RESUMO: O presente artigo é referente a relevância da responsabilidade civil do locador sobre imóveis com vícios ocultos e o cabimento de indenizações por danos morais e materiais aos inquilinos. O estudo versa sobre a polêmica acerca da constatação do vício, mesmo quando não percebido quando da época do início do contrato de aluguel, ou mesmo antes, bem como sobre o instituto da banalização do dano moral, que vem se observando no ordenamento jurídico brasileiro, também quando a matéria é sobre transações imobiliárias. De início, será feita abordagem sobre princípios constitucionais aplicados ao conflito em comento e, será exposto um breve conceito sobre locação e, em seguida, será dado o início sobre aspectos da responsabilidade civil e análises no âmbito do direito moral e material, à luz de entendimentos doutrinários e jurisprudenciais. O método científico adotado é a metodologia da pesquisa bibliográfica, em que haverá o estudo de livros, legislação vigente, entendimentos jurisprudenciais e artigos científicos, sejam os mesmos escritos ou eletrônicos, bem como a explicação e a descrição dos materiais. Outrossim, estudo é realizado de forma crítica e reflexiva voltada ao direito consumerista e imobiliário.
Palavras Chave: Contrato de Locação. Vícios Ocultos. Responsabilidade do Locador. Indústria do Mero Aborrecimento. Danos Morais. Danos Materiais.
ABSTRACT
This article refers to the relevance of the lessor's civil liability for properties with hidden defects and the appropriateness of indemnities for moral and material damages to tenants. The study deals with the controversy about the verification of the addiction, even when not noticed when the rental contract started, or even before, as well as about the trivialization of moral damage, which has been observed in the Brazilian legal system, also when the story is about real estate transactions. At first, an approach will be made on constitutional principles applied to the conflict under discussion, and a brief concept on location will be exposed, and then, on aspects of civil liability and analyzes in the scope of moral and material law, in light of doctrinal and jurisprudential understandings. The scientific method adopted is the bibliographic research methodology, in which there will be the study of books, current legislation, jurisprudential understandings and scientific articles, whether written or electronic, as well as the explanation and description of the materials. Furthermore, the study is carried out in a critical and reflective way, focused on consumer and real estate law.
Keywords: Lease Agreement. Hidden Vices. Lessor's Responsibility. Mere Boring Industry.
Moral Damages. Materials Damage.
1 - INTRODUÇÃO
Todas as pessoas precisam de uma moradia e, mais do que nunca, vem se buscando o aluguel de imóveis, pela praticidade e pelo interesse na mobilidade da vida moderna. Paralelamente, quando é colocado um imóvel à disposição para fins de locação, a pessoa sente-se atraída e assim, entra em contato com o locador que, com o fim de ter o negócio feito da maneira mais ágil, acaba por não ter atenção a possíveis vícios, inclusive deixados por antigos inquilinos.
Outrossim, quando constatado qualquer defeito oculto, ou seja, que não foi observado ainda antes da assinatura do contrato de locação, não há que se falar, quiçá, na aplicação da multa rescisória, fato este que poucas pessoas desconhecem e ainda gera muita insegurança, ao ponto de assim permanecer no imóvel, sem proceder com quaisquer queixas.
Aliás, o conflito surge quando, mesmo assim, os proprietários não buscam com os antigos locatários os defeitos ora deixados, quiçá informam aos novos locatários os defeitos presentes e assim, o contrato é celebrado, pelo que, em seguida, surgem eventuais problemas, que podem se tornar catástrofes, tais como incêndios.
Por vezes, as partes recorrem à Justiça para sanar os conflitos, contudo, há ocasiões em que não logram êxito, porque os magistrados entendem não ser relevante, ao ponto de entender ser mero aborrecimento ou forma de enriquecimento ilícito. Desta feita, torna-se um efeito cascata, em que o locatário não busca os direitos, sequer o locador, porque pensa que não irá resolver as questões em comento e por sua vez, o locador continua agindo de má-fé ao anunciar o imóvel defeituoso e ao celebrar os contratos ainda assim, ciente de que nunca será responsabilizado, inclusive, tampouco compensa tratar com o antigo locatário acerca de defeitos por ele deixados, porque pensa que nada vai ocorrer a seu favor, sob a sustentação de que não há amparo legal para tanto, o que será abordado através do artigo em tela.
Observe-se que, há bastante tempo, nos Tribunais Pátrios, vem se comentando, pelos magistrados, acerca da banalização do dano moral, termo que não merece prosperar, eis que na prática, principalmente nas transações imobiliárias, não reflete a realidade, haja vista se tratar de bem essencial, ou seja, a moradia, que deve ser um lugar em perfeitas condições para ser humano se abrigar, longe de qualquer risco potencial de perigo, como inundações. Vejamos: como pode uma pessoa, cuja casa restou inundada, receber um valor ínfimo a título de danos morais, sob a sustentação de enriquecimento desnecessário?
