Saiba tudo sobre contrato de compra e venda - Jus.com.br

O contrato de compra e venda é muito utilizado para legalização da transmissão de bens móveis e imóveis, vez ou outra esta modalidade de contrato aparecerá na vida de todos.

As transações costumeiramente realizam-se por meio da transmissão do bem, do pagamento e pela formalização através de um contrato.

Neste artigo, falaremos de maneira mais específica sobre o contrato de compra e venda, as principais dúvidas relacionadas a este tema e os principais aspectos a ele relacionados.

Índice do artigo:

O que é Contrato de Compra e Venda?

O conceito do contrato de compra e venda vem expresso no Art. 481 do Código Civil, que assim prevê:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Vamos iniciar nosso estudo observando quais os elementos envolvidos no contrato de compra e venda.

A finalidade do contrato de compra e venda é a transferência do domínio de um bem do comprador ao vendedor, em troca de uma retribuição pecuniária. Temos de um lado a parte que deseja se desfazer do bem, em troca da quantia correspondente representada por um valor financeiro, e de outro, a figura daquele que deseja adquirir o bem e está disposto a pagar a quantia solicitada.

A concretização do contrato gera obrigações às partes: ao vendedor a de entregar a coisa, e ao comprador a de pagar o valor acertado.

O contrato de compra e venda consiste na formalização da manifestação da vontade das partes em celebrar uma transação envolvendo de um lado um ou mais bens, e do outro o pagamento.

Quais as principais cláusulas do contrato de compra e venda?

As relações jurídicas de trato contratual são regidas pelo Princípio da Autonomia das Partes, que diz que os celebrantes de um contrato podem inserir nele qualquer cláusula de sua vontade, desde que seja de comum acordo e não viole nem a lei nem a moral. Apar disto, o Código Civil previu a possibilidade da inserção das chamadas Cláusulas Especiais à Compra e Venda, que serão estudadas neste item.

Cláusula da Retrovenda

A retrovenda é o direito conferido ao vendedor de bem imóvel de recomprar a coisa dentro do período estipulado, que pode ser de no máximo 3 (três anos), assim como prevê o Código Civil:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

O primeiro aspecto quanto à cláusula da retrovenda, e que merece ser destacado, é quando ao seu caráter potestativo. Quer dizer que uma vez inserida no contrato, para que venha a ter efeito ela depende apenas da manifestação da vontade do vendedor.

José vendeu uma casa para Cláudio, e para formalização do negócio fizeram um contrato de compra e venda de bem imóvel, inserindo a cláusula de retrovenda. A qualquer momento, dentro do prazo decadencial de até no máximo 3 anos, Cláudio poderá recomprar de José a casa outrora vendida, independentemente da concordância ou não dele.

Ela concede ao vendedor a faculdade de que unilateralmente, ou seja, por meio da mera manifestação de sua vontade, desfazer o negócio e retomar ao seu domínio o bem outrora vendido. Dito em outras palavras, a retrovenda é o direito de recompra conferido ao vendedor.

É claro que caberá ao vendedor a devolução do valor originário da transação, acrescido das despesas realizadas pelo comprador. Cabe auxilio de um advogado imobiliário para estabelecer segurança jurídica na inserção desta cláusula ao seu contrato de compra e venda.

O que acontece caso o comprador se negue a respeitar a cláusula da retrovenda?

Nesse caso, o vendedor terá que buscar o auxílio de um advogado imobiliário para o ingresso de uma ação judicial chamada Ação de Consignação em Pagamento. Por meio do processo, ele terá de efetuar o depósito em juízo para poder então exercer o seu direito. Vejamos o que diz o Art. 506 do Código Civil:

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

Feito este procedimento, o comprador será compelido a cumprir o acordo contratual, não podendo mais se esquivar da obrigação.

E se o vendedor quiser recomprar o imóvel, mas ele já foi vendido a terceiro?

Essa situação demonstra muito bem a importância de que os contratos de compra e venda de bens imóveis sejam levados a registro.

Uma vez constante da matrícula do imóvel a existência da compra e venda com a cláusula de retrovenda, o terceiro adquirente não pode se dizer de boa-fé alegando o desconhecimento de tal fato.

Assim, mesmo que o comprador transmita o imóvel a terceiro, o vendedor poderá opor contra ele a cláusula, exigindo que o seu direito seja cumprido.

