A regularização de imóveis é a adequação ou legalização da posse e/ou propriedade de um imóvel, seja terreno, casa, apartamento ou imóvel comercial, incluindo irregularidades nas edificações ou documentações no cartório, prefeitura, IBAMA, IMA, FATMA, IAP, secretarias ambientais, etc.
Todos os imóvel submetem-se às legislações municipais, estaduais, Código Florestal, Parcelamento do Solo Urbano, envolvendo, que delimitam a construção.
O Código Florestal estabelece normas gerais sobre a proteção da vegetação, das áreas de Preservação Permanente e das áreas de Reserva Legal.
A Lei de Parcelamento do Solo Urbano prevê normas complementares sobre o parcelamento do solo municipal, contanto que não infrinja as normas presentes no Código Florestal.
A inobservância deste conglomerado legislativo gera transtornos diversos, dependendo do local da construção e da documentação.
Exemplos:
1. Falta de averbação da construção na matrícula do imóvel
O imóvel na matrícula consta que o terreno está sem benfeitorias, mas na realidade atualmente existe uma construção. Ou uma construção averbada antigamente não corresponde mais com a realidade.
Um imóvel edificado (construído), em condições adequadas para habitação e mas a documentação regularizada (construiu e não regularizou), gera IPTU a maior, em virtude do cadastro na prefeitura como sem edificação.
2. Compra de um terreno em Área de Preservação Permanente ou próximo um Rio.
Se a intenção seria construir, deve-se observar se é possível ANTES de concluir o negócio para viabilizar o projeto.
Isso porque em trechos de quaisquer cursos d'água, mesmo em áreas urbanas de uso consolidado, o recuo mínimo deve partir de 30 metros, sendo o entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça.
Explica-se:
Por muito tempo foi defendida a prevalência da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (que prevê uma área não edificável de 15 metros) sobre o Código Florestal (onde o recuo mínimo de cursos d'água parte de 30 metros). Este entendimento era adotado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por exemplo.
Essa metragem, amplamente discutida nos Tribunais, chegou ao Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 1.010) e por fim firmou a tese de que devem ser aplicadas as disposições do Código Florestal (30 metros), ainda que inseridos em área urbana de uso consolidado (zona urbana).
3. Imóvel que precisa de modificações na adequação de uso
Utilizar um imóvel com funções comerciais específicas ou industriais, em local destinado pela legislação de uso exclusiva para habitação pode gerar multas e impossibilitar a obtenção de alvará de funcionamento.
Os imóveis comerciais, precisam estar com as documentações periodicamente verificadas e devidamente alinhadas nos termos da legislação, pela necessidade de obtenção e renovações de alvarás de licença e funcionamento.
4. Imóvel sem Habite-se, Alvará ou Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra (CVCO)
Situação extremamente corriqueira.
O imóvel é oferecido a venda, mas não poderá ser vendido por meio de financiamento imobiliário por irregularidades na documentação, seja porque um reforma não foi averbada, por falta de alvará ou habite-se ou não emissão do certificado de conclusão de obra.
Pode-se até dar entrada na tentativa de financiamento, pagar o sinal do negócio, mas o financiamento imobiliário não é aprovado pelo banco. Resultado: frustação e inúmeras negociações para "desfazer" o negócio.
5. Imóvel recebido em herança
Quando finalizado processo de inventário (judicial ou extrajudicial), expede-se o formal de partilha, que é o documento exigido para regularizar o imóvel. Muitas vezes, um erro de grafia (nome, sobrenome, numero de CPF ou data de nascimento) impede a averbação (atualização do documento) no Cartório de Registro de Imóveis.
A ausência de averbação também pode gerar entraves e fraudes em divórcios.
Conclusão
A regularização imobiliária dependerá do objetivo com relação ao imóvel.
Deve-se perguntar: Regularizar o imóvel para quê? Atualizar a propriedade? Transferir? Viabilizar um projeto? Vender? Investir? Prevenir multas?
A partir destas respostas, trilha-se o caminho e procedimentos a serem adotados e é o primeiro passo na direção do resultado desejado.