Contrato de compra e venda
Todo Contrato é um acordo entre duas pessoas.
Um contrato de compra e venda de imóvel é um acordo entre duas ou mais pessoas em que um lado quer vender e outro quer comprar um bem imóvel..
Porém, quando se trata do documento para a transferência de imóveis tem que se ter atenção, e saber como o negócio deve ser documentado.
Como vamos ver abaixo, existem casos em que o documento da venda do imóvel pode ser um contrato de compra e venda (documento particular) e casos em que deve ser feito através de uma escritura de compra e venda (por instrumento público).
Na verdade o Contrato de compra e venda de imóvel é um termo genérico que engloba toda transação com relação a um imóvel mas, como veremos, não se pode confundir um contrato de compra e venda de imóvel (expressão genérica) com uma escritura de compra e venda que é o nome técnico, como muito se vê por aí, especialmente na internet.
Esses dois tipos de documentos (contrato e escritura) são muito diferentes. Uma escritura pode substituir um contrato, mas um contrato nunca pode substituir uma escritura.
Para você já ficar sabendo, contrato de compra e venda de imóvel é sempre um contrato particular, porque se fosse por instrumento público seria uma escritura de compra e venda.
Então, vamos ver tudo isso mais de perto.
O que é Contrato de compra e venda de imóvel
Contrato de compra e venda de imóvel é um acordo entre duas, ou mais pessoas, em que uma parte (vendedor) se obriga a transferir o domínio de um imóvel para a outra (comprador), e este a pagar um preço certo em dinheiro.
Domínio é um termo jurídico que significa o direito reconhecido de supremacia de um indivíduo sobre um bem.
Essa definição é do Código Civil, art. 481.
O contrato de compra e venda é um contrato particular não possui qualquer tipo de formalidade para ser feito (vamos ver abaixo como fazer).
Para qualquer contrato ter valor, de acordo com o artigo 104, do Código Civil é necessário apenas que:
As partes capazes;
O objeto lícito, possível e determinado (ou determinável); e
A forma prescrita ou não defesa em lei.
Agente capaz é quando as partes são maiores de idade e podem exprimir sua vontade, o que a lei presume ser após 18 anos.
O objeto lícito é quando não se está realizando a contratação de qualquer ato ilícito.
A forma prescrita, ou não defesa em lei é quando a lei, determina como um contrato deve ser feito, como no caso, o da transferência de um imóvel com valor acima de 30 SM que deve ser por instrumento público (Código Civil art. 108).
Assim, qualquer contrato de compra e venda de imóveis da internet tem valor legal se as partes forem maiores, e o imóvel não ultrapasse aquele valor de 30 salários mínimos.
Posso vender (transferir a propriedade) de um imóvel por Contrato de compra e venda?
Sim, se o valor do imóvel for inferior a 30 salários mínimos (SM).
Já um imóvel com valor acima de 30 SM não pode ser transferido por um simples contrato de compra e venda (documento particular).
Por quê?
Porque assim diz o Código Civil.
Lembra que o artigo 104 fala que um ato só tem validade se partes forem capazes, o objeto seja lícito, possível e determinado (ou determinável); e ter a forma prescrita.
No caso da venda de imóveis, a lei determina a forma de como deve ser feito (forma prescrita) no art. 108:
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Veja também que os direitos sobre imóveis só se transferem de uma pessoa para outra com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) de uma escritura pública de compra e venda (Código Civil, art. 1.227).
Dessa maneira, se a venda de um imóvel, com valor superior a 30 SM, é feita através de um contrato de compra e venda, que é um documento particular, ele não pode ser averbado no Cartório do RGI.
As exceções a essa regra são:
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Os contratos do SFH, o qual é feito entre uma instituição financeira; e,
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A venda de lotes em loteamento regular.
Validade do contrato de compra e venda de imóveis
Se o imóvel vendido tiver valor inferior a 30 SM, o contrato tem todo valor legal.
Sendo superior 30 SM o contrato de compra e venda do imóvel tem valor apenas entre as partes contratantes e seus herdeiros e não contra terceiros, que não participaram da venda.
Legalmente os participantes do contrato têm todo o direito de cobrar judicialmente o cumprimento das obrigações assumidas, mas somente entre eles.
Para que serve o contrato de compra e venda de imóvel
Então para que serve o contrato de compra e venda particular e quando é usado?
O contrato de compra e venda de um imóvel é usado quando:
O vendedor não é quem consta como dono no Cartório de Registro de Imóveis, ele tem apenas a posse;
O vendedor é o dono mas o imóvel tem dívidas que não quer quitar;
O vendedor é o dono mas possui impedimentos pessoais que impossibilita que a venda seja feita uma escritura pública;
Existem outros interessados que o vendedor não quer que participe da venda.
