Trata-se de uma ação onde visa a obtenção do registro de um imóvel que não possui a documentação correta exigida por lei, é através dela que o proprietário pode obter a carta de adjudicação, pela qual o juiz determina que se proceda ao registro no Registro de Imóveis(RGI).
Ela é cabível quando houver uma recusa ou impedimento pessoal para que se faça uma escritura de compra e venda, permitindo o registro da operação no Registro de Imóveis, podendo ser feita tanto pelo vendedor, tanto pelo comprador, observando os seguintes requisitos: a existência de uma promessa de compra e venda e a inexistência de previsão do direito ao arrependimento.
Para que uma compra e venda de imóveis seja válida, ela deve ser registrada no Registro de Imóveis(RGI). Enquanto não ocorre esse registro, o vendedor permanece como proprietário do imóvel, como prevê o art. 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Possibilidade de Adjudicação Compulsória via Extrajudicial
A Lei 14.382/22, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), regulamentou a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis que sejam objeto de promessa de venda ou de cessão. Nos termos da lei:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Tanto o promitente vendedor, quanto o promitente comprador e por qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda, pelos seus sucessores, podem propor o requerimento de adjudicação compulsória através de seu advogado
Para se utilizar da via extrajudicial, deve-se apresentar os seguintes documentos no registro de imóveis
- o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão (quando houver);
- a prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação extrajudicial;
- as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão;
- comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis);
- procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte.