O Superior Tribunal de Justiça, resguardadas certas particularidades, entendeu que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, não se configura abusiva a clausula que estabelece prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias, desde que observado o direito de informação ao consumidor.
A mencionada orientação foi aplicada, entre outros, nos seguintes julgados.: AgInt no REsp 1869783/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 14/12/2020. AgInt nos EDcl no REsp 1702692/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 03/12/2020. AgInt no AREsp 1419022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2020, DJe 09/10/2020.
Cumpre notar que este posicionamento não destoa dos parâmetros normativos que integram o sistema protetivo de defesa dos direitos do consumidor. Destacam-se, a seguir, algumas referências legislativas que evidenciam isso.
Em primeiro lugar, poder-se-ia alegar que a referida cláusula de prorrogação seria inválida, considerando que, de acordo com o art. 39, inciso XII, do CDC, a falta de estipulação de prazo para o cumprimento da obrigação do fornecedor configura prática abusiva.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
A alegação não teria fundamento pois, não obstante pudesse existir abusividade pela ausência de indicação de prazo, não haveria, em tese, prática abusiva se o prazo inicialmente fixado para entrega do bem fosse prorrogado.
Em segundo lugar, poder-se-ia questionar a validade da cláusula de prorrogação, tendo em vista que nos contratos de consumo o consumidor teria direito de conhecer previamente todas as peculiaridades relativas ao negócio, como se nota da leitura do art. 46 do CDC.
Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
Sobre esse segundo ponto é válido salientar que foi justamente com atenção ao citado dispositivo que no, entendimento esboçado, o Superior Tribunal de Justiça condicionou o reconhecimento da validade da cláusula de prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra à observância do direito de informação ao consumidor.
Por fim, seria possível questionar a decisão alegando-se que, segundo o art. 51, inciso XIII, do CDC, considera-se considera nula a cláusula contratual que autoriza o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou qualidade do contrato.
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração.
Essa última objeção não poderia prosperar pois, no caso em destaque se tratou de modificação unilateral do contrato. A cláusula de tolerância autorizativa da prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra só foi considerada válida por ter sido previamente estabelecida no contrato e não unilateralmente modificada após a celebração do ajuste. Além de mais, a autorização antecipada para dilação do prazo não configura hipótese de modificação unilateral superveniente de conteúdo ou qualidade do contrato.
Ainda que no caso analisado não tenha havido estipulação nesse sentido, convém lembrar que o art. 53 do CDC também considera nula a cláusula contratual que estabelece perda total das prestações já pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento parcelado.
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Como se vê, as regras do Código de Defesa do Consumidor repelem a validade da cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção.
Lei 4.591/1964 (Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias) e da Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).
É preciso acrescentar, além disso, que o entendimento esboçado acima também se harmoniza com outras disposições da legislação especial, notadamente da Lei 4.591/1964 (Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias) e da Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).
Observe-se, a propósito, que a Lei nº 13.786/2018 alterou a Lei 4.591/1964 (Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias) e a Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), justamente para que fossem mais precisamente disciplinadas as resoluções dos contratos por inadimplementos dos adquirentes de unidades imobiliárias em incorporações imobiliárias e em parcelamentos de solo urbano.[1]
Vejamos algumas das previsões normativas da Lei 4.591/1964 (Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias) sobre o assunto.
Indicação obrigatória do prazo da entrega das obras e definiçao dos critérios para eventual prorrogação.
Ressalte-se que, no contexto da Lei nº Lei 4.591/1964, incorporação imobiliária é a atividade destinada à promoção e realização de construções de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas, para alienação total ou parcial.[2]
Em vista disso, a construção dos imóveis, no âmbito dessa incorporação (construção de edificação em condomínio), pode resultar de contrato de empreitada ou de administração. A contratação do construtor, em ambos os casos, pode ficar a cargo do incorporador (o incorporador contratará terceiro para realizar obra)[3] ou ser feita diretamente pelos adquirentes (os adquirentes, nesse caso, contratam um construtor para realizar a obra). A despeito disso, independentemente da forma ajustada, além de outras formalidades[4], no que concerne à construção, o instrumento contratual deverá obrigatoriamente indicar o prazo da entrega das obras e as condições (e formas) de sua eventual prorrogação.[5]
Inclusão obrigatória de quadro-resumo com informações mínimas.
