O mercado da construção civil pode ser destacado dos demais ramos da sociedade por sofrer poucas influências mesmo em tempos de crise. Podemos dizer inclusive, que foi um dos únicos setores, juntamente com a saúde, que permaneceu ativo mesmo quando o mundo sofria com o ápice da pandemia.
No Brasil, a aquisição de imóveis na planta se tornou um excelente negócio para os brasileiros, pois os valores pago antes do início das obras e durante a fase de construção se mostravam mais atraentes que aqueles praticados após o término das obras. Contudo, além da questão financeira, é importante estar muito atento às questões jurídicas que dão maior garantia à compra de imóveis na planta.
Levando em conta os empreendimentos construídos por meio de incorporação imobiliária (a grande maioria), temos que o construtor/incorporador está obrigado a seguir as normas contidas na Lei 4.591/64, Lei de Incorporação Imobiliária, que dispõe o seguinte:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Para o construtor/incorporador, não basta ter vontade de construir ou ter apenas recursos: é necessário, antes de iniciar qualquer construção e venda de unidades registrar essa incorporação no cartório competente mediante arquivamento de documentos exigidos por lei, nos termos do art. 32, da Lei 4.591/64:
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
Da simples leitura do caput do artigo 32 supra citado é possível entender que não se trata de uma faculdade, mas sim de uma obrigação do construtor/incorporador cumprir os requisitos impostos na lei. Mas e quando isso não acontece, o que é cabível?
No caso de descumprir a norma contida no artigo 32, a própria lei define qual é a consequência para o construtor/incorporador:
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea i, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
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§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
No caso de descumprimento da norma contida no artigo 32, da Lei de Incorporação Imobiliária, o construtor/incorporador incorre em multa de 50% do valor total pago pelo adquirente até a data da regularização. Esta multa é impositiva, executiva e não exige comprovação de dano, conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça¹ :
Contudo, a jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que o descumprimento do dever de arquivar os documentos relativos ao empreendimento no Cartório de Registro Imobiliário competente sujeita o incorporador à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964.
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Insta assinalar que esta Corte Superior possui entendimento no sentido de que a incidência da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 não está sujeita à condição má-fé da incorporadora ou prejuízo dos adquirentes sendo, assim, norma cogente aplicável quando ausente o registro da incorporação. A propósito, confiram-se: REsp 1.799.881/RJ, TERCEIRA TURMA, DJe 04.04.2019; AgRg no REsp 334.838/AM, QUARTA TURMA, DJe 27.05.2010; e REsp 678.498/PB, TERCEIRA TURMA, DJ 09.10.2006.
Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou parcial provimento ao recurso especial para deferir a aplicação da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei 4.591/64, em desfavor da parte recorrida.
A imposição de registro de documentos relativo ao empreendimento é mais do que uma norma jurídica, é uma garantia ao cidadão de que aquilo que ele pretende comprar realmente é o que lhe foi prometido. Quando se compra um imóvel na planta não é possível conferir de imediato a materialização do bem, por isso é que o registro dos documentos citados no artigo 32 da Lei de Incorporação Imobiliária tem sentido, ele é que assegura a promessa de entrega do produto vendido.