Venda a contento e Venda sujeita a Prova

Ainda que se encontrem disciplinadas no mesmo título e sejam muito parecidas, a venda a contento e a venda sujeita a prova apresentam algumas diferenças que serão estudadas neste tópico.

Venda a contento

A venda a contento confere ao comprador a possibilidade de que experimente a coisa antes de concluir a negociação. Vejamos o que diz o Art. 509 do Código Civil:

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Será entregue a posse temporária da coisa ao comprador para que ele possa verificar se ela irá realmente lhe agradar. O negócio somente estará concretizado quando ele manifestar a sua vontade de adquirir o bem em questão.

Caso não seja de seu agrado, pode simplesmente devolver ao vendedor. Não é necessário que o comprador exponha os motivos pelos quais sentiu desagrado com o negócio, e mesmo o judiciário não pode os questionar.

Quanto ao pagamento ele somente pode ser exigido após o período de experimentação se o comprador quiser então adquirir o bem.

Ressalte-se ainda que a venda a contento não se presume, sendo que é necessário que haja previsão expressa no contrato para que ela tenha validade.

Venda sujeita a prova

A venda sujeita a prova cria uma condição suspensiva da compra e venda, mas levemente diferente da venda a contento.

Na venda a contento, o comprador prova o bem para saber se ele lhe agrada para então tomar a decisão definitiva. A recusa não precisa ser fundamentada nesse ou naquele motivo, bastando a sua manifestação. Enquanto na venda sujeita a prova há vinculação aos motivos.

Na venda sujeita a prova, o período de experimentação se refere à verificação de qualidades da coisa asseguradas pelo vendedor. Uma vez não existentes ou não sendo da forma como havia dito o vendedor, o comprador poderá desistir do negócio.

Observemos o que prevê o Código Civil:

Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

Vejamos o exemplo de uma máquina agrícola destinada à colheita de grãos, cujo vendedor assegurou um nível de produtividade. Após a compra, havendo a cláusula expressa de venda à prova, caso haja um rendimento substancialmente menor do que assegurado pelo vendedor, haverá possibilidade de que o comprador desfaça o negócio, pedindo a rescisão do contrato de compra e venda.

Cláusula de Preempção ou Preferência

A cláusula de preferência impõe ao comprador uma obrigação de que se quiser revender o bem adquirido, ofereça primeiramente ao vendedor. Vejamos o que diz o Código Civil a esse respeito:

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

A retrovenda é diferente, pois ela cria um direito ao vendedor de recomprar o bem quando ele quiser, independentemente do consentimento ou vontade do comprador. No caso da preferência, está cláusula somente se aplica se o comprador quiser revender o bem.

Joaquim comprou uma casa de Aristeu. Para formalizar a negociação, celebrou-se um contrato de compra e venda e nele foi inserida uma cláusula de preferência. Caso Joaquim queira vender o imóvel, terá que primeiramente a oferecer para Aristeu.

Veja que o direito de compra somente se aplica em igualdade de condições com outro vendedor. Se houver uma proposta de R$ 300 mil e Aristeu quiser pagar somente R$ 250 mil, Joaquim poderá vender o imóvel ao que oferecer o valor maior. Mas terá de notificar Aristeu sobre a proposta, oportunizando a ele a possibilidade de adquirir o bem pelos R$ 300 mil.

A lei traz uma limitação temporal de 180 dias para bens móveis e 2 anos para bens imóveis. Após decorrido este prazo, se um prazo inferior não for estipulado pelas partes, o comprador fica livre e poderá negociar o bem com quem quiser, sem a obrigação de dar preferência ao outrora vendedor.

Venda com reserva de domínio

No contrato de compra e venda com reserva de domínio, o vendedor se mantém na propriedade do bem até que o valor integral da transação seja pago pelo comprador, assim como dispõe o Art. 521 do Código Civil:

Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Essa cláusula se aplica quando o objeto do contrato de compra e venda for um bem imóvel, ou seja, uma edificação ou um terreno.

O comprador terá a posse do imóvel, porém a propriedade permanecerá com o vendedor até que haja o pagamento integral das parcelas ajustadas. Uma vez quitado, o comprador se torna proprietário do bem, conforme previsão do Art. 523 do Código Civil:

Art. 523. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Mesmo que não seja o proprietário, o comprador fica responsável pela conservação do bem desde o momento em que lhe é entregue a posse, respondendo ele por qualquer dano que vier a ser causado.

