Os contratos de financiamento habitacional firmados com instituições financeiras para aquisição da casa própria são regidos pela Lei 9.514/97 que apresenta um procedimento extrajudicial e próprio de execução forçada do contrato, caso o mutuário fique inadimplente. Encerrado o procedimento, cabe ao credor fiduciário prestar contas da execução ao mutuário.
Financiamento habitacional é feito através de um contrato de mútuo que o Código Civil conceitua como contrato de empréstimo de coisa fungível. Como forma de garantia do recebimento dos valores emprestados ao mutuário, os bancos podem instituir a alienação fiduciária no imóvel adquirido pelo comprador. Alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, é um negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Trocando em miúdos, a alienação fiduciária é uma garantia que se dá ao contrato de financiamento assim como a fiança é uma garantia do contrato de locação.
Havendo inadimplência do mutuário com o contrato de financiamento, o banco fica autorizado nos termos da Lei 9.514/97 a iniciar o procedimento de execução mediante envio de notificação cartorária de cobrança da dívida, consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, e realização de dois leilões para venda do imóvel. Ocorre que, se o imóvel vier a ser arrematado por terceiros por um preço superior ao valor da dívida, ficará o banco obrigado a entregar ao mutuário essa diferença, conforme determina o §4º do art. 27 da Lei 9.514/97:
Art. 27 (omissis)
(...)
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
Ainda que o procedimento de execução extrajudicial do contrato tenha respeitado as normas contidas na lei, em havendo arrematação do imóvel por preço superior ao valor de avaliação, caberá ao banco restituir ao mutuário o valor a maior que recebeu pela venda do imóvel. Inclusive este foi o entendimento adotado pela Juíza Substituta da 22ª Vara Federal da Seção Judiciária de Minas Gerais1 ao reconhecer o direito do mutuário de receber a quantia que sobejou da alienação do seu imóvel em leilão da Lei 9.514/97, após ter certificada a magistrada que o procedimento fora realizado nos moldes determinados pela lei:
"Quanto ao pedido sucessivo formulado pelos autores no caso de se manterem os efeitos da execução extrajudicial, defiro aos mesmos o levantamento do montante apurado pela CEF e depositado em juízo correspondente à diferença entre o valor da arrematação e da dívida oriunda do financiamento, nos termos do art. 27, § 4°, da Lei 9.514/97, o qual perfaz o total de R$ xxxx (omitido) (fls. 162/163)."
Não é praxe de mercado as instituições financeiras devolverem por livre e espontânea vontade o valor, regra geral o mutuário deve procurar o banco para obter informações concretas acerca do procedimento de execução e da arrematação, bem como requerer a restituição do valor que lhe é devido.
Importante destacar que essa regra não se aplica à hipótese de o imóvel não ser arrematado em um dos dois leilões determinados pela Lei 9.514/97. Neste caso, o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira que o recebe como forma de pagamento da dívida (adjudicação) em seu valor exato no momento da execução, portanto, o mutuário não faria jus à restituição de valor algum.
1Número do processo será omitido pelo fato de constar na sentença informações sigilosas dos autores.