O “condomínio geral” é formado quando mais de uma pessoa é titular do direito real de propriedade de uma mesma coisa indivisível (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino (coproprietário) uma parte ou fração ideal da mesma coisa.
Vejamos o art. 1.314 do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Sendo assim, condomínio é uma espécie de propriedade, recebendo a seguinte classificação doutrinária quanto à origem:
• Condomínio Voluntário ou Convencional: Decorre do livre exercício da autonomia privada. Ex: Um grupo de amigos compram um imóvel para investir.
• Condomínio Incidente ou Eventual: Decorre de motivos estranhos à vontade das patres. Ex: Herança. Art. 1.784 CC/02.
• Condomínio Necessário ou Forçado: Decorre de uma determinação legal. Ex: Muros e paredes entre vizinhos, direito de vizinhança, art. 1.327, CC/02.
Ocorre que, no âmbito processual, para formação válida do processo é necessário a constituição de três elementos identificadores da ação: as partes, o pedido e a causa de pedir.
O pedido e causa de pedir precisam guardar pertinência jurídica com as partes, autor (sujeito ativo da relação processual) e réu (sujeito passivo da relação processual).
Além disso, poderá haver no processo mais de um autor ou réu, formando um litisconsórcio ativo ou passivo, o que é determinado pela natureza da relação jurídica.
O legislador processual cuidou de delinear o litisconsórcio necessário e unitário, nos termos do art. 144 e do art. 116 do Código de Processo Civil.
Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.
Art. 116. O litisconsórcio será unitário quando, pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir o mérito de modo uniforme para todos os litisconsortes.
No caso da ação demolitória não é discutido o direito real de propriedade, situação que levaria os titulares de direitos reais a integrar a demanda judicial.
Por outro lado, a diminuição do patrimônio, em razão da demolição, não é suficiente para caracterizar o litisconsórcio necessários dos coproprietários.
Esse foi o entendimento unânime da Terceira Turma do STJ no REsp 1.721.472-DF, julgado em 15/06/2021.
Aqui o destaque publicado no Informativo STJ 701:
Em ação demolitória, não há obrigatoriedade de litisconsórcio passivo necessário dos coproprietários do imóvel.
Na prática, qualquer um dos coproprietários de um bem imóvel tem legitimidade para defender os interesses patrimoniais decorrente de relações jurídicas de natureza pessoal advindas da propriedade do bem imóvel, com observância das regras de administração prescritas no Código Civil do art. 1.323 ao 1.326.
Ubirajara Guimarães (@ugprofessor)
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