Resumo: O presente trabalho tem por escopo abordar os aspectos mais relevantes do contrato de locação não residencial e suas peculiaridades. Iniciaremos com alguns conceitos comuns a todas as espécies de locação, abarcados pela Lei 8.245/91. Conceituaremos especificamente a locação não residencial. Trataremos da proteção do fundo de comércio, abordando a ação renovatória e a importância da cláusula de vigência. Cuidaremos da rescisão do contrato nas locações privilegiadas. Falaremos, en passant, dos contratos atípicos de locação (Shopping Center e Built to suit). Abordaremos a questão da locação para sócios e funcionários (considerada não residencial). Cuidaremos da extinção do contrato por prazo determinado. Discorreremos sobre a sucessão na locação não residencial. Comentaremos sobre a ação revisional. Encerraremos tratando da não incidência do Código de Defesa do Consumidor nas locações urbanas.
Introdução
A locação não residencial é uma espécie de contrato, regulada pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, a qual classifica a locação dos imóveis urbanos em três categorias:
- Locação de imóveis residenciais;
- Locação para temporada;
- Locação de imóveis não residenciais.
Poder-se-ia dizer que os contratos atípicos de locação são uma subcategoria das locações não residenciais. Mais adiante trataremos, ainda que em breves pinceladas, dos contratos atípicos, sem a pretensão de nos aprofundamos no tema.
O presente trabalho se circunscreverá a abordar o contrato de locação não residencial voltado aos imóveis comerciais e industriais.
Antes de ingressarmos nas especificidades do tema, é de fundamental importância tangenciarmos alguns conceitos e princípios comuns a todas as categorias de locação, anteriormente referidas.
Conceito e características do contrato de locação de imóvel urbano
O saudoso e inolvidável Professor Sylvio Capanema conceituava a locação do imóvel urbano como o contrato pelo qual alguém, a quem chamamos de locador, se obriga a ceder a outrem, a quem denominamos locatário ou inquilino, o uso ou gozo de imóvel urbano, por certo tempo determinado, ou não, mediante remuneração.[1]
Já, para a eminente civilista Maria Helena Diniz, é o contrato pelo qual uma das partes (locador), mediante remuneração paga pela outra (locatária), se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, determinado ou não, o uso e gozo de imóvel destinado à habitação, à temporada ou a atividade empresarial.[2]
Para o Professor Luis Antônio Sacavone Jr., a locação predial urbana é um contrato sinalagmático pelo qual o locador se obriga, no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.[3]
É importante notar que o conceito de imóvel urbano não leva em conta a sua localização, embora a nomenclatura possa levar a uma dedução equivocada. Para a Lei do Inquilinato o que importa é a destinação que será dada ao imóvel pelo locatário e não sua localização geográfica. Assim, se a locação do imóvel se destinar à moradia ou à utilização comercial ou industrial, ainda que não se localize em zona urbana, incidirá a Lei 8.245/91.[4]
Desta forma, por exemplo, se um galpão localizado na zona rural for locado para fins industriais ou comerciais, estará sob a égide da Lei de Locação de Imóveis Urbanos, prevalecendo sua destinação, pouco importando se não está inserido na zona urbana. Por outro lado, se uma gleba de terras, situada no perímetro urbano, for arrendada para a exploração agrícola (como uma grande horta), a relação contratual albergada pelo Estatuto da Terra.
Infere-se dos conceitos doutrinários colacionados, que o contrato de locação é bilateral, pois pressupõe a existência de pelo menos um locador e um locatário e sinalagmático, uma vez que gera obrigações recíprocas aos contratantes.
Abre-se um breve parêntese para registramos que, eventuais fiadores que firmem o contrato de locação, dele não são partes. Neste caso, trata-se de contrato assessório, de caráter pessoal, entabulado entre o inquilino e os garantidores (fiadores).