Segundo Wellington da Silva de Paula [1], atualmente, o direito não busca somente a igualdade, mas sim a equidade, que é a adaptação da regra existente à situação concreta, observando-se os critérios de justiça e igualdade.
No âmbito do Direito Imobiliário, coadunado com o Direito Consumerista, tem-se a locação do imóvel. Vejamos que, a polêmica é iniciada quando da aplicabilidade da Lei de Locações e do Código Consumerista para sanar eventuais conflitos, mesmo que a locação seja através de aplicativos, em que há pouca divulgação e, por comodidade, os consumidores releva, sem buscar os seus direitos. Inclusive, no âmbito do Direito do Consumidor, verifica-se que os Tribunais Pátrios entendem de forma a não favorecer o consumidor, ou seja, entende que, para que seja configurado o dano moral e material, o mesmo deve ser amplamente comprovado e demonstrado, sob pena de configurar mero dissabor.
Desta feita, há de ressaltar que o consumidor, principalmente em relação que envolve locação, é parte fragilizada, vez que precisa de local onde se abrigar, ainda que de forma temporária, sendo portanto, a moradia, um bem essencial, que deveria ser desprovido de vícios e havendo, deveria ser informado logo no anúncio, a fim de evitar possíveis conflitos e situações desagradáveis, que podem inclusive implicar em perigos ao locatário, como incêndios.
Em suma, qualquer desavença entre as partes, é o estopim para que seja concedida à parte lesada indenização por danos morais e materiais, em quantia justa, seja por vícios ocultos no imóvel, seja por danos ocorridos sem a culpa do locatário, haja vista irregularidades que poderiam ser sanadas.
Aliás, no ordenamento jurídico brasileiro, temos diversas garantias presentes, não somente na Lei de Locações e no Código de Defesa do Consumidor, mas também no Código de Processo Civil e na Carta Magna, que amparam no sentido do locatário requerer os seus direitos como morador, ainda que temporário e ainda, como ocorre na atualidade, por aplicativo, do imóvel em discussão.
Destarte, há que mencionar, não somente os ramos de Direito Imobiliário, Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito do Consumidor, como também, o Direito Constitucional, quanto aos princípios constitucionais ora aplicáveis, quais sejam: a Irretroatividade, a Ampla Defesa e a Celeridade. Saliente-se que, a Pirâmide de Kelsen demostra que a Carta Magna se encontra no topo, ou seja, hierarquicamente é superior, devendo, portanto, respeitar a mesma, sob pena de haver a inconstitucionalidade de qualquer determinação. Portanto, qualquer seja a decisão judicial, deve-se respeitar o tempo mais célere possível, fornecer às partes o seu direito de defesa, haver igualdade entre todos e ainda, não retroagir, principalmente quando uma decisão é benéfica para ambas as partes.
Outrossim, será adotado, no artigo, a metodologia da pesquisa bibliográfica, em que haverá o estudo de livros, legislação vigente, entendimentos jurisprudenciais e artigos científicos, sejam os mesmos escritos ou eletrônicos, bem como a explicação e a descrição dos materiais em comento, com fincas em aprofundar os conhecimentos e auxiliar na solução da problemática alhures demonstrada, o que será feito doravante.
2 APLICAÇÃO DE PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS
Conforme sustentado alhures, a Carta Magna é de extrema relevância no âmbito da relação de locação, que também é consumerista, mesmo que seja através de aplicativo e o contrato, feito de forma digital.
Aliás, a aplicação de princípios constitucionais ao Direito Imobiliário e ao Direito do Consumidor são fundamentais para o bom andamento processual, principalmente para a parte mais fragilizada da relação, que é o consumidor.
O princípio do devido processo legal, elencado no artigo 5º, incisos LIV e LV, da Carta Magna [2], que desencadeou o contraditório e a ampla defesa, em processo judicial, com os meios e recursos inerentes é a chave para o bom andamento de um processo, principalmente quando envolve reparação por danos morais e materiais e ainda, relacionado com o bem essencial, que é a moradia.
O ilustríssimo doutrinador Alexandre de Moraes nos ensina que O devido processo legal configura dupla proteção ao indivíduo, atuando tanto no âmbito material de proteção ao direito de liberdade quanto no âmbito formal [3], assegurando aos litigantes a paridade com o Estado, sendo concedida a liberdade de defesa e o direito à publicidade do processo, possibilitando ainda a citação, produção de provas e dever de ser julgado por Juiz competente.
