1) Objetivo
Verifica-se que está aumentando o número de mandados expedidos com a determinação para penhorar o direito do usufruto de bens imóveis. Como um dos elementos do Auto de Penhora é a avaliação do bem penhorado, diante da falta de literatura sobre o assunto e das dúvidas surgidas de como proceder à valoração deste tipo de direito; este estudo visa explicar, resumidamente, o que levar em consideração e como realizar o cálculo deste instituto jurídico.
2) Posse e propriedade
Deve-se, antes de tudo, conceituar posse e propriedade para facilitar o entendimento do que é usufruto.
O art. 1.196 do Código Civil determina que considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Assim, a posse é uma situação real onde o possuidor tem uma relação com a coisa possuída.
Já o art. 1.228 do Código Civil ensina que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Usar um bem se refere à liberdade de servir-se dele. Gozar a coisa diz respeito ao direito de receber frutos e rendimentos que podem ser gerados pelo bem. Por fim, disposição corresponde à prerrogativa de despojar-se do patrimônio; vendendo-o, doando-o, abandonando-o, etc.
Para se ter o direito de propriedade é necessário o registro de um título (formal de partilha, escritura de doação, escritura de compra e venda, etc.) no Cartório de Imóveis.
Um interessante exemplo para ilustrar a situação é o contrato de locação de um apartamento. O locador é o indivíduo que é dono da coisa e detém a propriedade, razão pela qual pode gozar do bem, locando-o e recebendo rendimentos (aluguéis) por ele. O locatário, mediante o contrato e pagamento do aluguel, passa a ter a posse direta do imóvel e o locador fica com a posse indireta. Neste caso o locatário, por ter a posse direta e não a propriedade, não pode dispor (vender) nem gozar (obter rendimentos) do imóvel; podendo, apenas usá-lo.
3) Usufruto
O usufruto é um direito real sobre coisa de outrem. O detentor deste benefício pode usar, gozar (receber os frutos e rendimentos) e administrar o bem, porém, não pode dispor dele.
No usufruto existem duas figuras: o usufrutuário e o nu-proprietário. Este tem a propriedade do bem; todavia, devido ao usufruto, não pode usá-lo nem gozá-lo. Aquele recebe o direito de usufruto. O usufrutuário tem a posse direta e o nu-proprietário a posse indireta.
Este instituto jurídico pode recair em bens móveis e imóveis e, se não houver disposição em contrário, também vale para seus acessórios. Caso seja um imóvel, ele será estabelecido a partir do registro no Cartório de Imóveis, desde que não resulte de usucapião, conforme ensina o art. 1.391 do Código Civil (O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis).
Quanto à duração, o usufruto pode ser por tempo determinado ou vitalício. No primeiro caso, o direito vale por um prazo específico e conhecido. No segundo, não há limite temporal, finalizando com a morte do usufrutuário.
4) Avaliação do direito de usufruto de bens imóveis
A avaliação do direito de usufruto consiste em calcular o valor dos rendimentos e frutos que este instituto proporcionaria durante a sua validade. Assim, é importante saber as espécies de ganho que o bem pode gerar, os valores destes ganhos e o tempo de duração do usufruto.
O valor do imóvel não é rendimento. Um bem imóvel (ex.: apartamento) possibilitará frutos através do aluguel. Desta forma, uma das variáveis para o cálculo é o valor atualizado da locação, que deverá ser obtido através do método comparativo direto de dados do mercado ou do método da remuneração do capital.
Já o tempo de duração do usufruto, conforme comentado anteriormente, pode ser de dois tipos: por prazo determinado ou vitalício. Na primeira situação, não há maiores problemas para realizar o cálculo, devendo ser utilizado o prazo indicado no título que instituiu o direito. Na segunda, como o usufruto se extingue com a morte, deve-se descobrir qual a perspectiva de vida do usufrutuário. Para isto, utilizam-se tabelas de expectativa de vida de órgãos oficiais, como o IBGE.
Uma questão interessante é como proceder se o usufrutuário contar com idade maior que a expectativa de vida pesquisada (ex.: calcular o direito de usufruto vitalício de uma pessoa com 77 anos onde a expectativa de vida é de 75 anos). Neste caso a sugestão para o avaliador é que seja estimada uma quantidade de anos que o usufrutuário irá viver e realizar o cálculo.
Seguem, abaixo, exemplos para facilitar o entendimento:
Exemplo 1: Aluguel do imóvel atualizado - R$ 1.000,00
Expectativa de vida de um indivíduo homem - 75 anos
Idade do usufrutuário na data do cálculo - 50 anos
Usufruto vitalício e instituído na data do cálculo
Tempo do usufruto = 75 anos - 50 anos = 25 anos
Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00
Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 25 anos = R$ 300.000,00
Exemplo 2: Aluguel do imóvel atualizado - R$ 1.000,00
Expectativa de vida de um indivíduo homem - 75 anos
Idade do usufrutuário na data do cálculo - 50 anos
Usufruto com prazo de 15 anos e instituído na data do cálculo
Tempo do usufruto = 15 anos
Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00
Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 15 anos = R$ 180.000,00
Exemplo 3: Aluguel do imóvel atualizado - R$ 1.000,00
Expectativa de vida de um indivíduo homem - 75 anos
Idade do usufrutuário na data do cálculo - 50 anos
Usufruto com prazo de 15 anos e instituído há 5 anos
Tempo restante do usufruto = 15 anos - 5 anos = 10 anos
Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00
Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 10 anos = R$ 120.000,00
Exemplo 4: Aluguel do imóvel atualizado – R$ 1.000,00
Expectativa de vida de um indivíduo homem – 75 anos
Idade do usufrutuário na data do cálculo – 77 anos
Usufruto vitalício
Verifica-se que a idade do usufrutuário (77 anos) é maior que a expectativa de vida (75 anos). Neste caso, por ser o usufrutuário uma pessoa que, aparentemente, goza de boa saúde, o avaliador estimou que ele viverá mais 3 anos.
Valor do usufruto por ano = R$ 1.000,00 * 12 meses = R$ 12.000,00
Valor total do usufruto = R$ 12.000,00 * 3 anos = R$ 36.000,00