É o art. 22 da Lei 8.245/91 que elenca as obrigações do locador, dentre elas a de entregar o imóvel em condições ao uso a que se destina. Já o locatário deverá observar o disposto no artigo subsequente, onde a lei descreve suas obrigações durante a relação locatícia, como a de restituir o imóvel ao término da locação no estado em que o recebeu, ressalvados os danos decorrentes do tempo e do uso normal.
Outra característica essencial da relação locatícia é onerosidade. Não se pode falar em locação de imóvel sem a devida contraprestação pecuniária, denominada aluguel. Não sendo convencionado o pagamento pelo inquilino para a ocupação do imóvel, o contrato será de comodato e não de locação, escapando assim do alcance da lei inquilinária.
Também é da essência do contrato de locação a comutatividade, devendo prevalecer, durante sua vigência, certa paridade econômica entre as partes, a fim de não se torne demasiadamente oneroso para uma delas.
O contrato de locação aperfeiçoa-se mediante o consenso entre as partes, independentemente do locatário ingressar na posse do imóvel. É perfeitamente possível, portanto, que a relação locatícia se inicie sem que o inquilino ingresse no imóvel, uma vez que o exercício da posse não é essencial para o seu termo inicial, embora na prática isso ocorra.
O contrato locatício é de execução continuada, pois as obrigações persistem até o seu termo final.
A lei não exige forma solene para o contrato de locação, não havendo óbice que seja contrato verbalmente, embora não seja recomendável, pois dificulta a produção das provas em caso de judicialização. Prevalece o brocardo scripta manent,verba volant.
Por se tratar de um contrato bilateral, oneroso e comutativo, aplica-se a ele a exceção do contrato não cumprido, a cláusula resolutória tácita, além das teorias dos vícios redibitórios e da evicção.
O contrato de locação objetiva a transferência temporária da posse, ao contrário do contrato de compra e venda, onde se transfere a propriedade. Podemos dizer que o locador, que geralmente é o proprietário do imóvel (porém, nem sempre) abre mão de um dos direitos inerentes à propriedade: a posse. Ao locar o imóvel o locador passa a ter a posse indireta do imóvel, enquanto o locatário a exerce de forma direta.
Na condição de possuidor direto, o locatário se reveste de todos os poderes inerentes à posse, inclusive podendo valer-se dos interditos para a sua defesa contra eventuais turbadores ou esbulhadores.
Dissemos que nem sempre o proprietário será o locador, pois a lei assim não exige. Basta que o locador tenha a posse lícita do imóvel para que possa locá-lo. Como exemplo, podemos mencionar o usufrutuário, que, embora não seja o proprietário do bem, dele tem a posse, podendo assim cedê-la, o que não seria possível ao nu-proprietário, uma vez que está despido de um dos direitos inerentes à propriedade (a posse).
Finalmente, para encerrar este introito conceitual, é importante registrar que a definição de bem imóvel nos é dada pela doutrina. No escólio de Maria Helena Diniz os bens imóveis são aqueles que não se podem transportar, sem destruição, de um lugar para outro, ou seja, são os que não podem ser removidos sem alteração de sua substância.[5]
Depreende-se do art. 79 do Código Civil que imóvel é o solo com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, bem como tudo o que o homem incorporar permanentemente a ele, como os edifícios e as construções.
Desta forma, o imóvel urbano, edificado ou não, poderá ser objeto do contrato de locação. Importa para a Lei 8.245/91 sua destinação, seja para habitação do locatário e de sua família, seja para exploração de sua atividade comercial, industrial, ou de prestação de serviço, independentemente de sua localização, em relação ao perímetro da cidade, como já dissemos em linhas pretéritas.
Passaremos a discorrer especificamente sobre o contrato de locação de imóveis não residenciais.
Contrato de locação não Residencial - Conceito
A locação não residencial é uma das categorias de contrato previstas na atual lei inquilinária, como dito preambularmente. Como a própria nomenclatura revela, estão açambarcados nesta espécie contratual as locações que não se destinam à moradia, e sim a outras atividades do locatário, que podem ter finalidades econômicas ou não.
