A regularização de imóveis é uma preocupação que normalmente aparece nas horas mais inconvenientes: seja em um processo de compra e venda, na descoberta que aquele bem não pode ser usado como garantia ou, até mesmo, em um momento de luto, ao longo de um inventário.
Quando isso ocorre, muitas pessoas acreditam estar diante de um enorme problema, que coloca em risco seu imóvel. Não raras vezes, ainda, evitam tomar uma decisão no sentido da regularização, pelo medo das consequências sem saber que a legislação tende a proteger e facilitar este procedimento.
Fato é que a legislação brasileira é bastante asseguradora de direitos sobre imóveis, sobretudo aqueles destinados à moradia ou à subsistência, tipicamente favorecendo a pessoas que dá uso ao bem, Por isso, contar com a ajuda de um escritório de advocacia com conhecimento no assunto pode facilitar o procedimento de regularização de imóveis, colocando-os à disposição plena para qualquer tipo de fim.
No artigo de hoje, buscamos desmistificar um pouco o que é a regularização de imóveis, bem como explicar suas modalidades e responder as dúvidas mais comuns sobre este assunto. Esperamos que o artigo seja útil e, como sempre, estamos à sua disposição para a resolução de mais dúvidas que você ainda possa ter ao final da leitura.
O que é a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis pode ser resumida como a adequação necessária para que um bem imóvel esteja completamente conforme a lei local, seja no que diz respeito à sua matrícula, à sua propriedade, à sua posse ou a questões documentais diversas.
Em outras palavras, regularização de imóveis é o termo genérico que abrange uma série de procedimentos variados, todos eles destinados a obter esta conformidade legal que regularize em plenitude um imóvel.
Embora seja muito comum que a regularização de imóveis seja associada a termos como a usucapião, é absolutamente comum que este tipo de atuação também diga respeito a questões burocráticas, como a conformidade de um projeto arquitetônico, ou mesmo a regularização de um endereço escrito incorretamente na matrícula do imóvel.
A diferença entre posse e propriedade
Como acabamos de mencionar, é muito comum que a regularização de imóveis seja associada à usucapião. Abordaremos este procedimento ao longo deste artigo. É por isso que é absolutamente essencial fazer a diferenciação entre posse e propriedade que são os conceitos fundamentais de qualquer usucapião.
Pode-se dizer que a propriedade é um título, enquanto a posse é um fato. Em outras palavras, propriedade é o reconhecimento legal de que um indivíduo é proprietário, dono, de um certo imóvel. Ela se dá pela determinação de quem é o proprietário na matrícula do bem.
Do outro lado, a posse é algo que se exerce na prática, na vida real. O possuidor é quem efetivamente exerce os atos que tipicamente se atribui ao dono de um imóvel. Imagine, por exemplo, que uma pessoa acredita estar comprando regularmente um imóvel, mas o proprietário não transferiu a propriedade para o comprador.
A pessoa que comprou o bem construiu uma casa sobre o terreno, pagou o IPTU, as contas de energia elétrica em seu nome e criou seus filhos por mais de 20 anos naquele espaço. O proprietário de direito nunca solicitou sua saída, ou contestou sua presença.
É evidente que o comprador é possuidor daquele bem, mesmo que a propriedade se mantenha sob o nome do antigo dono.
Você percebe a diferença?
A regularização por meio da usucapião busca justamente tornar a propriedade do seu possuidor de fato.
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Por que é tão importante fazer a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis é essencial para quem pretende utilizar aquele bem para qualquer tipo de transação legal. Significa dizer que para tentar vender, usar como garantia, transferir ou realizar qualquer tipo de procedimento com aquele bem, é absolutamente essencial ter o bem regularizado.
Caso contrário, haverá problemas na matrícula que impedirão a correta negociação. É bem verdade que existem pessoas que negociam direitos sobre bens como uma cessão de posse, por exemplo. Estes contratos, porém, são mais complicados e menos seguros do que a transação correta do bem.
Veja também | 10 Cuidados ao Comprar um Imóvel
Quais são os métodos utilizados para regularização de imóveis?
Os métodos para regularização de imóveis são variados, de acordo com o tipo de ajuste que precisa ser feito em relação àquele bem. Eles podem ser mais ou menos complexos e nem sempre exigem ingresso pela via judicial, com processos jurídicos. Entre os principais tipos, destacam-se:
· Usucapião judicial e usucapião extrajudicial
· Adjudicação compulsória
· Averbação de construção ou de demolição
· Aumento de área
· Desmembramento ou unificação de matrícula
· Mudança de classificação de uso
· Regularização de impostos
É absolutamente necessário contar com o auxílio de um escritório de advocacia com profissionais especializados em direito imobiliário, de forma a garantir que todas as pendências de um certo imóvel sejam observadas e corrigidas, de forma a torná-lo apto a qualquer tipo de negociação.