Cláusulas pro solvendo e pro soluto

A inserção das cláusulas pro solvendo e pro soluto está relacionada à emissão de notas promissórias nos contratos de compra e venda de bens imóveis. Podem ser usadas nas situações em que há a aquisição do imóvel, e o valor é pago com uma entrada e em relação ao restante são emitidas as notas promissórias.

As notas pro soluto representam o pagamento total, quitando o valor em aberto. Enquanto as pro solvendo não extinguem o débito total. Vejamos o exemplo abaixo para uma melhor compreensão.

José comprou um imóvel residencial, avaliado em R$ 300 mil reais. Deu como entrada R$ 250 mil e R$ 50 mil para pagar em um ano. Representando o débito de R% 50 mil foi emitida uma nota promissória pro soluto em favor de João, o vendedor do bem. A partira daquele momento, a dívida não é mais vinculada ao objeto da compra e venda, e sim pela nota promissória.

O negócio não poderá ser anulado por João mesmo que José não efetue o pagamento, o que não quer dizer que não possa cobrar dele o valor da promissória. Como regra, os títulos de crédito são documentos autônomos, que não se vinculam ao negócio jurídico que lhes deu origem. Por isso, considera-se como se o imóvel tivesse sido pago na integralidade.

Ao contrário, quando as notas são pro solvendo, elas se vinculam ao negócio, servindo como uma espécie de reforço, de renovação do dever de pagar. Se josé tivesse emitido notas promissórias pro solvendo em favor de João, haveria vinculação ao imóvel objeto do negócio, e a inadimplência poderia levar à sua anulação.

Qual a validade jurídica de um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda encontra validade jurídica no âmbito obrigacional, gerando direitos e deveres entre as partes. Ao vendedor cabe a obrigação de entregar a coisa, e ao comprador, o de pagar o preço ajustado. Quando a venda é feita à vista, o comprador somente poderá exigir que o vendedor lhe entregue a coisa depois que efetuar o pagamento.

É necessário que se atente para um fato muito importante que é em relação à eficácia do contrato. Uma vez feito e assinado pelas partes:

Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.

O contrato particular tem a eficácia restrita às partes, num primeiro momento. Para que ele seja dotado de efeitos perante terceiros, é necessário que haja o seu registro no órgão competente. Mas no que isso interfere?

Tomemos como exemplo a hipóteses em que você, caro leitor ou leitora, adquira um imóvel residencial e formalize a negociação por meio de um contrato de compra e venda. Caso não seja levado a registro o referido contrato, não haverá qualquer menção na matrícula do imóvel sobre a realização da mudança da titularidade do imóvel.

É possível que o antigo proprietário, se nutrido de más intenções, cometa fraude vendendo o imóvel a outra pessoa, uma vez que constará na matrícula ele como proprietário e não haverá nenhuma menção à transação antes realizada.

Outra situação é em relação a alienação do bem. Sem o registro da compra e venda, credores do antigo proprietário poderão vir em busca dele se não houver qualquer registro público da realização da compra e venda.

Sendo assim, é de suma importância efetuar o Registro em cartório do Contrato de Compra e venda, para garantir a validade jurídica do mesmo e a segurança do seu imóvel.

Como fazer um contrato particular de compra e venda?

Parece muito simples encontrar um modelo de contrato de compra e venda na internet e apenas modificar as informações das partes, do valor e do objeto. Mas, a prática jurídica nos mostra que um contrato mal elaborado pode gerar problemas futuros aos envolvidos.

Dentre as principais causas, as mais comuns são a ambiguidade e má redação das cláusulas, e a ausência de previsão contratual sobre determinadas circunstâncias.

Devido a isso, a elaboração de um contrato deve ser feita por um advogado especialista com conhecimento técnico legal. Veja bem, as pessoas economizam dinheiro uma vida inteira para adquirir um bem móvel ou imóvel dos seus sonhos, e na hora da compra querem economizar com o acompanhamento jurídico. Não nos parece prudente.