Para Sylvio Capanema, incluem-se nesta categoria as locações feitas a associações, sociedades civis, profissionais liberais, sindicatos, prestadores de serviços, sociedades comerciais e industriais, assim como, por expressa disposição, aquelas feitas a pessoas jurídicas, ainda que para residência de seus diretores, gerentes, empregados ou prepostos.[6]
Ação Renovatória Proteção ao fundo de comércio
A locação não residencial é tratada na Lei 8.245/91, a partir do artigo 51.
Depreende-se do texto legal que o legislador deu especial proteção ao fundo de comércio, ao garantir a renovação do contrato, por igual período, se preenchidos alguns requisitos. Vejamos.
As condições para que o locatário faça jus à ação renovatória estão elencadas nos incisos I a III do art. 51 e são cumulativas.
A primeira condição diz respeito à forma do contrato, que deverá ser escrita e com prazo determinado. Não será possível, portanto, pleitear a renovatória na relação locatícia ajustada verbalmente.
A segunda condição é inerente ao aspecto temporal. O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos, deve ser de cinco anos.
A exigência legal de que os prazos sejam ininterruptos tem sido mitigada pela jurisprudência, a fim de que os locadores não burlem a lei, criando hiatos entre os contratos. Neste sentido:
PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXISTÊNCIA DE PEQUENO LAPSO DE TEMPO ENTRE DOIS CONTRATOS ESCRITOS. ACCESSIO TEMPORIS - POSSIBILIDADE.
1. Pacificou-se no e. STJ entendimento no sentido de que embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por ininterruptos os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos. 2. Seja concebendo o terceiro instrumento contratual como mero aditamento do primeiro, seja como novo pacto locatício, o certo é que, para fins de renovação, encontra-se preenchido o requisito do art. 51, incisos I e II, da Lei de Locações. 3. Recurso improvido. (TJSP - Agravo de Instrumento nº 0299074-63.2011.8.26.0000- 35ª Câmara de Direito Privado Relator Des. Artur Marques Data do julgamento 13 de fevereiro de 2012)
A terceira e última condição é que o locatário esteja explorando a sua atividade empresarial no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A questão do prazo ininterrupto justifica-se para que efetivamente haja a proteção ao fundo de comércio, não podendo se valer da renovatória o inquilino mantém fechado o estabelecimento, pois assim não estará preocupado em resguardar o fundo empresarial.
Interessante questão foi lançada pelo Professor Sylvio Capanema, em sua obra dedicada à lei do inquilinato[7]:
Também sempre se questionou se o locatário que mantém fechadas as portas do imóvel, transformando-o apenas em depósito, sem acesso dos fregueses, poderia valer-se da ação renovatória.
Entendemos que sim, desde que a prova produzida revele, extreme de dúvidas, que o depósito é indispensável ao desenvolvimento da atividade empresarial do locatário, exercida em outro local, próximo ou distante.
Neste caso, o depósito seria um prolongamento natural e necessário do estabelecimento empresarial, a ele se estendendo a proteção especial, em obediência ao princípio de que o acessório segue o principal.
Portanto, somente os contratos não residenciais que atendam a todas as condições legais, insculpidas nos incisos do artigo 51, poderão pleitear a renovação do contrato. É condição essencial para a renovação a existência de um fundo de comércio que mereça ser preservado e não um mero contrato, pelo qual o inquilino, embora adimplente não tenha constituído um fundo empresarial.
É importante notar que o direito à renovação revela-se verdadeira restrição ao direito de propriedade, uma vez que o locador será obrigado a concedê-la, se preenchidos os requisitos legais, ainda que não seja esta a sua vontade.
No tocante ao prazo da renovação, a jurisprudência já firmou entendimento de que a expressão por igual prazo se prende ao mínimo de cinco anos, que se exige para legitimar a pretensão renovatória, seja o quinquênio resultante da soma de prazos inferiores ou não.[8]
O direito à renovatória transmite-se aos cessionários ou sucessores da locação e ao sublocatário, no caso de sublocação total do imóvel, conforme permite o § 1º do art. 51.[9]
Tal permissão se justifica pois nas locações de comércios é usual a cessão do fundo empresarial.