Outrossim, o princípio em comento coaduna com o princípio da Legalidade, também relevante ao Consumidor e, amparado pelo artigo 5º, inciso II, da Carta Magna [4]. Segundo este princípio, nenhuma pessoa pode ser obrigada a fazer ou deixar de fazer algo que não esteja expresso em lei. Ou seja, a lei é considerada uma norma jurídica aprovada pelo poder legislativo e sancionada pelo poder executivo, pelo que, o consumidor pode ser indenizado por danos materiais e morais, ou seja, ter os prejuízos devidamente reparados pelo proprietário do imóvel, porque tem amparo legal e, acima de tudo, constitucional.
Não menos importante é o princípio da igualdade, respaldado pelo artigo 5º, caput, da Constituição Federal de 1988 [5], que veta o tratamento desigual para os cidadãos, sendo todos iguais perante a lei. Quanto à relação entre o locador e locatário princípio mencionado é de suma relevância para o bom andamento processual, vez que não pode haver quaisquer discriminações, devendo ser tratada a desavença judicial com imparcialidade.
O doutrinador português José Joaquim Gomes Canotilho nos ensina, neste aspecto, que Igualdade é um pressuposto para a uniformização do regime das liberdades individuais a favor de todos os sujeitos de um ordenamento jurídico, e os direitos fundamentais são direitos de todos, são direitos humanos. [6]. Desta feita, o princípio em tela poderia ser aplicado da melhor maneira possível ao solucionar quaisquer desavenças judiciais.
Por fim, há que ressaltar o princípio da razoável duração do processo, de forma a garantir a celeridade no andamento processual, o que é de suma importância para o processo de indenização por danos morais e materiais e, principalmente, quando há a necessidade de tutela antecipada, em que há receio de dano irreparável ou difícil de reparar, como em acidentes ocorridos no imóvel, por vício ocultos, considerando novamente como parte fragilizada o consumidor. Ressaltamos que, a Emenda Constitucional de 2004 teve como um dos principais escopos assegurar a todos a razoável duração processual, no âmbito administrativo e jurídico.
Aliás, vem-se buscando seguir este princípio nos Tribunais Pátrios, ao tomar medidas que favorecem a celeridade processual, considerando a necessidade de moradia do locatário,como consumidor, que somando-se ao fato de se encontrar em situação desfavorável, tem a necessidade de que o processo seja célere.
Na mesma esteira, há de ser considerada a realidade social dos consumidores, que necessitam de moradia e, jamais devem ser desamparados, quiçá pelos Tribunais Pátrios quando necessitam da reparação dos danos ocorridos no imóvel locado. Neste sentido, o renomado doutrinador português Joaquim Gomes Canotilho remonta-nos à possibilidade de celeridade processual aliada ao caráter social, quando menciona que: Procura-se, por outro lado, ir para além da constitucionalidade como princípio formal de ordem jurídica, tendo presente a realidade social [7].
Em suma, a temática de locação é de extrema relevância, vez se tratar de bem essencial e do cotidiano, que merece ter estudo voltado para melhorias no relacionamento entre o locador e o locatário, além de melhorias na celebração do contrato e, de forma consequente, no imóvel, que é objeto do negócio jurídico.
O presente estudo, além de ter relação Consumerista e Imobiliária, tem especial amparo na Cara Magna, ao restar configurada a necessidade da aplicação de princípios e garantias fundamentais que, por vezes, não tem tido destaque, ao nos depararmos com a morosidade no andamento processual e o desmerecimento ao julgar os processos, em que magistrados tratam como mero dissabor ou inovação processual.
3 - BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A LOCAÇÃO
Antes de tudo, a locação encontra-se amparada pela Lei nº 8.245/1991, que abrange todos os dispositivos pertinentes aos contratos de locação de imóveis, cujas partes são: o locador, que poderá ser o proprietário, usufrutuário ou fiduciário, e o locatário; e o objeto sera sempre o bem imóvel. A remuneração paga pelo locatário é denominada como aluguel, sendo a mesma estipulada por ambas as partes, em moeda corrente nacional, não podendo estar vinculada ao salário mínimo ou à variação de câmbio.
Todavia, as partes podem estipular novo valor para o aluguel ou cláusula de reajuste, de forma livre, e se não for possível acordo, após 03 (três) anos de vigência, poderão pedir revisão aluguel perante a Justiça Especializada, com vistas no ajuste, ou seja, ingressar com Ação Revisional de Aluguel perante quaisquer Varas Cíveis do Foro da Comarca competente, que é o do local do imóvel.
