RESUMO
O presente trabalho tem por objetivo estudar a Responsabilidade Civil do Corretor de imóveis, sob a égide do Código de Ética, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. A metodologia utilizada é a de compilação da legislação a respeito do tema, complementada pela bibliografia e estudo de posicionamento de alguns doutrinadores. Analisando-se, para tanto, a ética e o profissional na atuação do exercício da profissão no cometimento de ato ilícito advindo de culpa que cause danos a terceiros. Finalmente, ressalta-se a responsabilidade do corretor de imóveis perante o Código de Ética, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, bem como a responsabilidade desse profissional em relação à informação que deve prestar ao cliente quando da transação imobiliária e a publicidade do imóvel.
Palavras- Chave: Responsabilidade. Corretor. Código de Ética. Código Civil. Código de Defesa do Consumidor.
ABSTRACT
This work aims to study the Civil Liability of the Realtor, under the aegis of the Code of Ethics, the Civil Code and the Consumer Protection Code. The methodology used is to compile the legislation on the topic, complemented by the bibliography and positioning study of some doctrine. Therefore, analyzing the ethics and the professional in the performance of the exercise of the profession in committing an illegal act arising from guilt that causes harm to third parties. Finally, the realtor's responsibility under the Code of Ethics, the Civil Code and the Consumer Protection Code is emphasized, as well as the responsibility of this professional in relation to the information that he must provide to the client during the real estate transaction and advertising of the property.
Key words: Responsibility. Realtor. code of ethics. civil Code. Consumer Protection Code.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO
Análise a respeito da responsabilidade civil do corretor de imóveis com base no Código de Ética, no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor, em virtude da grande atuação desse profissional no mercado imobiliário brasileiro.
A profissão de Corretor de Imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530/78, ela é exercida por quem possui o título de Técnico em Transações Imobiliárias. O Código de Ética dos Corretores de Imóveis aprovado pela Resolução-Cofeci n° 326/92, disciplina diversas obrigações no relacionamento com os colegas, com a classe profissional e com os clientes. O Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor também incidem na atuação desse profissional.
A responsabilidade na prestação de serviços desse profissional deve ser pautada de acordo com as suas obrigações contratuais, legais e éticas. Dessa maneira, o artigo 5º do Código de Ética aprovado pela Resolução-Cofeci nº 326/92 disciplina que o Corretor de Imóveis responde civil e penalmente pelos atos danosos aos clientes em virtude de infrações éticas. O Código Civil por sua vez estabelece que a responsabilidade civil decorre de culpa por motivo de imprudência, negligência ou imperícia.
O Código de Ética elenca três obrigações que o corretor de imóveis deve observar, são elas: I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; II - ao oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio e III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral. É de se notar que essas obrigações éticas estão em total harmonia com as normas previstas no Código Civil: o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência... e ... prestará ao cliente todos os esclarecimentos da segurança ou do risco do negócio....
Nas transações em que não se configure consumo ou a possibilidade de aplicação de lei específica, deverá ser aplicado o que disciplina o Código Civil Brasileiro. O corretor de imóveis será responsabilizado por eventuais danos que venha a provocar, nos termos do parágrafo único do artigo 723, incluído pela Lei nº 12.236/2010.
Uma das obrigações do corretor de imóveis é o de prestar informações coerentes a seus clientes, pautadas pela diligência e pela prudência para que sejam evitados negócios imobiliários que posteriormente possam vir a ser anulados por questões que ele tinha conhecimento que tais transações eram ilegais, injustas ou imorais.
É sabido que ele não responderá pelo cumprimento das obrigações assumidas pelas partes, ou seja: pelo comprador e vendedor, bem como pelo locador e inquilino. Como se verifica no caso do pagamento das parcelas assumidas, do pagamento dos aluguéis, da entrega do imóvel ou da solidez estrutural do imóvel. Porém, isso não significa que ele possa, por exemplo, esconder detalhes que venham a depreciar o imóvel negociado.
Nas transações imobiliárias que envolvem relações de consumo será aplicada lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor. No caso concreto faz-se necessário avaliar a forma de como se deu a atuação do corretor de imóveis, como quem está adquirindo o imóvel e a destinação que a ele será dada. Tendo em vista o caráter protetivo e igualitário desse diploma, haverá reflexos relevantes. Destacando o enquadramento da conduta do corretor de imóveis em relação a teoria da responsabilidade objetiva a qual não está condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas pelo dano causado e o nexo de causalidade
O corretor deverá estar atendo com a publicidade para a venda ou locação do imóvel, pois o Código de Defesa do Consumidor considera enganosa a publicidade inteira ou parcialmente falsa, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade e quantidade do imóvel ofertado, mostrando ainda que toda informação faz parte do contrato que vier a ser celebrado. Assim, o consumidor tem o direito de exigir aquilo que foi anunciado.
