preenchimento dos requisitos legais, previstos no art. 1240-A do Código Civil, para que se configure a prescrição aquisitiva do imóvel, é necessário que abandono do cônjuge ocorra de forma específica e direta, não sendo suficiente a simples saída do domicilio para a configuração do abandono de lar.
Nesta vereda, para que se configure o abandono do lar é necessário que o esposo/esposa se retire do núcleo familiar e abandone o cônjuge, arcando sozino com todos os ônus que recaiam sobre o imóvel, tais como; IPTU, parcelamento do imóvel ou emprestimo bancário para pagamento do bem, água, luz e afins.
Posso me vingar através da Usucapião familiar?
A Usucapião Familiar NÃO é uma punição a quem optou por sair de casa, não podendo ser utilizada pelo cônjuge abandonado como tentativa de vingança.
Nos casos em que ocorre apenas a separação de corpos, ou casos em que o cônjuge opte por não mais conviver no seio familiar, mas continua auxiliando a família e arcando com as despesas familiares, não configuram o abandono de lar capaz de ensejar a Usucapião Familiar.
A Usucapião Familiar trata-se de um instrumento de proteção ao esposo/esposa, que indevidamente fora desamparado, arcando sozinho com todas as despesas que deveriam ser do casal, visando garantir que o cônjuge abandonado tenha direito a totalidade do imóvel, sem a necessidade de partilhar o bem com quem injustamente o abandonou!
Caso você esteja passando por esta situação, ou conhece alguém que tenha sido desamparado pelo cônjuge, arcando sozinho com as despesas do imóvel e familiares, entre em contato conosco pelos nossos canais de atendimento que iremos te ajudar.
Consgo usar a USUCAPIÃO no meu apartamento?
É comum a dúvida quanto à possibilidade da Usucapião em apartamentos, sendo que, tal possibilidade tem causado estranheza aos nossos leitores, durante a abordagem ao assunto.
Então, prefacialmente cumpre destacar que SIM! É possível a prescrição aquisitiva de um apartamento através da USUCAPIÃO.
Isto, pois, a lei faz previsão da possibilidade de usucapião em imóveis, não havendo distinção entre casas, apartamentos ou terrenos.
"Neste sentido, encontra-se previsto no art. 1.238 que “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade (…)”.
Ou seja, uma vez que o possuidor do apartamento detenha a posse do imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, sendo responsável pelos cuidados e manutenção do imóvel com aparência de dono, poderá também ingressar com uma ação de USUCAPIÃO para adquirir a prescrição aquisitiva no imóvel.
Destaque-se que o prazo de 15 anos, descrito no art. 1.238 do Código Civil, acima transcrito, corresponde à hipótese de Usucapião Extraordinária.
Contudo, existe, ainda, a possibilidade de enquadramento nas demais hipóteses de Usucapião previstas em lei, podendo-se reduzir o prazo para 10 anos através da Usucapião Ordinária, 05 anos para Usucapião Especial Urbana ou até mesmo 02 anos para a Usucapião Familiar, desde que preenchidos os requisitos necessários em cada uma das espécies de Usucapião acima descritas.
Como saber se meu imóvel pode ser regularizado na ação de Usucapião?
Para a prescrição Aquisitiva de um imóvel por intermédio da Usucapião, é necessário que nosso advogado analise os documentos e o caso em concreto, para definir se o procedimento poderá ser realizado Extrajudicialmente em cartório, ou se haverá a necessidade da Intervenção Judicial.
Além disso, analisa-se, ainda, com base nas informações prestadas e documentação apresentada pelo cliente, em qual modalidade de usucapião a parte pode se encaixar, buscando assim a celeridade, agilidade e assertividade no registro do imóvel.
Em suma, nota-se que apesar dos requisitos específicos, que são bem simples de serem alcançados, é imprescindível a existência da posse prolongada no tempo, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, além da aparência de dono e cuidados com a manutenção do imóvel por parte do interessado, para que se configure a prescrição aquisitiva por meio da Usucapião.