A administração de um condomínio, seja ele residencial ou comercial, não é uma tarefa simples. Esse trabalho envolve relações entre pessoas, e muito mais que isso, que frequentam todos os dias o mesmo ambiente.
Tendo em vista isso, a administração de um condomínio exige muito cuidado para que, entre outras coisas, não haja comprometimento de relacionamentos, ou geração de mais conflitos.
A quantidade de pessoas vivendo em prédios e condomínios só cresce no Brasil, e por isso o direito brasileiro traz regramentos específicos para esta área, que conhecemos como Direito Condominial.
O que é o Direito Condominial?
O Direito Condominial é a área dentro do Direito Civil Brasileiro que regula a relação entre moradores, trabalhadores e conviventes de uma mesma construção imobiliária – construções coletivas, ou seja, que abrangem a casa ou o local de trabalho de diferentes pessoas.
A regulação trazida sobre a matéria do Direito Condominial fornece regras do uso normal de uma propriedade, e prevê, também, a aplicação de penalidades quando elas não são seguidas pelos condôminos.
Essas edificações, por comportarem muitas pessoas diferentes, sem relação prévia entre si, é sede de conflitos dos mais diversos tipos frequentemente. E, no caso de conflitos, sem uma regra pré-estabelecida por um terceiro imparcial, quem é que estaria certo?
O Direito Condominial, como regra estabelecida pelo ordenamento jurídico brasileiro, é, portanto, a regulamentação capaz de guiar as relações e solucionar os possíveis conflitos de um condomínio.
Legislações aplicáveis
Atualmente, as relações entre condôminos e a resposta para conflitos são baseadas no Código Civil Brasileiro, entre os artigos 1.331 e o 1.358. Todavia, antes do Código Civil de 2002, havia uma outra lei – Lei do Condomínio, nº 4.591/64 – que foi derrogada.
Quando uma lei é considerada derrogada, significa que ela foi revogada parcialmente, ou seja, ela ainda possui alguns artigos válidos, sendo utilizada quando o Código Civil for omisso a determinada questão, por exemplo, e não possuir regra contrária ao disposto no Código Civil vigente.
Quanto a outras particularidades internas de condomínios – que variam de condomínio para condomínio – é preciso citar as Convenções e o Regulamento Interno de cada propriedade. Estes documentos trazem, por exemplo, normas de conduta, entre outras determinações, não podendo, todavia, contrariar o disposto no Código Civil.
Principais regras do Direito Condominial
Não há dúvidas que o estipulado entre os artigos 1.331 e 1.358 são de suma importância para a regulação de condomínios. Por isso, para simplificar e exemplificar um pouco o assunto, abaixo separamos as principais regras desde livro jurídico:
Direitos dos condôminos
- Usar e livremente dispor das suas unidades;
- Usar partes comuns do condomínio conforme sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
- Participar e votar nas deliberações da assembleia de condomínio, estando quite.
Deveres do condômino
- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção ideal (pode haver disposição diferente em convenções internas);
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, e não alterar a forma e a cor da fachada da mesma;
- Não utilizar sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores ou frequentadores do condomínio.
Outras regras previstas no Código Civil
- Quando do aluguel de área no abrigo para veículos, preferir-se-á os condôminos a estranhos;
- Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino (ou alguns) incumbem a este(s);
- O proprietário do terraço de cobertura deve arcar com despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às demais unidades inferiores;
- Obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição – total ou parcial;
- Regras sobre a administração do condomínio, e as competências do síndico (convocação a assembleias, representação do condomínio, fazer cumprir a convenção, prestar contas ao demais, entre outras funções);
- Quórum para realização de obras no condomínio, tanto obras voluntárias, quanto úteis;
- Regramento quanto a obras ou reparos necessários e urgentes da edificação;
- Situações em que a aplicação de multa e penalidades por parte do condomínio é possível;
- Disposição sobre a extinção do condomínio.
Quando contratar um advogado condominial é necessário?
Muitos síndicos de condomínios possuem dificuldade em visualizar que administrar um local como este não é apenas cuidar de contas e cobrar condôminos inadimplentes. Por um lado, é compreensível, tendo em vista que, na grande maioria das vezes, o síndico de um condomínio não possui experiência, ou até mesmo pleno conhecimento das regras jurídicas que circundam um condomínio.
O Direito Condominial possui um rol de regras, como já citamos algumas no tópico acima, e entendê-las por completo é a melhor forma de evitar conflitos. Por isso, a contratação de um advogado condominial é recomendável antes da existência de conflitos, para que seja feita uma orientação e atuação preventiva.
O advogado especialista em direito condominial é preparado para solucionar conflitos existentes, sejam relacionais ou administrativos, baseando-se nas normas da legislação condominial do ordenamento jurídico vigente.
O profissional também atua na orientação preventiva do síndico do condomínio, na análise e elaboração de contratos, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais, e possui capacidade para propor ações de cobrança, despejo, entre outras quando estas medidas forem necessárias.
Abaixo, citamos causas comuns que levam síndicos ou outros moradores e frequentadores de condomínios a buscarem a ajuda de um advogado condominial:
- Reclamação por barulhos ou ruídos: latidos de cachorro, choro de criança, música alta, horário de silêncio não respeitado, brigas entre pessoas do mesmo apartamento ou nas áreas comuns;
- Sorteio de vagas de estacionamento, ou carros estacionados em vagas que não deveriam estar por eles ocupadas;
- Animais de estimação: urinar em local proibido pela convenção condominial, ou que vá contra os bons costumes, por exemplo;
- Inadimplência de valores referentes ao condomínio;
- Danificação de patrimônio: quebra de objetos, obra no apartamento que causou infiltração ou vazamento de água, entre outros.
O Direito condominial é essencial para resolução de conflitos que possam surgir em decorrência da convivência entre pessoas em um condomínio. Buscar a orientação correta e de profissional qualificado é de suma importância para terminar com conflitos da melhor maneira possível, visando também a mantença das relações interpessoais.
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