UNIVERSIDADE TIRADENTES - UNIT
CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO
ATIVIDADE AVALIATIVA
Vanusa Viana Góis[1]
CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
A obrigação ou relação obrigacional pode ser compreendida como sendo um compromisso estabelecido entre duas ou mais pessoas que tem por objetivo o cumprimento de um acordo, de uma prestação ou contraprestação, ademais, observados os requisitos previstos no artigo 104 do Código Civil, diz-se que a relação obrigacional é dotada de validade jurídica. Logo, é importante destacar que as obrigações civilistas como o próprio nome sugerem, são aquelas previstas pela legislação em questão, que não ampara as obrigações morais e as naturais.
Em sua imensa sabedoria, Orlando Gomes[2] diz que: É por meio das relações obrigacionais que se estrutura o regime econômico, sob as formas definidas de atividade produtiva e permuta de bens.
A cláusula resolutiva expressa é aquela livremente convencionada em um contrato e que dispõe que haverá a resolução da avença em caso de descumprimento, por parte de uma das partes, em alguns casos inclusive são elencadas no próprio negócio as possíveis causas (atos que importem em inadimplemento) que poderão resolver o contrato. Também chamada de pacto comissório expresso[3] e o Código Civil de 2002 traz duas espécies de cláusula resolutiva no artigo 474, a expressa e a tácita. Desse modo, a lei 13.097/2015[4], recentemente editada, trouxe grande inovação, em seu art. 62, parágrafo único alterando o dispositivo da redação do decreto-lei 745/69, incluindo parágrafo único ao art. 1º, nos seguintes termos: Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. A saber, a nova redação altera completamente a jurisprudência firmada ao longo dos anos, que determinava a necessidade de pronunciamento judicial para resolução contratual da promessa de venda e compra.
Na visão de Sousa Zanettia[5], a inclusão da cláusula resolutiva expressa em um contrato serve para dois principais objetivos, dos quais o primeiro é a definição da importância concreta das obrigações contraídas, conferindo ao contratante lesado o direito de por fim à avença caso ocorra o descumprimento previsto na cláusula e afasta a necessidade de intervenção do Poder Judiciário, visto que a ocorrência do inadimplemento pactuado é suficiente para que o vínculo chegue ao fim.
Pois bem, na atividade avaliativa foi explanada a questão no qual foi firmado um contrato particular de promessa de compra de um bem imóvel com cláusula resolutiva expressa e tendo como resposta que: De acordo com o artigo 474 do CC Como consequência da resolução do contrato de promessa de compra e venda, as partes são restituídas à situação anterior, com devolução do bem e do preço pago, devendo ser reconhecido à vendedora o direito de reter parte da quantia paga pelo devedor para indenizar-se das despesas com o negócio e pela rescisão contratual. Assim, extinto o contrato, torna-se injusta a posse do comprador, ensejando a reivindicação do imóvel[6].
Com efeito, o artigo 474 do CC que diz: a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Nessa ótica, Ruy Rosado[7], mostra que havendo no instrumento contratual cláusula resolutiva ou rescisória expressa, basta à parte prejudicada, acaso sua intenção seja a de resolver o contrato, notificar extrajudicialmente a parte inadimplente, nos termos do artigo 474 do CC/2002, de forma a exercer um direito formativo-extintivo de resolução.
Já o artigo 475 do CC expressa que: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
A via judicial é imprescindível para a resolução legal prevista no art. 475 do Código Civil regra aplicável a todos os contratos bilaterais e também para a resolução convencional, quando assim estipulado. Optativamente, poderá ser usada pelo credor, apesar de dispensada a ação pela lei ou pelo contrato, quando pretender alcançar uma sentença declaratória, e, cumulativamente, fazer valer contra o devedor ou contra terceiro os efeitos da extinção por incumprimento da obrigação. (ROSADO, AIDE, 2003, p. 192).
Nesse viés, o artigo 465 do Código Civil mostra que se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. Outrossim, o direito que surge para um contratante em relação ao outro é o de exigir que o outro execute sua prestação tal como se obrigou.
Por conseguinte, a cláusula resolutiva expressa permite ao credor resolver o negócio jurídico por meio de notificação ou interpelação extrajudicial à outra parte, alcançando à resolução de pleno direito, consoante prévia vontade contratual bilateral das contratantes dispostas no ajuste, ressalvando-se, no entanto, à parte prejudicada, de todo modo, pleitear o cumprimento do pacto, se assim o quiser, em sequência, a cláusula resolutiva expressa é eficaz no compromisso de compra e venda de imóvel, devendo o compromitente vendedor, por exigência específica da legislação sobre compromisso de compra e venda, interpelar o compromissário comprador para constituí-lo em mora, esperar o período imposto pela lei para que o compromissário tenha a chance de purgar a mora.
REFERÊNCIAS
GOMES, Orlando. Contratos. Forense: Rio de Janeiro, 2008. p. 208
GOMES, Orlando. Direito das Obrigações. Editora Forense, RJ,2000.
REPÚBLICA. Presidência da República Secretaria Geral Subchefia para Assuntos Jurídicos - LEI Nº 13.097, DE 19 DE JANEIRO DE 2015. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm>. Acesso em: 03 dez. 2021.
ROSADO, RUY DE AGUIAR JÚNIOR, Extinção dos contratos por incumprimento do devedor, Rio de Janeiro, AIDE, 2003, p. 182 e 192.
ZANETTI, Cristiano de Sousa. A cláusula resolutiva expressa na lei e nos tribunais: o caso do termo de ocupação. In: Renan Lotufo; Giovanni Ettore Nanni; Fernando Rodrigues Martins. (Org.). Temas relevantes do Direito Civil contemporâneo: Reflexões sobre os 10 anos do Código Civil. 1ed.São Paulo: Atlas, 2012, v. , p. 356.
Pós-graduanda em Direito Civil e Processo Civil/Universidade Tiradentes. E-mail: vanusa.vianagois@gmail.com
GOMES, Orlando. Direito das Obrigações. Editora Forense, RJ,2000.
GOMES, Orlando. Contratos. Forense: Rio de Janeiro, 2008. p. 208
Presidência da República Secretaria Geral Subchefia para Assuntos Jurídicos - LEI Nº 13.097, DE 19 DE JANEIRO DE 2015.
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ZANETTI, Cristiano de Sousa. A cláusula resolutiva expressa na lei e nos tribunais: Reflexões sobre os 10 anos do Código Civil. 1ed.São Paulo: Atlas, 2012, v. , p. 356.
(RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR, Extinção dos contratos por incumprimento do devedor, Rio de Janeiro, AIDE, 2003, p. 182