Recife, PE, 31 de agosto de 2024
Ao Condomínio XYZ
PARECER SOBRE A LOCAÇÃO, ALIENAÇÃO, USO E DESTINAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO.
Serve o presente para responder à consulta formulada pelo Condomínio XYZ, sobre a possibilidade de alugar ou alienar vaga de garagem do condomínio a terceiros.
De acordo com o art. 1.331, §1º, do Código Civil (CC) as vagas de garagem não podem ser alienadas ou cedidas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a convenção do condomínio permitir expressamente, conforme abaixo destacado:
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
Desta feita, sem autorização expressa na convenção de condomínio, a vaga de garagem não poderá ser alugada ou alienada a terceiros, conforme, inclusive, entende o Poder Judiciário, ante ao abaixo transcrito:
GARAGEM – CONDOMÍNIO COMERCIAL – VENDA A TERCEIROS – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE EXPRESSA AUTORIZAÇÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL – IMPEDIMENTO PREVISTO NO ART. 1331, §1º, DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1107811-71.2015.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível - 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 20/09/2016; Data de Registro: 26/09/2016)
A partir da disposição acima transcrita é possível concluir que a vaga de garagem pode ser alugada ou alienada a condômino do próprio condomínio, nesse sentido também corrobora o disposto no art. 2º, §2º, da Lei nº 4.591/1964, senão veja:
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
[...]
§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
E se a vaga de garagem for de uso comum, como fica o uso da vaga, o locatário ou o adquirente poderá usar a vaga com exclusividade, sem que o uso possa ser feito pelos demais condôminos?
O CC traz disposição que esclarece essa questão, ao prever que aos condôminos é garantido o uso das áreas comuns, portanto, se a vaga de garagem é de uso comum, todos têm igual direito de uso da respectiva vaga, sem exclusividade, nos termos abaixo:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
[...]
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
A decisão judicial abaixo transcrita não deixa dúvidas quando a vaga de garagem é considerada de uso comum, veja:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA RESSARCIMENTO DE VALORES REFERENTES A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA ENTRE A ÁREA PROMETIDA E A ÁREA ENTREGUE - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - ENTENDIMENTO DE QUE A VAGA DE GARAGEM É ÁREA DE USO COMUM E, POIS, NÃO DEVE SER CONSIDERADA NO CÔMPUTO DA ÁREA TOTAL DO BEM. INSURGÊNCIA DA EMPRESA RÉ.
Hipótese em que se discute se a vaga de garagem do condômino deve ser compreendida como área privativa dele e se pode, consequentemente, ser considerada no cômputo da área total do imóvel vendido.
Decidido pelas instâncias ordinárias que a vaga de garagem "compreende área real de uso comum", que não pode ser inclusa no cômputo da área total do apartamento, o qual, por conseguinte, teria sido entregue com área inferior à prometida.
1. A vaga de garagem só deve ser considerada área comum de condomínio edilício quando não se vincular a uma unidade residencial específica e, consequentemente, não se destinar ao uso exclusivo do proprietário dessa unidade, podendo ser usada, assim, por todos os condôminos. Quando, porém, a vaga de garagem for individualizada e de uso exclusivo do proprietário de uma unidade residencial específica, ela não será considerada como área comum, podendo, nesse caso, (i) constituir apenas um direito acessório ou (ii) configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório.
2. No caso em questão, a vaga de garagem pertence exclusivamente ao proprietário do apartamento respectivo, pois tem menção expressa no contrato, numeração própria e delimitação específica no terreno.
Sendo assim, as instâncias ordinárias se equivocaram ao considerá- la como bem de uso comum.
3. No entanto, os compradores não foram devidamente informados de que a área total do imóvel correspondia à soma das áreas da unidade habitacional e da vaga de garagem, uma vez que a redação do contrato objeto da lide cria a expectativa, em qualquer pessoa que o lê, de que a área privativa prometida ao comprador se refere unicamente à área do apartamento, isto é, da unidade habitacional, e não da soma desta com a área da vaga de garagem.
4. A praxe no mercado imobiliário é o anúncio da área do apartamento, apenas, constituindo eventual vaga de garagem um plus.
5. Embora seja possível, em tese, que se veicule anúncio publicitário informando como área total do imóvel à venda a soma das áreas do apartamento e da(s) vaga(s) de garagem, é absolutamente imprescindível que, nesse caso, a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Aplicação pura e simples do princípio da transparência, previsto no CDC.
6. Recurso especial desprovido.
(REsp n. 1.139.285/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 18/11/2014, DJe de 27/11/2014.)
E quando o locatário ou o adquirente da vaga de garagem quer dar destinação diversa a vaga, por exemplo, montar uma lanchonete ou outro comércio na vaga, isso é possível?
Note que o inciso II, do art. 1.335 do CC traz que o condômino tem direito de usar das partes comuns do condomínio, respeitada a sua destinação e desde que não exclua a utilização dos demais condôminos. Por isso, se a vaga de garagem é destinada a guarda de veículos, o locador ou adquirente não poderá dar outro destino a vaga de garagem, ou seja, não poderá montar uma lanchonete ou outro comércio na vaga.
Assim sendo, sem autorização expressa na convenção do condomínio, a vaga de garagem só poderá ser alugada ou alienada a condômino, e a vaga não poderá ser utilizada para fim diverso ao da guarda de veículo, e a vaga de uso comum não poderá ser obstada aos demais condôminos.
Sendo o que cabia apreciar no momento, esse é o parecer, ao qual subscreve,
CHARLSTON RICARDO VASCONCELOS DOS SANTOS
OAB/PE 24474.1
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Mestre em Direito. Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil. Pós-graduado em Direito Previdenciário, Direito do Trabalho e Processo do Trabalho. Pós-graduado em Direito e Processo Tributário. Pós-graduado em Direito Empresarial. Possui Aperfeiçoamento em Contratos e Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas; em Direito Bancário pelo Instituto dos Advogados de São Paulo; em Direito Médico pela Faculdade Americana BLIC College e OAB/PE; em Metodologia de Ensino Superior pela Fundação Getúlio Vargas; em Formação para Professores de Direito pela Fundação Getúlio Vargas e em Didática do Ensino Superior pela Universidade Estácio de Sá. Foi Membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/PE, da Comissão de Direito da Seguridade Social da OAB/PE, Membro Honorário da Academia Brasileira de Direito Processual Civil e Membro da Associação Pernambucana de Pós-graduandos em Direito. Foi Professor da Pós-graduação em Direito da Universidade Estácio de Sá e atualmente é Professor da Graduação em Direito da Faculdade Nova Roma. Diretor Jurídico da Infojuris Informações Juridicas LTDA. Advogado sócio do escritório de advocacia Santos & Monteiro Advogados Associados, atualmente Santos, Monteiro, Brandão & Couto Advogados Associados. É Assessor Jurídico do Sindicato dos Médicos de Pernambuco e do Sindicato dos Servidores Públicos do Município de Camaragibe. Possui experiência na área de Direito Civil, Direito Empresarial, Direito Médico. Direito do Consumidor, Direito Previdenciário, Direito do Trabalho, Direito Tributário, Direito Administrativo e Constitucional. https://lattes.cnpq.br/8028963542473799︎