Para a sua segurança jurídica, o corretor de imóveis, antes de realizar qualquer anúncio, deverá solicitar uma declaração assinada pelo proprietário do imóvel expressando que todas aquelas informações são verdadeiras. Embora isso não afaste sua responsabilidade perante o consumidor, mas em eventual ação judicial que acarrete a obrigação de indenizá-lo, o corretor poderá cobrar o prejuízo sofrido do proprietário que prestou aquelas informações.
A atividade de corretor de imóveis envolve negócios imobiliários que movimentam quantias vultuosas que podem acarretar riscos, mas que são passíveis de serem diminuídos. Para isso é necessário a elaboração de termos de esclarecimento em que são dadas às partes todas as informações a respeito do negócio, do imóvel, dos contratantes, do contrato, inclusive alertando para eventuais riscos que poderão incorrer.
REFERENCIAL TEÓRICO
O Código de Ética dos Corretores de Imóveis foi aprovado pela Resolução -Cofeci - Conselho Federal de Corretores de Imóveis - n° 326/92 e estabelece um conjunto de regras no relacionamento dos corretores com outros corretores, com sua classe profissional e com os seus clientes.
O Código de Ética dos Corretores dos Corretores de Imóveis é dividido em dez artigos que abordam o comportamento adequado e ético que devem ser observados no mercado imobiliário. No que tange a responsabilidade civil, observa-se:
Art. 5º O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Assim, os atos que causem prejuízos comprovados ao cliente devem ser respondidos civil e penalmente pelo corretor de imóveis, seja por imperícia (falta de capacidade para exercer a função), negligência, imprudência ou qualquer infração ética.
O Código Civil reconhece o corretor de imóveis como um profissional legalizado:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
A responsabilidade civil do corretor de imóvel está estabelecida no Código Civil, vale transcrever, in verbis:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
O dispositivo estabelece os deveres próprios do corretor de imóveis, os quais acompanham a obrigação por ele assumida na consecução de negócios para o cliente. O corretor que negligencia os cuidados que deveria ter ou age sem prudência, sua conduta está eivada de culpa. Agindo assim ou omitindo ao cliente informações que deveria prestar; fica, pois, sujeito a reparar os prejuízos que venha a causar ao cliente.
No ensinamento de Matiello:
(...) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar(...)
Dessa forma, nota-se com clareza que o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional do mercado imobiliário comprove a diligência no que diz respeito às informações prestadas e assistência exigida, estará protegido quanto ao dever de indenizar. Na proporção em que o prejuízo sofrido não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude do insucesso do negócio.
Reiterando a percepção supra, Raul Petrilli Leme de Campos afirma que apenas o fato de ocorrer um dano não caracteriza a indenização, deve ser comprovada a culpa do corretor de imóveis, que deixou de utilizar da diligência que lhe é devida:
O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio (2015, online).
Caracterizada a relação de consumo, aplicam-se também as regras do Código de Defesa do Consumidor, no caso de serviço de corretagem prestado pelo corretor, pessoa física, na condição de profissional liberal, o dever de indenizar dependerá de aparte lesada demonstrar que houve culpa na geração dos danos. Como se ver:
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.
Assim, a responsabilidade civil do corretor de imóveis se verifica quando os serviços forem prestados por esse profissional na condição de profissional liberal, e não por uma pessoa jurídica, fazendo-se necessária a existência e prova de culpa.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O interesse pelo tema abordado deu-se em razão de o acadêmico no futuro próximo atuará no mercado imobiliário como Corretor de Imóveis.
O trabalho aqui apresentado destacou a relevância da responsabilidade civil na profissão do Corretor de Imóveis na perspectiva do Código de Ética, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.
Ao analisar a responsabilidade civil em face do Código de Ética, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, complementando com obras doutrinárias de exímios professores e mestres do direito, percebe-se que se caracteriza como a responsabilidade de reparar o dano causado a outrem. Ou seja, é a obrigação que tem o Corretor de Imóveis de reparar o dano que por ato ilícito causar a alguém na sua atuação profissional.
No que se refere à forma de responsabilização constatou-se que a responsabilidade aplicada ao Corretor de Imóveis quando exercendo a sua atividade na qualidade de pessoa física se caracteriza como responsabilidade subjetiva, a culpa deve ser comprovada na atuação desse profissional.
Por fim, verifica-se que o corretor de imóveis tem o dever de se guiar pelos procedimentos éticos, morais e legais, sempre respaldado na segurança, transparência e seriedade requeridas pela sua profissão. Determinando-se pelo Código de Ética, pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor. Afastando-se deles, poderá vir a ser responsabilizado de forma subjetiva pelos danos que causar a seus clientes.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002.
BRASIL. Código de Defesa do Consumidor. Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990.
BRASIL. Código de Ética Profissional. Resolução Cofeci nº 326 de 25 de junho de 1992.
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 7ª Ed. São Paulo: Atlas, 2008.