Então, ainda que seja possível e não haja maiores complexidades na elaboração de um contrato de compra e venda, o auxílio de um advogado imobiliário é recomendado, para que nenhuma questão técnica fuja da visão das partes no momento da assinatura, e cause incômodos futuros.

Quais os riscos de um contrato de compra e venda?

Os principais riscos existentes em um contrato de compra e venda estão relacionados ao não atendimento das formalidades que ele exige, sobretudo no que se refere aos vícios de consentimento. Isso por que em algumas situações, o vendedor não pode dispor livremente do bem sem que haja a autorização de terceiros.
Primeiro caso, vem expresso no Art. 496 do Código Civil:

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Na venda de ascendente para descendente, é necessário o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor. Caso assim não seja procedido, qualquer um desses pode pedir a anulação do contrato.

Outro caso muito comum é em relação à compra e venda de bens imóveis quando o vendedor é casado. É necessário que haja o consentimento do cônjuge, sob a pena também de poder haver anulação do negócio:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I Alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

Assim, a pessoa casada necessita de autorização do cônjuge para alienar ou gravar de ônus real qualquer bem imóvel, ainda que na matrícula conste somente o seu nome como proprietário.

Ao elaborar um contrato de compra e venda, é recomendado a consulta a um advogado especialista em contratos, para garantir a segurança jurídica do seu contrato, evitando assim riscos de anulação do contrato.

Quais são os tipos de garantias reais?

A depender do caso, quando estamos falando de um contrato de compra e venda em que o pagamento será feito a prazo, pode o vendedor exigir que haja a participação de um terceiro como garantidor do débito. Para tanto, existe a figura do fiador.

O conceito de fiança encontre-se previsto no Art. 818 do Código Civil, que assim expressa:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Os efeitos práticos da fiança são muito simples: caso o devedor principal não efetue o pagamento do valor ajustado, pode o credor ir em busca do fiador para o pagamento, e até adjudicar algum de seus bens para obter o adimplemento.

Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel parcelado?

A regra do contrato de compra e venda, é de que o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes que seja efetuado o pagamento pelo comprador.

Contudo, no caso da aquisição do imóvel, quando a venda é feita de forma parcelada, o mais comum é que o comprador já fique com o bem antes de concluir o pagamento.

Esse tipo de transação geralmente envolve a hipoteca do bem adquirido. O comprador fica com a posse do bem, mas a propriedade permanecerá com o vendedor até que o bem seja efetivamente quitado.

Financiado o imóvel em uma instituição bancária, ela permanecerá sendo a proprietária do bem, mas o comprador e contratante do financiamento poderá morar no imóvel, e dele extrair seus frutos. Caso o pagamento não seja efetuado, o banco pode retomar a posse.

Alienação fiduciária em contrato particular de compra e venda

O conceito de alienação fiduciária está previsto no Art. 22 da Lei 9.514/1197:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Os contratos de alienação fiduciária estão vinculados ao financiamento do bem objeto do contrato, ou quando seu pagamento é feito a prazo. A propriedade permanece com o vendedor ou com a empresa que cedeu o empréstimo, mas a posse passa ao comprador ou contratante. Quando pagamento é finalizado, a propriedade então é convertida ao comprador. Caso haja inadimplemento, o fiduciário pode retomar a posse do bem em questão.

A alienação fiduciária pode ser instituída por instrumento contratual público ou particular, conforme disposto no Art. 38 da mesma lei:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

É necessária atenção, em relação a uma determinação adotada por alguns Estados, ainda que não haja previsão legal. Aqui em Minas Gerais, por exemplo, a Corregedoria-Geral de Justiça determinou que a alienação fiduciária de bens imóveis feitos por meio de contrato particular somente terá validade se ele for celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, ou por cooperativas de crédito.

Conclusão

Em comparação com outros institutos jurídicos, o contrato de compra e venda apresenta uma falsa aparência de simplicidade e faciliade, mas não corresponde à realidade.

No contrato de compra e venda há inúmeros detalhes de ordem técnica, que se não observados pelos contratantes, podem causar prejuízos e aborrecimentos futuros.

Por isso, antes de celebrar um contrato de compra e venda procure um dos profissionais da nossa equipe. Nossos advogados imobiliários em BH detém o conhecimento técnico necessário para garantir prestar orientação a você, fazendo com que seja possível a realização de negociações com mais segurança.