Atualmente é muito comum a celebração de contratos de promessas de compra e venda de imóveis na planta[1]. Como é comum a pessoa que deseja fazer este negócio se socorrer a financiamentos bancários, em que o próprio apartamento prometido é a garantia do pagamento.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, sempre há o prazo para a entrega do apartamento prometido.
Se a construtora atrasa a entrega do apartamento não há dúvidas que esta será responsabilizada pela falha e que o promitente comprador poderá rescindir o contrato.
A questão que é discutida no Poder Judiciário é quando o banco que financiou a compra do imóvel também terá responsabilidade pelo atraso na entrega do apartamento.
Em regra, o banco que somente empresta dinheiro por meio do financiamento bancário não tem responsabilidade sobre o atraso na entrega do apartamento.
Contudo, se o banco financiador ultrapassar os limites de mero agente operador do financiamento para aquisição do bem, este também pode ser responsabilizado pelo atraso na entrega do apartamento.
Nesse sentido, entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.534.952/SC, foi de que a legitimidade do Banco dependerá do papel que irá exercer na execução do contrato, de forma que deverão ser analisados os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) a causa de pedir[2].
Caso o banco atue como agente fiscalizador de prazos, da qualidade da obra, bem como gestor dos recursos financeiros e técnicos juntamente com a construtora/incorporadora, interferindo diretamente na execução do projeto, terá legitimidade para figurar no polo passivo de ação fundada no atraso da entrega da obra.
É o que acontece, por exemplo, em alguns contratos assinados pela Caixa Econômica Federal em que atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda[3].
Se, no entanto, atuar de forma a simplesmente fiscalizar o cronograma físico-financeiro, para apenas gerir a liberação das verbas financiadas, não atuando na gestão do projeto, ficará afastada sua legitimidade nestas ações.
Assim, para verificar quem é o responsável pelo atraso na entrega de um apartamento vendido na planta é necessário que advogado especialista analise os contratos assinados pelo promitente comprador, pois somente assim será apresentada a ação certa no Tribunal correto.
Vejamos um exemplo:
Vamos dizer que no contrato está disposto que o banco irá atuar como fiscalizadora da obra e responsável para acompanhar sua evolução dentro dos prazos contratualmente previstos, bem como responsável por adotar medidas necessárias à sua conclusão, cabendo-lhe, inclusive, a substituição da construtora em casos de falência, retardamento ou paralisação dos trabalhos.
Nesse caso, é provável que exista a responsabilidade solidária do banco financiador com a construtora que atrasou a entrega do apartamento, como entende a remansosa jurisprudência do egrégio Tribunal Regional Federal de 1ª Região[4].
Contudo, antes de um veredito, o primeiro passo para determinar quem são os responsáveis pelo atraso na entrega do apartamento passa pela análise dos contratos assinados.