Assim, o empresário pode livremente alienar seu estabelecimento, o qual inclui o contrato de locação e independe de autorização do locador, já que o fundo empresarial é patrimônio exclusivo do comerciante/locatário, que dele pode dispor.
É o artigo 1.142 do Código Civil que nos fornece o conceito de estabelecimento:
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
O artigo subsequente permite seja o estabelecimento objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza, o que inclui, como é obvio, a sua cessão onerosa ou gratuita.[10]
No lição de Maria Helena Diniz, tal ocorre por integrar o patrimônio do empresário e da sociedade empresária, visto ser uma universalidade, ou seja, um complexo de bens organizados para o exercício da atividade empresarial, constituído pela base física onde funciona a empresa e por elementos corpóreos ou incorpóreos, com o escopo de atrair clientela e gerar lucro, sendo, portanto, uma garantia aos seus credores. Consequentemente, pode constituir objeto de negócios jurídicos efetivados pelo empresário ou pela sociedade empresária, que podem dele livremente dispor, atendendo a certos requisitos.[11]
Porém, o dispositivo que que mais impacta a locação não residencial é o art. 1.148, o qual determina que: a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, incluindo-se aí o contrato de locação.
É importante sublinhar que o proprietário do imóvel (locador) não pode se opor ao negócio jurídico entabulado entre o locatário e o terceiro adquirente. No entanto, poderá exigir nova garantia, caso a inicial não permaneça, em consequência de exoneração (fiança) ou simplesmente extinção.
Já, a cessão pura e simples do contrato de locação, não incluindo o estabelecimento, dependerá, sempre, da prévia e expressa autorização do locador, segundo se depreende do artigo 13 da lei locatícia.
Elucida Sylvio Capanema: É claro que o cessionário a que se refere o § 1º do artigo 51 é o do fundo empresarial, já que o do contrato de locação só terá direito à ação renovatória se com a cessão anuiu o locador, e se preencher ele as condições previstas nos incisos I a III do artigo 51.[12]
Destarte, o direito à renovação é assegurado aos cessionários ou sucessores da locação, assim entendidos os que tenham legitimidade para a sub-rogação subjetiva.
Seria economicamente inócua a cessão ou a sucessão se não houvesse garantia legal de renovação compulsória do contrato.
No tocante à sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Ao que parece, a intenção do legislador foi de impedir que o locatário, de comum acordo com o locador, não ajuizasse a ação renovatória, possibilitando, assim, a retomada do imóvel, para, depois, firmarem novo contrato, a fim de expurgar o sublocatário.
O parágrafo § 2º do art. 51 encontra-se assim redigido:
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
Não é incomum que pessoas físicas firmem contratos não residenciais para, em seguida, constituir uma empresa, a qual passa explorar as atividades mercantis no imóvel locado.
Havendo previsão contratual, nada obsta que a pessoa natural permaneça na figura do locatário ou, após a constituição da empresa, essa se sub-rogue nos direitos e obrigações do inquilino.
A lei também se preocupou em regrar o direito à renovação na hipótese de dissolução societária, decorrente de morte de um dos sócios (Art. 51; § 3º) .
Neste caso, o sócio remanescente sub-roga-se no direito à renovação com a condição de que permaneça explorando o mesmo ramo de atividade comercial. Tal hipótese, na prática, aplica-se se a sociedade for constituída de apenas dois sócios.
O § 4º do art. 51 dilatou o alcance de ação renovatória, permitindo-a às indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que preenchidos os pressupostos previstos nos incisos I a III do mesmo artigo.
As indústrias foram abrangidas pela lei, pois embora não exerçam a atividade mercantil, não se configurando, por consectário, o fundo de comércio, pretendeu a lei proteger a atividade industrial, que quase sempre tem uma logística complexa.