Somente o primeiro caso pode, de alguma forma, justificar o negócio, os três últimos impedem até o contrato particular.
Vamos ver cada um desses casos.
O vendedor não é quem consta como dono no Cartório de Registro de Imóvel
Se o vendedor não é quem consta como dono no RGI ele deve ter a posse do imóvel.
Nesse caso o que se transfere é apenas a posse do imóvel.
Porém, se o vendedor reunir (comprovadamente) todos os requisitos legais para o usucapião, ninguém pode tirar o comprador do local, nem o vendedor e nem o proprietário (pessoa que figura como dono no cartório do RGI).
Nesse caso o comprador, pode usar o tempo da posse do vendedor para o usucapião.
Essa venda somente tem validade se o vendedor tiver, de fato, a posse do imóvel. Se não tiver, o comprador pode perder o imóvel para o real proprietário ou para quem realmente tenha a posse.
O vendedor é o dono mas o imóvel tem dívidas que não quer quitar
Aqui o que se transfere também é a posse, só que, mesmo com a venda, as dívidas do imóvel continuam a existir.
Esse tipo de venda não tem validade perante os credores, e o comprador pode perder o imóvel em razão desses débitos.
O vendedor é o dono mas possui impedimentos pessoais que impossibilita que seja feita uma escritura pública.
Nesse situação, o que se transfere também é a posse, só que, a venda é ilegal e não tem qualquer valor quanto a terceiros, como por exemplo, quem esta cobrando dividas do vendedor.
Existem outros interessados que o vendedor não quer que participe da venda.
Aqui, dependendo de quem não está participando do contrato (um herdeiro, um cônjuge, etc.), a venda não tem valor. Esse interessado pode anular o negócio e você perder o imóvel e o seu dinheiro
Isso pode ocorrer tanto no caso da posse quanto da propriedade.
A Escritura Declaratória na compra e venda de um imóvel
Existem muitos casos no dia a dia em que o vendedor tem uma Escritura Declaratória, e quer vender o imóvel dizendo ser o dono e que comprova por esse documento.
Casos ainda que vender um imóvel através de uma Escritura Declaratória feita em Cartório.
Pois bem, a Escritura Pública Declaratória é um documento feito no Cartório de Notas.
Por esse documento uma pessoa interessada declara determinado fato que deseja ou que tem conhecimento, sob sua responsabilidade civil e criminal.
Assim, a Escritura Declaratória é uma mera declaração pessoal feita em Cartório.
A Escritura Declaratória não gera quaisquer direitos. Outra declaração em sentido contrário também pode ser feita.
Por exemplo: Fulano vai ao Cartório e faz uma Escritura Declaratória dizendo que é dono do imóvel A. Isso não impede que Beltrano vá ao mesmo Cartório e também faça uma Escritura Declaratória que também é dono do mesmo imóvel A.
Dessa forma, a Escritura Declaratória, no caso de imóveis, não transfere direito além do que ocorre no Contrato de Compra e Venda.
Diferenças entre contrato de compra e venda de um imóvel e Escritura de compra e venda de imóvel.
É muito grande a diferença entre uma escritura pública de compra e venda de imóvel e um contrato de compra e venda de um imóvel.
A principal diferença entre o contrato de compra e venda de um imóvel e a escritura de compra e venda é que a primeira não possui qualquer formalidade para ser feita. Pode até usar um modelo da internet.
Já a segunda (escritura) deve obedecer diversos requisitos, principalmente, ela somente pode ser feita por um Tabelião de um Cartório de Notas, por isso é chamada de instrumento público.
Na escritura pública o Tabelião fiscaliza a legalidade do negócio, por exemplo, se o vendedor é o dono do imóvel, se existem dívidas ou impedimentos legais a venda ou a compra, etc.
Por fim, somente a escritura pública pode ser registrada no cartório do RGI.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel com segurança
A regra é fazer a compra e venda por instrumento público, contudo, se não houver outra alternativa, e o negócio vai ser feito por contrato de compra e venda particular, o primeiro passo ́ procurar um advogado especializado em direito imobiliário para assessorar o negócio.
Depois, os principais cuidados que devem ser tomados são os seguintes:
Confira se o vendedor tem, de fato, a posse do imóvel. Dependendo do tipo de imóvel, ele deve comprovar, no mínimo, que mora no local há mais de 05 (cinco) anos.
Confira se o imóvel tem dívidas. Você pode fazer isso indo até a prefeitura local e pesquisando sobre os débitos de IPTU.
Confira as dívidas e impedimentos do vendedor. Para isso existem diversas pesquisas na internet, especialmente junto aos Tribunais de Justiça e certidões que podem ser tiradas gratuitamente na internet.
