Símbolo do Jus.com.br Jus.com.br

Avaliação do direito de usufruto de bens imóveis

Agenda 08/07/2022 às 11:11

Devido a falta de literatura sobre o assunto, este artigo discute como deve ser avaliado o direito de usufruto de um bem imóvel.

1) Objetivo

Verifica-se que está aumentando o número de mandados expedidos com a determinação para penhorar o direito do usufruto de bens imóveis. Como um dos elementos do Auto de Penhora é a avaliação do bem penhorado, diante da falta de literatura sobre o assunto e das dúvidas surgidas de como proceder à valoração deste tipo de direito; este estudo visa explicar, resumidamente, o que levar em consideração e como realizar o cálculo deste instituto jurídico.

 

2) Posse e propriedade

Deve-se, antes de tudo, conceituar posse e propriedade para facilitar o entendimento do que é usufruto.

O art. 1.196 do Código Civil determina que considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Assim, a posse é uma situação real onde o possuidor tem uma relação com a coisa possuída.

Já o art. 1.228 do Código Civil ensina que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Usar um bem se refere à liberdade de servir-se dele. Gozar a coisa diz respeito ao direito de receber frutos e rendimentos que podem ser gerados pelo bem. Por fim, disposição corresponde à prerrogativa de despojar-se do patrimônio; vendendo-o, doando-o, abandonando-o, etc.

Para se ter o direito de propriedade é necessário o registro de um título (formal de partilha, escritura de doação, escritura de compra e venda, etc.) no Cartório de Imóveis.

Um interessante exemplo para ilustrar a situação é o contrato de locação de um apartamento. O locador é o indivíduo que é dono da coisa e detém a propriedade, razão pela qual pode gozar do bem, locando-o e recebendo rendimentos (aluguéis) por ele. O locatário, mediante o contrato e pagamento do aluguel, passa a ter a posse direta do imóvel e o locador fica com a posse indireta. Neste caso o locatário, por ter a posse direta e não a propriedade, não pode dispor (vender) nem gozar (obter rendimentos) do imóvel; podendo, apenas usá-lo.

 

3) Usufruto

O usufruto é um direito real sobre coisa de outrem. O detentor deste benefício pode usar, gozar (receber os frutos e rendimentos) e administrar o bem, porém, não pode dispor dele.

No usufruto existem duas figuras: o usufrutuário e o nu-proprietário. Este tem a propriedade do bem; todavia, devido ao usufruto, não pode usá-lo nem gozá-lo. Aquele recebe o direito de usufruto. O usufrutuário tem a posse direta e o nu-proprietário a posse indireta.

Este instituto jurídico pode recair em bens móveis e imóveis e, se não houver disposição em contrário, também vale para seus acessórios. Caso seja um imóvel, ele será estabelecido a partir do registro no Cartório de Imóveis, desde que não resulte de usucapião, conforme ensina o art. 1.391 do Código Civil (O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis).

Quanto à duração, o usufruto pode ser por tempo determinado ou vitalício. No primeiro caso, o direito vale por um prazo específico e conhecido. No segundo, não há limite temporal, finalizando com a morte do usufrutuário.

 

4) Avaliação do direito de usufruto de bens imóveis

A avaliação do direito de usufruto consiste em calcular o valor dos rendimentos e frutos que este instituto proporcionaria durante a sua validade. Assim, é importante saber as espécies de ganho que o bem pode gerar, os valores destes ganhos e o tempo de duração do usufruto.

O valor do imóvel não é rendimento. Um bem imóvel (ex.: apartamento) possibilitará frutos através do aluguel. Desta forma, uma das variáveis para o cálculo é o valor atualizado da locação, que deverá ser obtido através do método comparativo direto de dados do mercado ou do método da remuneração do capital.

Já o tempo de duração do usufruto, conforme comentado anteriormente, pode ser de dois tipos: por prazo determinado ou vitalício. Na primeira situação, não há maiores problemas para realizar o cálculo, devendo ser utilizado o prazo indicado no título que instituiu o direito. Na segunda, como o usufruto se extingue com a morte, deve-se descobrir qual a perspectiva de vida do usufrutuário. Para isto, utilizam-se tabelas de expectativa de vida de órgãos oficiais, como o IBGE.

Fique sempre informado com o Jus! Receba gratuitamente as atualizações jurídicas em sua caixa de entrada. Inscreva-se agora e não perca as novidades diárias essenciais!
Os boletins são gratuitos. Não enviamos spam. Privacidade Publique seus artigos

Uma questão interessante é como proceder se o usufrutuário contar com idade maior que a expectativa de vida pesquisada (ex.: calcular o direito de usufruto vitalício de uma pessoa com 77 anos onde a expectativa de vida é de 75 anos). Neste caso a sugestão para o avaliador é que seja estimada uma quantidade de anos que o usufrutuário irá viver e realizar o cálculo.

 

Seguem, abaixo, exemplos para facilitar o entendimento:

 

Exemplo 1: Aluguel do imóvel atualizado - R$ 1.000,00

Expectativa de vida de um indivíduo homem - 75 anos

Idade do usufrutuário na data do cálculo - 50 anos

Usufruto vitalício e instituído na data do cálculo

Tempo do usufruto = 75 anos - 50 anos = 25 anos

Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00

Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 25 anos = R$ 300.000,00

 

Exemplo 2: Aluguel do imóvel atualizado - R$ 1.000,00

Expectativa de vida de um indivíduo homem - 75 anos

Idade do usufrutuário na data do cálculo - 50 anos

Usufruto com prazo de 15 anos e instituído na data do cálculo

Tempo do usufruto = 15 anos

Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00

Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 15 anos = R$ 180.000,00

 

Exemplo 3: Aluguel do imóvel atualizado - R$ 1.000,00

Expectativa de vida de um indivíduo homem - 75 anos

Idade do usufrutuário na data do cálculo - 50 anos

Usufruto com prazo de 15 anos e instituído há 5 anos

Tempo restante do usufruto = 15 anos - 5 anos = 10 anos

Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00

Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 10 anos = R$ 120.000,00

 

Exemplo 4: Aluguel do imóvel atualizado – R$ 1.000,00

Expectativa de vida de um indivíduo homem – 75 anos

Idade do usufrutuário na data do cálculo – 77 anos

Usufruto vitalício

Verifica-se que a idade do usufrutuário (77 anos) é maior que a expectativa de vida (75 anos). Neste caso, por ser o usufrutuário uma pessoa que, aparentemente, goza de boa saúde, o avaliador estimou que ele viverá mais 3 anos.

Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00

Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 3 anos = R$ 36.000,00

Sobre o autor
André Gustavo Cavalcanti Ventura

Oficial de Justiça Avaliador Federal lotado na Seção Judiciária de Pernambuco. Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Imóveis Urbanos pela Faculdade BSSP (2022). Pós-graduado em Direito Processual pela Faculdade Maurício de Nassau (2008). Graduado em Direito pela Universidade Católica de Pernambuco (2003). Graduado em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Pernambuco (1990).

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

Mais informações

Escrito em Junho/2021 e atualizado em Janeiro/2023.

Publique seus artigos Compartilhe conhecimento e ganhe reconhecimento. É fácil e rápido!