TAXA DE MANUTENÇÃO NO LOTEAMENTO E A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO
Rogério Tadeu Romano
Segundo o site do STJ, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel, não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior.
O relator, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.
O ministro destacou que, no julgamento do Tema 882 dos recursos repetitivos, a Segunda Seção fixou o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.
Segundo o magistrado, também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no cartório de imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes.
A matéria foi discutida no REsp 1.941.005.
No julgamento do REsp nº 1.422.859/SP, ficou decidido que por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.
Na matéria entendeu o STJ:
“Consoante a reiterada jurisprudência das Turmas que compõem a eg.Segunda Seção deste Sodalício, as taxas de manutenção cobradas por associação de moradores não podem ser equiparadas a despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem. Precedentes.
4. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência dominante desta Corte, incide, na espécie, o óbice da Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.
5. Agravo interno não provido, com aplicação de multa.
(AgInt no AREsp 970.354/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 27/4/2017, DJe 16/5/2017 ).
Aliás, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, restou fixado o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores e/ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. “
Entendeu o STJ que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ' (EREsp 444.931⁄SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Rel. p⁄ o acórdão Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJU de 1º.2.2006).
No mesmo sentido, os seguintes precedentes da Segunda Seção : AgRg nos EAg 1.385.743⁄RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 26⁄9⁄2012, DJe 2⁄10⁄2012; AgRg nos EAg 1.330.968⁄RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, julgado em 26⁄10⁄2011, DJe 7⁄12⁄2011; AgRg nos EREsp 623.274⁄RJ, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 13⁄4⁄2011, DJe 19⁄4⁄2011; EDcl no AgRg nos EAg 1.063.663⁄MG, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13⁄4⁄2011, DJe 25⁄4⁄2011; AgRg nos EAg 1.053.878⁄SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 14⁄3⁄2011, DJe 17⁄3⁄2011 e AgRg nos EREsp 1.003.875⁄RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25⁄8⁄2010, DJe 10⁄9⁄2010. Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591⁄1964.
Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos
registros públicos.
Assim entendeu-se:
“5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo.6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido.(REsp 1422859/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015)”
Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591⁄64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido . Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal " (RE nº 432.106⁄RJ, PRIMEIRA TURMA, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, Dje 4⁄11⁄2011 - grifou-se).
Em seguida, no julgamento do AI nº 745.831⁄SP, convertido no RE nº 695.911⁄SP, a Suprema Corte reconheceu a repercussão geral da questão, como demonstra a ementa do referido acórdão: " DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇAO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL " (AI 745.831⁄SP, TRIBUNAL PLENO, Rel. Ministro DIAS TOFFOLI, Dje 28⁄11⁄2011 - grifou-se). A seu turno, o Subprocurador-Geral da República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, em parecer colacionado ao extraordinário antes aludido, opinou pelo não provimento do recurso, nos termos da transcrição abaixo: "(...) Os direitos ora sob exame, embora aparentemente em conflito, regulam, na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que não são excludentes ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do rateio das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não constituindo consequência do vínculo associativo. Como se pode notar, o exercício da liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão entre interesses ou direitos que justifique a aplicação da técnica da ponderação. Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro não é razoável que prevaleça interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio . Os princípios da equidade e da eticidade são universais e se irradiam por todo o ordenamento jurídico, tendo sido adotado em caráter absoluto pelo Código Civil de 2002, sua finalidade é fazer com que as pessoas, em seus relacionamentos, valorizem ao máximo, o culto do aperfeiçoamento de sua convivência social. Um dos consectários da eticidade é o princípio da vedação de enriquecimento sem causa, previstos nos arts. 884 a 886 do Código Civil⁄02, que condena o incremento patrimonial sem fundamento em título idôneo a justificá-lo. (...) A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo ". (grifou-se) O fato de ter sido reconhecida a repercussão geral da matéria, no entanto, por si só, não suspende a tramitação dos recursos especiais submetidos ao julgamento do Superior Tribunal de Justiça, mas eventual sobrestamento somente se dará na hipótese de posterior interposição de recurso extraordinário."
Em 18/12/20, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou o tema 492 e decidiu ser inconstitucional a cobrança de taxas de condomínio pelas associações que administram loteamentos fechados dos proprietários de lotes e casas que não se associaram ou que não tenham tal obrigação registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O Recurso Extraordinário nº 695911 foi autuado no dia 19/06/12 no STF, tendo demorado mais de oito anos para que fossem analisadas as manifestações de diversos amicus curiae (amigos da corte), dentre eles o Secovi-SP, a Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro e a Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – Anvifalcon. O STF ao apreciar o tema 492 de repercussão geral fixou a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário
não-associado.”
Essa, portanto, a disciplina a abordar com relação a matéria.