Em suma, a lei em comento deve ser benéfica para ambas as partes, de forma a obter melhoras na transação imobiliária denominada como locação, para que a mesma seja harmoniosa, seja mantida da melhor forma possível e consequentemente, continue sendo fonte de investimento ao locador, seja proprietário, fiduciário ou usufrutuário e, acima de tudo, seja uma moradia agradável ao locatário, vez ser bem essencial.
Ademais, A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) vem regular locações de imóveis urbanos, com cláusulas especiais para locações residenciais, não residenciais e de temporada. Além disso, vem estabelecer os procedimentos a elas pertinentes.
Um aspecto relevante é que as partes podem estabelecer qualquer prazo para a locação, entretanto, se o prazo for superior a superior a 10 (dez) anos, dependerá de vênia conjugal. Ademais, o locatário, ao longo da vigência do contrato, não poderá, por exemplo, sublocar ou emprestar o imóvel a terceiros, sem a prévia e expressa autorização do locador.
Outrossim, quanto ao direito de reaver o imóvel, o locador, de início, não possui o direito mas, apenas o locatório, se o mesmo atender os requisitos respaldados no art. 4º [8] e do § 2º do art. 54-A, da Lei 8.245/1991 [9], que deverão cumprir a multa convencionada, que não deverá exceder a soma dos valores dos aluguéis até ao final da locação. Na hipótese do ser de prazo indeterminado, o locatário poderá denunciar de forma escrita e com aviso prévio de 30 (trinta) dias. Contudo, na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e respectivos encargos.
Outrossim, a lei estabelece que também são causas de extinção do contrato o mútuo acordo; a infração legal ou contratual; afalta de pagamento do aluguel e demais encargos; e a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Quanto ao falecimento do locador, a locação é transmitida aos herdeiros, já no falecimento do locatário, ficam subrogados os seus direitos e obrigações.
A lei do inquilinato estabelece ainda que o locador pode exigir garantia do locatário, mas com a ressalva de que apenas é permitida a utilização de uma única modalidade São elas: caução (em bens móveis ou imóveis), fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Salvo disposição contratual em contrário, determina a legislação que a garantia firmada se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que ocorra prorrogação do prazo de locação e este reste indeterminado.
Outrosim, quanto à figura do fiador, o locatário pode rejeitar caso o mesmo seja pessoa inidônea e não possua bens suficientes para cobrir a obrigação, vez se tratar de pessoa que, pode, futuramente, assumir dívida de terceiros.
Segundo Daphnis Cittis de Lauro [10[, Na hora de cobrar o fiador pela dívida de aluguéis e encargos, invariavelmente o locador recebe propostas irrisórias de pagamento de um valor que ele já deixou de receber há tempos, sob os argumentos de que aceitaram ser fiadores por amizade.
Por fim, é de suma relevância a vistoria ao final da locação, haja vista a averiguação se o imóvel está em perfeitas condições ou, ao menos, se estava nas mesmas condições antes de ser alugado. Isto porque, o imóvel com vícios ocultos tem sido, ultimamente, o estopim para diversos conflitos entre locador e locatário, muitas vezes motivados por defeitos deixados por antigos locatários.
Portanto, primeiramente, no contrato de locação, deverá ser redigida cláusula em que conste o descritivo do imóvel, incluindo a quantidade de cômodos, cores de paredes, móveis presentes, azulejos, condições da eletricidade e da parte hidráulica, e outros aspectos relevantes, e, na entrega das chaves, o locador deverá verificar se as características foram mantidas, sob pena do locatário arcar com os reparos ou, na última hipótese, resolver judicialmente o conflito.
Caso assim não ocorra ou, se o proprietário não se importar com os defeitos ocultos e, ainda assim, colocar o imóvel à disposição para locação, sem informar os vícios, tem o risco de, futuramente, ser constatado pelo locatário ou ainda, ocorrer alguma catastrofe e, desta forma, se tornar réu de possível ação indenizatória por danos morais e materiais, em quantia considerável, dependendo da extensão do dano.
Aliás, sendo reconhecido o vício, sequer seria cabível ao locador o pagamento da multa rescisória, conforme o artigo 22, incisos I e IV da Lei nº 8.245/1991 [11], pelo contrário, responderá pelos vícios constantes, que não foram reconhecidos quando da vistoria antes da celebração do contrato de locação.
Em suma, foram expostos os principais aspectos acerca da locação, pelo que, no tópico a seguir, será dado o início da abordagem da responsabilidade civil do locador, sendo este o principal foco que, conforme alhures sustentado, em sede de introdução, é de difícil exploração no âmbito jurídico brasileiro, de forma que merece especial atenção.