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Confira se existem outros interessados. Confira o estado civil do vendedor e examine os documentos do imóvel, especialmente do proprietário do imóvel que consta no RGI.
Qual a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel?
A única garantia na compra de um imóvel é o negócio ser feito por instrumento público e averbado no RGI.
Considerando isso, a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel é proporcional aos cuidados que foram tomados previamente na hora da compra.
Mas antes de tudo é importante saber:
Por que a venda está sendo feita por contrato particular e não por instrumento público?
O vendedor não consta no RGI? Por que não consta?
Ele de fato tem a posse? Como ele adquiriu a posse? Existe prova dessa posse?
Existem outros interessados?
Se o comprador foi assessorado por um advogado, confirmou a posse do vendedor, se o imóvel não tem dívidas, pesquisou a existência de dívidas do vendedor e existência de outros interessados na venda, há um grau maior de segurança no negócio.
Quais são os requisitos de um contrato de compra e venda de um imóvel?
Para a validade de um contrato de compra e venda de um imóvel, deve se observar o art. 108 do Código Civil.
Se o valor do imóvel for inferior a 30 SM ele tem pleno valor. Se for superior a esse valor ele não tem validade porque a venda somente pode ser feita por escritura pública, simples assim.
Agora, como vimos acima, mesmo sendo feito por documento particular o contrato tem validade entre as partes.
Por ser um documento particular ele não possui formalidades, bastando, entre outros, que as partes sejam qualificadas, discriminado o imóvel, assinado por testemunhas, etc. Vamos ver com mais detalhes abaixo.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel
Como vimos, o contrato de compra e venda não necessita de muitas formalidades.
Mas, para diminuir as possibilidades de ter problemas o contrato deve ter no mínimo:
Qualifique as partes (se casado ou possuir união estável os cônjuges devem assinar);
Defina o preço e a forma de pagamento;
Diga por quanto tempo o vendedor tem a posse do imóvel;
Faça a descrição completa do imóvel;
Defina o prazo para a entrega do imóvel;
Multa em caso de atraso dos pagamentos e da entrega do imóvel;
Estabeleça a devolução do valor pago em caso de perda do imóvel para terceiros interessados;
Assinatura por 2 testemunhas.
Além disso, guarde todos os documentos relativos ao imóvel que o vendedor tiver, especialmente os que comprovem o tempo da posse, além da sua identidade, CPF, etc.
Principais erros que devem ser evitados
Existem erros básicos cometidos no processo de compra e venda de imóveis que podem ser evitados com algumas providências simples.
Apenas alguns cuidados podem evitar uma grande dor de cabeça no futuro que, em alguns casos, pode chegar a perda o imóvel ou do valor total pago.
Às vezes isso acontece por pressa ou por desconhecimento. Mas não deixe que isso aconteça com você.
Quando se faz o contrato por instrumento público os principais problemas são evitados, uma vez que o cartório exigirá diversos documentos do vendedor e do imóvel, e muito dificilmente, deixará passar qualquer coisa que possa invalidar o negócio no futuro.
O grande problema é quando se faz o contrato por instrumento particular.
Se esse é o seu caso, esteja atento aos principais erros para que não ocorram em seu processo de negociação o que ocorre em 93% dos casos que vemos na justiça:
Falta de investigação do vendedor - Deixar de pesquisar o vendedor é um dos principais erros. Pesquise quem é o vendedor e se ele possui dívidas que possam atingir a propriedade que você está comprando.
Deixar de confirmar a posse do Imóvel - Esse é outro dos principais erros que se comete. Confirme a posse do vendedor através de carnê do IPTU, conta de luz, água, etc, por, pelo menos, 5 anos.
Aceitar como verdadeira uma Escritura Declaratória - Como vimos uma escritura declaratória, apesar de ser um documento importante, não tem valor como prova da propriedade e nem da posse.
Usar um Contrato particular de Venda quando deveria usar uma Escritura - O documento particular somente pode ser utilizado em último caso, ou seja, quando o instrumento público não pode ser usado.
Usar modelo pronto da internet - Esse é outro erro comum. Um modelo da internet é apenas um modelo. Cada caso é único e não vale a pena usar um modelo genérico. Na dúvida procure um advogado para elaborar o contrato.
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Não prevê no contrato o que acontecerá se houver desistência ou rescisão do contrato - É evidente que nenhum contrato foi feito para se desistir. Porém, pode acontecer que você ou a outra parte queira desistir do negócio. Isso, especialmente, quando se fará o pagamento por prestações. Então é melhor que o contrato já preveja esses casos.
Não arquivar todos os documentos - Todo documento da venda deve ser cuidadosamente guardado e arquivado para o seu uso futuro, seja para prova do negócio, seja para o usucapião.