Para qualquer pessoa que já tem um imóvel e, em algum momento, pretende vendê-lo, o lucro imobiliário é um termo que pode rapidamente se tornar uma dor de cabeça. Isso porque, muitas vezes, sequer consideramos a carga tributária que incidirá sobre a venda, fazendo com que o planejamento seja seriamente comprometido quando descobrimos sobre o valor incidente sobre lucros imobiliários.
A boa notícia, por outro lado, é que a ação deste tipo de tributação não é tão rígida quanto outros tipos de impostos, o que permite que você sempre sob a orientação de um escritório de advocacia especializado reduza os custos envolvidos nesta declaração.
Nosso artigo de hoje aborda justamente este tema: explicar o que é o lucro imobiliário, suas implicações tributárias, as diferentes alíquotas aplicadas sobre o lucro, as formas de pagamento, os artifícios legais para reduzir estes gastos e os cenários de isenção.
Além disso, como de costume em nosso site, pedimos à nossa equipe especializada em direito imobiliário para responder algumas das dúvidas mais comuns que recebemos em nosso escritório.
O que é o Lucro Imobiliário
Lucro imobiliário é o nome dado à diferença entre o valor da venda de um imóvel frente ao seu valor de compra. Obviamente, neste cálculo, podem ser consideradas várias outras situações. Por exemplo: um imóvel comprado há muitos anos pode ser vendido por valor superior na atualidade, sem que isso represente um lucro efetivo, vez que o aumento do valor do imóvel pode não ter acompanhado o desenvolvimento da inflação. Desta forma, ele representaria, na prática, uma perda de valor financeiro.
Além disso, impostos, custos de manutenção e adaptação também podem fazer parte da conta. Abordaremos estas situações nos tipos de descontos que incidem sobre a tributação do lucro imobiliário.
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Como é pago o lucro imobiliário?
O lucro imobiliário é pago diretamente na plataforma de declaração de rendimentos da Receita Federal. Na plataforma, será emitida uma DARF referente ao montante do lucro e sua alíquota. Essa DARF será paga dentro do próximo mês e incluída na declaração de renda como comprovante, quando esta for realizada.
As alíquotas progressivas sobre o lucro imobiliário
No passado, a alíquota única sobre o lucro imobiliário era de 15%. Desde 2016, porém, foi estabelecida uma alíquota de natureza progressiva, determinada pela Lei nº 13.259, que determina o valor percentual com base no montante do lucro.
A nova lei determinou a seguinte progressão:
· Alíquota de 15% para lucros imobiliários até o limite de R$5 milhões.
· Alíquota de 17,5% para lucros imobiliários entre R$5 milhões e R$10 milhões.
· Alíquota de 20% para lucros imobiliários entre R$10 milhões e R$30 milhões.
· Alíquota de 22,5% para lucros imobiliários acima de R$30 milhões.
Embora o próprio nome seja autoexplicativo, vale sempre reforçar sobre o que se aplicam essas alíquotas. Ela diz respeito ao montante do lucro, e não ao valor total do imóvel. O valor do imóvel impacta outros tipos de cobranças, como as de registro e transferência. Já a arrecadação sobre os lucros, como o próprio nome sugere, aplica-se exclusivamente sobre a variação positiva obtida entre a compra e a venda do bem.
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Quando e como pagar pelo lucro imobiliário
É importante levar em conta uma informação chave a respeito do imposto sobre lucro imobiliário: ele deve ser pago até 30 dias após a concretização da venda. Mais precisamente, a declaração da venda e seu imposto devem ser pagos até o último dia do mês imediatamente subsequente à venda.
Ao contrário do que muita gente pensa, ele não deve ser pago apenas na ocasião da declaração do Imposto de Renda. Fazer a declaração atrasada pode constituir multa e, até mesmo, risco de sonegação.
Felizmente, porém, há maneira de pleitear por algum tipo de redução do valor a ser cobrado, conforme veremos a seguir.
Oportunidades de redução do imposto
Se você já vendeu um imóvel, deve saber que o lucro não é um simples cálculo de preço de venda versus preço de compra, certo?
Há custos escriturais, de registro, de imposto sobre a transmissão do bem imóvel, entre outros. Em alguns casos, ainda, há custos relacionados a reformas e benfeitorias realizadas no imóvel responsáveis por parte deste lucro e até mesmo os custos relacionados aos juros de um eventual financiamento.