5 CONTROVÉRSIAS SOBRE A RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOCADOR
O locador, ao pactuar com o locatário, fica ciente de que o imóvel deve estar em boas condições de moradia, principalmente no tocante à prevenção de possíveis acidentes e de modo a não faltar bens essenciais, como luz e água, além de não ter risco de incêndio e inundações.
Contudo, embora o locatário seja obrigado a fazer prévia vistoria do imóvel, a fim de averiguar possíveis defeitos, há outros que são impossíveis de constatar de imediato, nomeadamente efeitos ocultos que, justamente, são os mais perigosos e passíveis de acidentes. Desta feita, a polêmica quanto à responsabilidade civil do locador se inicia neste aspecto, que será abordado adiante.
É de grande relevância mencionar que a locação possui várias obrigações e particularidades, em razão da qual, foi aprovada lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, sendo atualizada e, inclusive, pendente aprovação de Projeto de Lei que visa regular locação por aplicativo, qual seja o PL nº 2.474, de 2019. Na Lei de Locação, estão determinados os deveres às partes, indispensáveis para a regularidade da locação, bem como é regida pela cláusula geral da boa-fé objetiva.
Aliás, segundo Sílvio de Salvo Venosa [12], o microssistema do consumidor aplicar-se-á ao inquilinato, integralmente, sempre que o locador se posicionar como fornecedor, na definição do art. 3º, da Lei. Não existe razão para a exclusão de aplicação.
No que tange à responsabilização oriunda de vícios ocultos no imóvel locado, é preciso compreender, também, os conceitos e as normas jurídicos que levam à responsabilização civil, principalmente a obrigatoriedade em reparar o ato danoso através da indenização, cujo valor deve observar a razoabilidade e a adequação para restaurar os prejuízos causados à parte lesada, seja por danos morais ou materiais.
O artigo 186, do Código Civil [13], é claro ao determinar que, comete ato ilícito quem causa dano a outrem, mesmo exclusivamente moral, quando age ou omite de forma voluntária, negligente ou imprudente. Na mesma carta, dispõe no artigo 187 [14] que também comete ato ilícito quem excede os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, boa-fé ou bons costumes e por fim, o artigo 927 [15] disciplina a obrigação de reparação pelo ato ilícito.
Ensina o Doutrinador Cleyson de Moraes Mello [16], que O instituto jurídico do vício redibitório é diferente do defeito do negócio jurídico denominado erro quanto à coisa. Naquele existe um vício ou defeito oculto, neste ocorre um descompasso entre a realidade dos fatos.
Portanto, quando o locatário se depara com um defeito no imóvel ora locado, por exemplo, em uma catástrofe, em que ocorreu pane na parte elétrica e assim, ocasiona em incêndio, é mais do que cabível a indenização por danos morais e materiais, devendo, portanto, o proprietário ser responsabilizado, ainda que o contrato tenha sido feito através de aplicativo.
Aliás, não só para o locatário mas como também para o locador, é muito importante agir com a boa-fé, de modo a observar deveres de conduta, principalmente manter alerta possíveis defeitos do imóvel ao inquilino, de forma a agir com cautela e evitar prováveis catástrofes, além de zelar pelo bem estar de todos os que vivem.
Inclusive, a situação de vício oculto em imóveis locados, mais do que nunca por aplicativo, tem sido corriqueiras, tanto é assim que os Colendos Tribunais Pátrios vem entendendo de forma favorável ao locatário, no sentido de aplicar a indenização por danos morais e materiais individuais, e está presente no acórdão do Agravo de Instrumento nº 2084028-08.2016.8.26.0000, 2ª Câmara Cível Cível do Egrégio Tribunal do Estado do Espírito Santo, Desembargador Relator Estevam Bravin Ruy, publicado em 14 de junho de 2017, nomeadamente quando salienta que como os incômodos sofridos pelo apelado ultrapassaram a barreira emocionalmente admitida como viável nas relações da vida em sociedade, (...) razoável é a condenação em dano moral [17]
Na mesma esteira, Sérgio Cavalieri Filho [18] entende que O dever de informar, portanto, também serve de fundamento para a responsabilidade do fornecedor, cuja violação pode leva-lo a ter que responder pelos riscos inerentes
Também é relevante mencionar o prazo para ciência do vício oculto em imóveis, quando o mesmo puder ser conhecido mais tarde, que será de 01 (um) ano a contar da ciência do vício, conforme determinado pelo artigo 445, parágrafo 1º, do Código Civil Brasileiro [19].
Em suma, o locador deve entregar o imóvel apto à sua finalidade, sem ludibriar, de qualquer forma, o locatário. Na mesma esteira, se, de uma locação anterior, não tiver conhecimento de vício feito por inquilino anterior, os danos podem ser contidos, pelo dever de mitigar o próprio prejuízo, coadunando com o princípio da boa-fé objetiva. Desta feita, poderá cobrar do inquilino anterior, que causou o prejuízo sem o seu consentimento, desde que devidamente comprovado, não eximindo o atual locatário de providenciar reparo e repassar os custos acertados entre ambas as partes.