Também mereceram o direito à renovatória as sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, excluídas, por óbvio, aquelas sem fins econômicos.
Desta forma, as associações regularmente constituídas, que perseguem o lucro, podem se valer da ação renovatória. Exemplificativamente podemos mencionar: escolas, hospitais, clínicas, escritórios de contabilidade e de administração de imóveis, bancos, entre outros.
É importante consignar que o direito à ação renovatória não beneficia os escritórios de profissionais liberais, a não ser que se organizem sob a forma de sociedades civis. Neste sentido:
Afigura-se inaplicável ao dentista, que exerce profissão liberal, o disposto no artigo 51, §4º da Lei nº 8.245/91 que assegura o exercício da ação renovatória às indústrias e sociedades civis com fins lucrativos uma vez que sua transferência de um local para outro, em regra, não afeta ser procurado por seus clientes". (TSP Apelação nº 0002065-03.2011.8.26.0577 - 26ª Câmara de Direito Privado Relator Des. RENATO SARTORELLI Data do julgamento 9 de junho de 2014)
Em sentido contrário, o Professor Sylvio Capanema anota: No que concerne aos profissionais liberais, que nessa condição exercem sua atividade, entendemos que em obediência ao princípio da autonomia privada, nada impede que a eles se estenda a ação renovatória, se o contrato de locação expressamente o autorizar e desde que satisfeitas as condições do artigo 51, inclusive quanto aos prazos.
(...)
Vale ressaltar que se os profissionais liberais, como advogados e médicos, se organizam em sociedades, regularmente constituídas e registradas nos respectivos órgãos de controle e fiscalização, dúvida não pode haver quanto ao direito destas sociedades profissionais de pleitear a renovação compulsória de seus contratos de locação, desde que satisfeitas às condições do artigo 51.[13]
O prazo para o ajuizamento da ação renovatória é decadencial, não se prorrogando, interrompendo ou suspendendo e está estabelecido no § 5º do art. 51, assim redigido:
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Portanto, se o locatário pretender exercer seu direito à renovação do contrato deverá ajuizar a ação renovatória no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Jurisprudência emblemática sobre o tema emana do Superior Tribunal de Justiça:
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PRAZO DE DECADÊNCIA. CONTAGEM. MOMENTO EM QUE SE CONSIDERA INTENTADA A AÇÃO. ART. 51, § 5°, DA LEI 8.245/91. Quando o prazo é estabelecido em mês, conta-se do dia do início até o dia correspondente do mês seguinte, dando-se o mesmo quando a contagem é regressiva. Considera-se proposta a ação renovatória, nos termos do art. 51, § 5°, da Lei do Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC, com o ingresso, em juízo, do pedido, bastando, portanto, protocolar no foro competente, para afastar a decadência. Recurso não conhecido. (STJ - 5ª Turma - REsp 299.683/SP - Relator Min. José Arnaldo da Fonseca, DJ de 03-09-2001).
O artigo 52 da Lei 8.245/91 prevê os casos em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato. Haverá hipóteses, portanto, que o locatário não terá o direito à renovação. Analisemos uma a uma.
Retomada do imóvel para realização de obras determinadas pelo Poder Público - (Art. 52, I)
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, for obrigado a realizar obras no imóvel que impliquem sua radical transformação. Não é uma hipótese que ocorre com frequência, não merecendo maiores comentários.
A segunda circunstância impeditiva da renovação é no caso do locador realizar modificações no imóvel que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.
Ao nosso ver a norma em comento é demasiadamente subjetiva, ensejando discussões infindáveis. Afinal, como se mensura o aumento do valor do negócio ou da propriedade? E mais, se é o locatário que está no imóvel, o valor do negócio é por ele explorado!
Note-se que a prova necessária para se demonstrar a valorização do negócio ou da propriedade necessariamente será a pericial.
Retomada para uso próprio - (Art. 52, II)
A lei prevê a possibilidade do locador se opor à renovatória, com o objetivo de se instalar no imóvel com seu próprio negócio.