Sempre lembramos nossos clientes que a regularização é importante mesmo quando não há nenhum tipo de negociação em vista. Por vezes, a regularização pode levar algum tempo, e precisar ser realizada com urgência pode ser um grande problema.
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Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis
A regularização de imóveis é um tema bastante amplo. É justamente por isso que é muito comum que surjam as mais diversas dúvidas, em praticamente todas as áreas relacionadas. Entre as perguntas que mais recebemos sobre o assunto aqui em nosso escritório, destacam-se:
Quais as consequências de não ter aprovado o projeto arquitetônico da minha construção?
Essa é uma dúvida bastante recorrente sobre regularização de imóveis, que foge bastante da lógica de irregularidades referentes à propriedade. Muitas pessoas ignoram a necessidade de aprovação municipal de um projeto de construção e a realizam sem terem a confirmação de que podem proceder com o projeto.
Por vezes, isso gerará multas e, até mesmo, a obrigação de adaptação ou demolição, de acordo com a gravidade da infração cometida. Por isso, é absolutamente essencial reforçar que um projeto arquitetônico deve ser previamente aprovado, antes mesmo do posicionamento do primeiro tijolo.
Custa caro regularizar um imóvel?
Como já mencionado, o tema de regularização de imóveis é muito amplo e apresenta uma série de soluções possíveis. Cada uma delas apresenta seus próprios custos e complexidade. Por isso, o custo de regularização varia muito de acordo com a demanda, o tipo de procedimento necessário, a obrigatoriedade de processo judicial ou não e, principalmente, o valor estimado daquele imóvel, que normalmente impactará o custo total desta regularização.
É necessário advogado para regularizar um imóvel?
A regularização de um imóvel tipicamente já surge em um cenário de complicação burocrática sobre aquele bem. Isso significa que, mesmo nos casos em que se pode fazer a regularização por via extrajudicial, haverá uma complexidade potencialmente alta, que exige conhecimento especializado em direito imobiliário a ser aplicado para a resolução do seu problema. Por isso, é sempre altamente recomendável contar com o auxílio de profissionais para evitar demoras e, sobretudo, gastos com procedimentos de regularização incorretos.
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Como funciona a usucapião?
A usucapião é, de forma geral, o procedimento que busca adequar a situação de possuidor de um bem para a condição de proprietário. Para que isso ocorra, é necessário que se observe os requisitos legais, que vão desde a posse mansa e pacífica, até uma obrigatoriedade legal de período mínimo de posse, de acordo com cada situação.
O tempo mínimo de posse pode ir desde 5 anos, até 15 anos, dependendo de qual a categoria da usucapião tentada. Vale considerar, ainda, que a usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, a depender da modalidade.
Veja também | O que é usucapião e como funciona?
Preciso sair do imóvel até que ele seja regularizado?
Não há necessidade de sair de um imóvel para seu processo de regularização. É sempre importante levar em consideração que o objetivo da regularização de um imóvel é adequar as questões burocráticas à realidade prática. Desta forma, seria contraproducente imaginar que as pessoas precisassem deixar seus imóveis para este ajuste, desestimulando as regularizações.
A regularização de imóveis exige um processo judicial?
Nem sempre será necessário recorrer a um processo judicial para proceder com a regularização. Muitos destes procedimentos podem ser realizados, até mesmo, diretamente no Registro de Imóveis local. Há algumas modalidades, porém, que exigem recorrer ao Poder Judiciário, de acordo com o tipo de regularização necessária.
Não sei se meu imóvel é regular. O que fazer?
Você pode descobrir se o seu imóvel está regularizado entrando em contato com um escritório de advocacia para fazer todas as consultas necessárias e identificar se há alguma irregularidade pendente.
Posso vender um imóvel do qual só tenho a posse?
É possível fazer a venda dos direitos chamados de cessão de posse. Desta forma, o comprador também se tornará possuidor, como você era até o momento da venda. Este comprador poderá, no futuro, realizar a usucapião do bem, utilizando dos anos de posse.
Meu imóvel não está no meu nome, mas fui eu quem o paguei. É possível regularizar?
Sim, este é um caso típico de possuidor de bem imóvel, que normalmente dá direito à regularização do bem, desde que cumpridos os requisitos legais da usucapião na modalidade adequada.
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