Vejamos que todo e qualquer locatário, conforme alhures demonstrado, não obstante a obrigação de honrar com o pagamento dos aluguéis mensais e encargos, deverá zelar pelo imóvel, bem assim comunicar todo e qualquer dano ocorrido ou existente. Entratanto, o locador tem a obrigação, antes da celebração de novo contrato de locação, realizar reparos e vistoria e, ao constatar quaisquer defeitos, realizar os reparos imediatos e obter indenização por parte do antigo locador, ainda que de forma judicial.
Ou seja, conforme entendimento jurisprudencial predominante, bem assim doutrina consagrada, pode-se constatar que, diante de vícios ocultos, o locador deve ser responsabilizado pelos mesmos, vez que, se tratam de vícios de difícil localização pelo locatário e ainda, de potente perigo para quem reside, tais como incêndios e indenizações. Não obstantes os vícios oriundos de antigos inquilinos, o locador deverá sempre procurar buscar, de forma judicial, a reparação, sendo, portanto, imprescindível, a vistoria antes da celebração de novo contrato.
6 O DANO MORAL E A INDÚSTRIA DO MERO ABORRECIMENTO
Nos Tribunais Pátrios, é bastante discutida a chamada indústria do dano moral e do mero aborrecimento. Assim é em relações processuais de diversos assuntos e, não é diferente com danos morais oriundos de transações imobiliárias. Vejamos que, haja vista a morosidade dos Tribunais, por vezes, os processos deixam de ser analisados de forma individual e, acabam por ser improcedentes, no sentido de ser mais uma banalidade, não passível de dano moral.
Vejamos que, embora muitos se aproveitem de fatos corriqueiros para ingressar com ações na justiça e assim, obter enriquecimento ilícito, outra parte da população acaba por ser injustiçada, principalmente ao se deparar com relação não somente de consumo como locatícia falha, passível de vícios, nomeadamente ocultos. Portanto, mais do que nunca, a Justiça Especializada deve ser acionada e a parte interessada deve perceber quantum indenizatório capaz de suportar todo o dissabor sofrido.
Portanto, tal prática deveria ser desestimulada, conforme o doutrinador Wellington da Silva de Paula [20], ao mencionar que a aplicação do mero aborrecimento somada com as baixas indenizações acabam sendo um prêmio para encorajar a reiteração de práticas abusivas e banalizar o instituto sob o pretexto da indústria do dano moral e do enriquecimento ilícito.
Vejamos que, as demandas que englobam indenizações por danos morais, são de matéria complexa, que merecem especial análise do julgador e portanto, sensibilidade, para que analise o quantum adequado indenizatório. Aliás, com o aumento das ações desta temática, mais do que nunca, deve-se ter especial atenção, para que não seja mais uma situação banal, que não mereça provimento ou que, seja arbitrado valor extremamente ínfimo, ainda mais quando se trata de vício oculto em imóvel, passível de causar acidentes graves, que ofereçam até risco de vida para os moradores.
Portanto, é de suma relevância constatar que não há critério objetivo capaz de fixar um parâmetro para os danos morais, mas a complexidade do que ocorreu entre os litigantes, no caso, entre o locador e o locatário. Deve, assim, o julgador ponderar ao analisar os fatos e os elementos da demanda.
Vejamos que o nosso ordenamento jurídico tem como embasamento o direito positivo, que, em algumas hipóteses, quando resta impossível a comprovação concreta dos danos, a aplicação da teoria do risco, em que é cabível a parte adversa, no caso o locador, ser responsabilizado com base nos fatos narrados de forma verossímil.
Conforme ensinamento de Carlos Roberto Gonçalves [21], o nosso direito positivo admite, em hipóteses específicas, alguns casos de responsabilidade sem culpa: a responsabilidade objetiva, com base especialmente na teoria de risco.
Outrossim, em tópico pertinente à abordagem constitucional, deve-se considerar também o devido processo legal, eis que, toda e qualquer demanda deve ser analisada e julgada com fundamento, para que não seja alimentado o injusto e assim, seja o estopim para que, cada vez mais, locadores esteja despreocupados ao celebrar contratos de locação, eis que nada acontecerá e portanto, os inquilinos não irão buscar os seus direitos, ante à anarquia judicial ora observada.