Neste caso, é condição para a retomada a prova da existência de fundo de comércio, há mais de um ano, do qual o locador, seu cônjuge ou descendentes sejam detentores da maioria do capital social.
Com o reconhecimento da união estável, entendemos que o companheiro, embora não mencionado expressamente no dispositivo legal, também nele se enquadra.
Igual direito terá o compromissário comprador, desde que o compromisso de venda e compra esteja registrado no fólio imobiliário (RT 453/142).
Referindo-se ao § 1º do artigo em comento, Maria Helena Diniz enfatiza que o locador que negar a renovação não poderá explorar no imóvel o mesmo ramo do locatário, a não ser que a locação envolva também o fundo de comércio.[14]
Tal proibição se justifica para que o locador não se locuplete com a clientela formada pelo locatário, auferindo vantagem do fundo empresarial por ele construído, o que fere a moral.
Muito se discute sobre o locador que recusa a renovação e implanta atividade semelhante, porém não idêntica ao locatário, como por exemplo um bistrô no local onde funcionava um restaurante.
Cabe à jurisprudência coibir tais burlas à lei, pois o Judiciário não pode se apegar ao sentido literal da norma em detrimento a uma das partes.
Observe-se que no § 2º do art. 51 veda ao locador a recusa à renovação com base no inciso II (utilização para uso próprio). As locações de shopping center são atípicas. Neste caso, o empreendedor aluga a fim de desenvolver um empreendimento imobiliário específico, com o intuito de criar um centro de compras e lazer.
Desta forma, seria desleal que o próprio empreendedor concorresse com os lojistas que compõe o empreendimento.
A lei inquilinária estabelece que o locatário deverá ser ressarcido dos prejuízos e lucros cessantes que tiver em decorrência da mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio em duas situações[15]:
a) Se a renovação não ocorrer em decorrência de proposta de terceiro em melhores condições;
b) Se o locador, no prazo contados de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinas no inciso I do art. 52.
Há duas súmulas provenientes do Supremo Tribunal Federal que vão ao encontro da norma em comento.[16]
A lei protege o fundo empresarial, patrimônio maior do comerciante, construído ao longo de anos, através de seu trabalho.
A aferição do valor econômico do fundo de comércio, para fins indenizatórios requer percuciente prova pericial.
De menor complexidade é o cálculo dos danos emergentes, os quais podem ser facilmente comprovados e são inerentes às despesas com a mudança ou transferência do estabelecimento.
Os lucros cessantes, por sua vez, devem ser calculados sobre o que o locatário deixou de ganhar, levando-se em consideração seu histórico de faturamento.
Embora o texto legal fale em desvalorização do fundo de comércio, poderão ocorrer casos em que a sua saída do imóvel gere a perda total do fundo de comércio. Neste caso, a indenização deverá ter maior abrangência.
A primeira hipótese que justifica a indenização é aquela em que há resistência à renovatória por superveniência de melhor oferta apresentada por terceiro.
Outra circunstância decorre da inércia do locador ao não realizar as obras pretendidas ou necessárias.
Desta forma, prevalece o princípio da boa-fé objetiva, para que se coíba a retomada insincera.
Aliás, cabe ao Juiz, ao analisar o caso concreto, verificar se as razões evocadas para retomada do imóvel pelo locador gozam de sinceridade.
O entendimento predominante em nossas Cortes é de que milita a favor do retomante presunção de sinceridade, que deve ser debelada locatário através de provas incontroversas. Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - RETOMADA PARA USO PRÓPRIO - ART. 52, II, LEI 8.245/91 - PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE - ÔNUS DA PROVA. - O pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio goza de presunção relativa de sinceridade, ficando a cargo do locatário a comprovação da insinceridade da pretensão. (TJ-MG - AC: 10015120016405002 MG, Relator: Alexandre Santiago, Data de Julgamento: 07/06/2017, Câmaras Cíveis)