Todos estes custos relacionados ao imóvel podem, sim, fazer parte de um conjunto de declarações a serem incluídas no momento do pagamento, descontando o valor do imposto a ser cobrado. Obviamente, essas apresentações devem ser feitas com cuidado para serem lícitas, preferencialmente com o auxílio de um escritório de advocacia especializado. Entre os custos mais comuns a serem descontados do imposto sobre lucro imobiliário, destacam-se:
escritura;
registro;
comissão para corretagem do imóvel
valores investidos em reformas;
imposto de transmissão (ITBI);
juros de financiamento.
Vale ressaltar, ainda, que estes valores são descontados para fins de pagamento do imposto, e não para fins de redução do valor total do lucro. Neste sentido, os gastos servem como um desconto, mas não como um redutor de alíquota.
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Cenários de isenção da tributação sobre o lucro imobiliário
Além dos cenários de redução de valor do imposto apresentados, há situações em que se obtém a isenção de imposto de renda sobre lucro imobiliário. Eles são aplicados a imóveis residenciais, em uma das seguintes situações:
Isenção pela data da compra
Para imóveis que foram adquiridos antes do ano de 1969, não há cobrança de lucro imobiliário. Essa compra, é claro, se aplica exclusivamente ao proprietário atual, e não à primeira compra registrada do imóvel.
Isenção por valor do bem
Imóveis até o limite máximo de R$440 mil também estão isentos, desde que também cumpram os seguintes requisitos: o proprietário não possuir outro imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel dentro do período dos últimos cinco anos. Qualquer um destes pontos que não seja cumprido anula a isenção.
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Venda para nova compra de residência
A isenção também se aplica para situações em que o proprietário vendeu seu imóvel residencial e utilizou o dinheiro para adquirir um outro imóvel para moradia, até 180 dias após a venda do primeiro.
Essa isenção só se aplica para casos de moradia e no limite do valor efetivamente investido em um outro imóvel. Significa dizer que se você vender um imóvel e adquirir outro de valor inferior, apenas a parte dedicada ao novo imóvel estará isenta. O restante deverá ter a aplicação da alíquota de imposto aplicada normalmente.
Perguntas frequentes sobre lucro imobiliário
Entre as dúvidas mais comuns que recebemos em nosso escritório sobre o lucro imobiliário, destacam-se:
Devo pagar o tributo sobre o lucro imobiliário junto ao imposto de renda?
Não. Como mencionado ao longo do texto, os valores referentes ao lucro imobiliário sempre devem ser pagos até o último dia do mês subsequente à venda. Na ocasião da Declaração de Renda, você deverá declarar este lucro e demonstrar o pagamento já realizado.
O que acontece se eu não pagar o tributo?
A não declaração do lucro imobiliário implica em sonegação do tributo, o que é punível com multas e juros, e até mesmo com modalidades mais graves. A perda do prazo para pagamento, porém, geralmente implica em perdas financeiras mais graves, aplicadas sobre o valor original da alíquota. Via de regra, a multa é maior na medida em que o tempo de atraso aumenta.
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Preciso contratar um advogado para abordar a questão do lucro imobiliário?
Contratar um profissional especializado em direito imobiliário permite fazer uma análise precisa de tudo aquilo que você pode evitar pagar de forma segura. Isso oferece o benefício ideal: pagar o mínimo possível sem correr riscos de multas posteriores.
Além do imposto sobre o lucro imobiliário, ele compõe minha renda anual?
Embora tecnicamente o lucro imobiliário auxilie na formação da sua renda ao longo do ano, é importante saber que essa renda específica já foi tributada.
Obviamente, diferentes formatos de declaração de renda apresentam diferentes maneiras de calcular o imposto final, mas é sempre essencial informar as pessoas responsáveis pela sua declaração de renda que houve um lucro sobre imóveis, bem como informar a ela sobre o pagamento que você realizou sobre este lucro. Desta maneira, esta pessoa será capaz de realizar a melhor decisão possível para evitar gastos exagerados ou redundantes.
Entre em contato com a nossa equipe especializada em direito imobiliário e agende uma consultoria para o seu caso, podemos te ajudar!