Existem critérios observados ao fixar a indenização, quais sejam: o critério punitivo, que é fixado em valor superior ao ato lesivo, com objetivo de sancionar o autor do mal; o critério ressarcitório, que mede a dimensão do prejuízo causado pelo agressor, normalmente em danos materiais; o critério reparatório, que confere a possibilidade de proporcionar ao ofendido situações capazes de amenizar a ofensa sofrida e por fim, a teoria da culpa, empregado de forma a analisar o grau de culpa do ofensor.
Seja qual for o critério, o julgador jamais deverá fixar a indenização em valor reduzido, sob a alegação de enriquecimento sem causa ou ilícito mas sempre, de acordo com a complexidade da causa e, acima de tudo, de acordo com os danos causados pelo ofensor, de forma a reparar e compensar. Aliás, o argumento de enriquecimento ilícito é descabido, eis que, o enriquecimento patrimonial não paga qualquer dor causada à outra parte, quiçá causará prazer, mas apenas, compensa toda a lesão suportada e todo o infortúnio.
Inclusive, a realidade brasileira, principalmente brasileira, não reflete o que muitos magistrados pensam acerca da aplicação de indenizações por danos morais, principalmente se tratando de vícios oriundos de contratos de locação, muitas vezes em áreas mais humildes.
Fátima Gabriela Soares de Azevedo [22], Verifica-se, hoje, no Rio de Janeiro que a cidade é pensada para uma classe, uma burguesia, uma figura moderna com seu estilo de vida, seu transporte, sua habitação, seu comércio, suas construções
Ante o exposto, mesmo em transações imobiliárias, é perfeitamente aplicável a indenização por danos morais e materiais ao locatário, por todo e qualquer dano cometido pelo proprietário, principalmente se tratando de vício oculto. Ademais, ao ser fixada a indenização, deve-se ter atenção à complexidade, para que não seja banalizada, tampouco fixado valor ínfimo, mas que suporte todo o infortúnio ocorrido. Acima de tudo, a luta deve ser constante para que o instituto de banalização do dano moral seja mudado, a fim de que as pessoas permaneçam buscando os seus direitos e os locadores, aperfeiçoem seus imóveis aos locatários, aprimorando assim as relações imobiliárias no território nacional.
7 - CONCLUSÕES
A Lei do Inquililato veio com o escopo de regulamentar as transações imobiliárias pertinentes às locações e a Carta Consumerista, as relações de consumo. Ambas, são aplicáveis quando envolvem conflitos em locações, que são negócios jurídicos, cujo objeto é o imóvel locado e, a fonte do conflito, o defeito, principalmente quando oculto, o que motivou a redação deste artigo, com vistas em sanar eventuais polêmicas, principalmente quando os Tribunais demonstram-se pouco favoráveis em relações processuais desta natureza.
Da melhor maneira possível, foram expostas as principais idéias e motivos que conduziram o desenvolvimento desse artigo, com o escopo de salientar a resposta a várias problemáticas aqui tratadas, de forma a chegar a uma conclusão acerca do assunto tratado.
Conforme amplamente demonstrado, os Eméritos Tribunais Pátrios, diante de numerosos processos, de cunho indenizatório, vem entendendo pela indústria do mero aborrecimento, o que não reflete a realidade de muitas relações consumeristas e, acima de tudo, imobiliárias.
Vejamos que, no âmbito imobiliário, nos deparamos com diversas situações que desencadeiam em situações passíveis não somente de rescisão contratual sem aplicação de multa, como também responsabilização do proprietário, eis que o mesmo não procurou solucionar os vícios constantes no imóvel, seja deixados por antigos locatários, seja por caducidade. Aliás, os locatários tem enfrentado essa avassaladora situação justamente porque tem receio de buscar os seus direitos, porque sabem que não terão uma solução justa e, por sua vez, o proprietário sabe que não será responsabilizado porque os magistrados assim entendem.
Não se trata de uma maneira do consumidor enriquecer ou vantagem financeira, oriunda de indenizações exorbitantes, mas ao contrário, não há qualquer valor que pague os dissabores passados na própria moradia que, a princípio deveria ser local de abrigo e de bem estar, jamais palco de escárnios, como incêndios e quebras.
Como não poderia deixar de ser, foi muito discutida a Lei nº 8.245, de 1991, principalmente no que diz respeito à sua eficácia. Também é óbvio que, no início do artigo, foram abordados os princípios e garantias constitucionais que poderiam ser mais bem aplicados ao caso, ou seja, onde os princípios entram em conflito com a aplicação da Lei do Inquilinato, bem assim com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor
Sendo assim, foi constatado que há sim a falta de aplicação de tais princípios, principalmente quanto ao devido processo legal portanto, diversos processos deixaram de receber a atenção merecida, nomeadamente quanto à fixação do quantum indenizatório de forma justa e razoável, aplicável ao dissabor passado pelo locatário.
