O presente artigo tem como objetivo auxiliar advogados atuantes na área de direito imobiliário ou interessados neste ramo, seja por motivos de estudo ou de negócios
Recentemente, em meu escritório me deparei com uma situação em que a minha cliente havia assinado um contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com um terceiro.
Assim, a cliente esperava que tal contrato seria cumprido normalmente, ou seja, que a venda do bem iria se concretizar.
Porém, no caso, o terceiro (promitente vendedor) não cumpriu com sua obrigação assumida em contrato, uma vez que alienou o bem para outra pessoa.
Dessa forma, minha cliente (promitente compradora) ficou sem o imóvel do qual já havia realizado todo planejamento financeiro para adquiri-lo, conforme ajustado com o promitente vendedor.
Diante destes fatos, ajuizei ação em favor da promitente compradora. Além disso, fiz pedido de danos morais sofridos pela minha cliente.
Ressalta-se que ficou configurada o ocorrência de danos morais, tendo em vista os abalos emocionais e a frustração que acometeram a parte autora em razão de ter sido enganada pelo promitente vendedor, bem como por esse fato ter causado expectativas na autora, que acreditou que teria, finalmente, sua casa própria e assim melhorar sua qualidade de vida, não precisando mais morar em imóvel locado.
O fato de a requerente ter sido enrolada pelo promitente vendedor causou-lhe mais do que mero aborrecimento, causou-lhe um sentimento de profunda indignação pelo descaso com que foi tratada.
Ademais, a prova do dano moral é até mesmo dispensável, por estar in re ipsa, ou seja, segundo a mais balizada jurisprudência, nem mesmo se faz necessário comprovar em juízo os danos morais experimentados, pois a obrigação de indenizar decorre do próprio descumprimento contratual (ato ilícito) cometido pelo Réu:
Nesse sentido, vejamos o seguinte precedente perfeitamente aplicável ao caso concreto:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de parcial procedência. Insurgência recursal dos autores. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso a estabelecer distinção para com os meros aborrecimentos inerentes ao inadimplemento contratual. Frustração do programa contratual que, para muito além do substancial atraso da obra, relevado pelos autores, decorreu de abuso manifesto na cobrança de valores relativos ao saldo devedor. Conduta incompatível com as diretrizes da boa-fé objetiva. Hipótese de concreta afetação da esfera existencial dos autores. Reparação devida. Quantum indenizatório arbitrado em R$ 10.000,00, observadas as diretrizes da razoabilidade e proporcionalidade, presente ainda o duplo escopo, compensatório/punitivo da reparação. Juros de mora incidente sobre valores a ser repetidos e reparação por danos morais. Termo inicial. Data da citação. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10682803620198260100 SP 1068280-36.2019.8.26.0100, Relator: Airton Pinheiro de Castro, Data de Julgamento: 09/06/2021, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2021).
APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO -RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - SÚMULA Nº 543 DO STJ - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - SENTENÇA MANTIDA. 1) Tem legitimidade para compor o polo passivo da ação a empresa que, embora não tenha recebido diretamente valor referente à comissão de corretagem, é indicada como responsável pela não conclusão do negócio e, portanto, pelas respectivas despesas arcadas pelos autores; 2) Tratando-se de relação de consumo e configurada a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, aplica-se a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o desfazimento do negócio por culpa exclusiva do promitente vendedor obriga a imediata e integral restituição das parcelas pagas ao promitente comprador; 3) Não há reparo a fazer na sentença que fixa adequadamente o valor referente ao dano material e atende às balizas desta Corte na estipulação da indenização por danos morais; 4) Apelo conhecido e desprovido. (TJ-AP - APL: 00659579620148030001 AP, Relator: Desembargador MANOEL BRITO, Data de Julgamento: 25/09/2018, Tribunal).
Com base no que foi exposto, resta evidente que é possível pleitear danos morais em razão do descumprimento do contrato de compromisso de compra e venda por um dos contratantes.
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