Sem prejuízo das mencionadas regras, nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, deverá haver um quadro-resumo com, no mínimo, as seguintes informações[6]:
i) preço total que deverá ser pago para a aquisição do bem imóvel;
ii) valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
iii) valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
iv) forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
v) índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
vi) consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente. A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito. As cláusulas que tratam dessas questões, por implicarem limitações de direitos do consumidor, só serão válidas, se forem redigidas com destaques que permitam facilmente a imediata compreensão do seu teor. Além do mais, a vinculação do adquirente dependerá de ciência, mediante lançamento de assinatura ou visto, em cada cláusula limitativa.[7]
vii) taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
viii) informações sobre a possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor[8], em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
ix) prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
x) informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
xi) número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
xii) termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade (a intempestividade está prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964).
Se o contrato não contiver alguma das informações básicas do quadro-resumo, ainda poderá ser concedido um de até 30 (trinta) dias para suprimento da omissão. Vencido o prazo sem a superação da omissão, estará configurada justa causa para a resolução do contrato em favor do adquirente do bem.[9]
Inexistindo vícios dessa natureza, a resolução contratual só será justificável quando configuradas as demais hipóteses previstas na lei ou no contrato.
É importante dizer que, havendo previsão clara e expressa nesse sentido, adquirente não poderá resolver o contrato, nem exigir o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador, se a entrega do imóvel for feita dentro do prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, contado da data indicada para a conclusão do empreendimento.
Se o adquirente não tiver concorrido pelo atraso, caso o bem não seja entregue no prazo mencionado de até 180 (cento e oitenta) dias, haverá justa causa para a resolução do contrato. A adquirente do bem, nessa hipótese, poderá não só pretender a resolução do contrato, mas também exigir, no prazo de até 60 (sessenta) dias, a restituição integral dos valores pagos, com multa correção monetária.[10]
Confira o inteiro teor do Art. 43-A da Lei nº 4.591/1964.
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada.
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
Acrescente-se, por fim, que o legislador também definiu critérios para a restituição de valores pagos ao incorporador na hipótese de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto da obrigação. Sobre isso, confira o art. 67-A da Lei n 4.591/1964:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Esses são algumas das diversas regras da Lei 4.591/1964 que versam sobre o tema estudado.
Conclusão.
De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que observado o direito de informação ao consumidor, não se configura abusiva a clausula que estabelece prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
Esse posicionamento, como visto, além de ser compatível com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor também está em sintonia com as disposições da legislação especial principalmente com as regras da Lei 4.591/1964.
Jurisprudência.
Recomendo a leitura dos seguintes julgados do Superior Tribunal:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ABUSIVIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. COBRANÇA DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias a respeito da abusividade da cláusula de tolerância estabelecida no contrato, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem como na interpretação de cláusula contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n. 5 e 7 do STJ. 2. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Precedentes. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1848775/RO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/02/2021, DJe 03/03/2021).
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos. (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. 2. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1110797/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJe 04/12/2017).
No mesmo sentido: AgInt no REsp 1869783/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 14/12/2020; AgInt nos EDcl no REsp 1702692/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 03/12/2020; AgInt no AREsp 1419022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2020, DJe 09/10/2020.
[1] Para aprimoramento do estudo, recomendo a leitura dos artigos 28, 35-A, 43-A, 48 e 67-A da Lei nº 4.595/1964, destacados abaixo.
[2] Lei nº Lei 4.591/1964: Art. 28, parágrafo único.
[3] Quando a construção já estiver incluída no contrato firmado entre o adquirente e o incorporador. Nesse caso o incorporador será responsável pela realização da obra ou pela contratação de um outro construtor.
[4] E.g. O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato (art. 48, §2º).
[5] Lei nº Lei 4.591/1964: Art.48.
[6] Art. 35-A da Lei nº 4.595/1964.
[7] Aplica-se o art. 54, §4º, do CDC: As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.
[8]Art. 49 da Lei nº 4.595/1964. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
[9] Art. 35-A, §1º da Lei nº 4.591/1964.
[10] Art. 43-A da Lei nº 4.591/1964.