De um modo geral, a conclusão que se chegou ao término deste trabalho é que há de fato muito a progredir quanto à aplicação não somente da Lei do Inquilinato quanto à Carta Consumerista, de forma a satisfazer os locatários nas transações imobiliárias e assim, amparar quando houver eventuais infortúnios e não permitir que haja, de forma corriqueira, tantos erros quando da celebração de contratos de locação, além de incentivar os locadores a ter especial atenção nos negócios.
Aliás, é notório que, mais do que uma negócio jurídico, se trata de uma transação que envolve um bem essencial, que é a moradia, e a mesma deveria, mais do que nunca, ser um local para melhor abrigar o ser humano e assim, o manter longe de quaisquer perigos, inclusive de inundação e incêndios.
Contudo, ainda resta uma esperança de haver maior eficácia no nosso ordenamento jurídico, para que o locatário, como consumidor, tenha o devido respeito aos seus direitos e que o locador tenha especial atenção para com os seus negócios, que geram investimentos e assim, geram economia, de forma consequente.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
[1] PAULA, Welington da Silva de. A Banalização do Dano Moral. 01ª edição. Rio de Janeiro: Editora Multifoco, 2017. P. 58.
[2] Artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal da República do Brasil de 1988: Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...) LIV - ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal; LV -aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;
[3] MORAES, Alexandre de. Direito Constitucional. 30ª Edição. São Paulo: Editora Atlas, 2014, p. 110.
[4] Artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal da República do Brasil de 1988: Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...) II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;
[5] Artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal da República do Brasil de 1988: Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza.
[6] CANOTILHO, José Joaquim Gomes. Direito Constitucional e Teoria da Constituição. 7ª Edição. Coimbra/Portugal: Edições Almedina, 2006. P. 415 e 416.
[7] CANOTILHO, José Joaquim Gomes; MENDES, Gilmar Ferreira; SARLET, Ingo Wolfgang; STRECK, Lenio Luiz. Comentários à Constituição do Brasil. São Paulo: Saraiva/Almedina, 2013. P. 45;
[8] Art. 4º, da Lei nº 8.245/1991: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
[9] Art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991: Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livrementepactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
[10] LAURO, Daphnis Citti de. Problemas em Locações. 01ª edição. São Paulo: Editora e Distribuidora de Livros Mundo Jurídico, 2020. P. 68
[11] Art. 22, Lei nº 8.245/1991. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; (...)
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
[12] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática. 15ª Edição. São Paulo: Atlas, 2020 .P. 40
[13] Art. 186, Código Civil de 2002: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".
[14]"Art. 187, Código Civil de 2002: Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes".
[15]"Art. 927, Código Civil de 2002: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
[16] MELLO, Cleyson de Moraes. Locação e Despejo: Comentários à Lei 8.245/91 com as Alterações das Lei nº 12.112/09 e Lei nº 12.744/12: Jurisprudência, Legislação e Súmulas. 2ª Edição. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2017. P. 89.
[17] Apelação nº 00331141020108080024, 02ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo; Desembargador Relator Fernando Estevam Bravin Ruy, Julgado em 06 de junho de 2017, Publicado em 04 de junho de 2017. Disponível em https://tj-es.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/471925467/apelacao-apl-331141020108080024?ref=serp. Acesso em 16 de outubro de 2020, às 17:21h.
[18] FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 14ª Edição. São Paulo: Atlas, 2020. P. 20.
[19] Artigo 445, § 1º, Código Civil: Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
[20] PAULA, Welington da Silva de. A Banalização do Dano Moral. 01ª edição. Rio de Janeiro: Editora Multifoco, 2017.Fl. 58.
[21] GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. 18ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2019. P.33
[22] AZEVEDO, Fátima Gabriela Soares de. Cidade e Política: Reforma Urbana e Exceção no Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Gramma, 2019. P. 19.
[23] BRASIL. Código Civil (2002). Lei nº 10.406, sancionada em 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso em: 05 de outubro de 2020, às 11h29
[24] BRASIL. Constituição (1988). Constituição da Republica Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição/constituição.htm. Acesso em: 05 de outubro de 2020, às 12h56
[25] BRASIL. Lei nº 8.245, sancionada em 18 de outubro de 1991. Disponível em: htt http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 05 de outubro de 2020, às 13h33
[26] CANTO, Rodrigo Eidelvein do. A Vulnerabilidade dos Consumidores no Comércio Eletrônico e a Reconstrução da Confiança na Atualização do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015.
[27] FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de Direito do Consumidor. 5ª Edição. São Paulo: Atlas, 2019.
[28] GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito. 38ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2006.