DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula 18. A presente locação será sempre regida pelos dispositivos da Lei 8.245/91 e pelo Código Civil, ficando desde já asseguradas ao locador todas as vantagens legais supervenientes.
Cláusula 19. As partes esclarecem que o presente instrumento particular de locação, sendo assinado pelas partes e por duas testemunhas, é título executivo extrajudicial apto a promover ação executiva por quantia certa em face do locatário e/ou fiador em caso inadimplemento de qualquer das prestações, sem prejuízo de eventual protesto extrajudicial, conforme art. 784, inciso III do Código de Processo Civil.
Cláusula 20. As partes desde já concordam com o protesto extrajudicial deste contrato 8 por inadimplemento de qualquer uma das prestações, inclusive multas, impostos, taxas etc., em face do locatário e/ou fiador, fazendo-o pelo valor remanescente do débito acrescido de multa de 10%, juros de 1% e correção monetária, além de honorários advocatícios de 20% sobre o valor atualizado do débito, mediante apresentação deste instrumento acompanhado de planilha de débito.
Cláusula 21. O não exercício de qualquer direito ou faculdade estabelecidos no presente contrato constituirá ato de mera liberalidade, não inovando ou criando direitos e precedentes a serem invocados por qualquer das partes.
Cláusula 22. Os contratantes acordam que em qualquer hipótese em que se faça necessário utilizar-se de assessoria jurídica para a efetivação do presente contrato (a exemplo de infrações, cobranças, ações judiciais etc.), as demandas serão enviadas a seu assessor jurídico, independentemente de aviso prévio ou notificação, pelo que serão acrescidos 20% (vinte por cento) ao valor atualizado do débito a título de honorários advocatícios. Ressaltando-se que o valor atualizado engloba multa cabível, correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês, na forma da lei.
Parágrafo 1º. Sempre que houver necessidade de deslocamento da parte ou seu representante a fim de tomar conhecimento ou providências acerca das questões legais diretamente relacionadas a inadimplemento ou infração causada pela parte contrária, os custos de deslocamento e acomodação serão adicionados ao saldo devedor que deverá ser pago em juízo após deferimento transitado em julgado da causa.
Parágrafo 2º. Qualquer reclamação judicial ou extrajudicial que venha a ser formulada em face do locador, em razão de descumprimento ou infringência de qualquer disposição legal ou cláusula do presente instrumento ou dos contratos locatícios, obrigará os locatário e o fiador a responder integralmente e, se for o caso, regressivamente, por todas as perdas e danos causados ao locador e a terceiros, ficando autorizada, desde já a denunciação da lide ao locatário e ao fiador, nos exatos termos do art. 125. e seguintes do Código de Processo Civil.
Cláusula 23. Visando à desoneração, simplicidade e efetividade desta relação jurídica, as partes, desde já, aceitam receber notificações, intimações ou citações referentes a este contrato por qualquer meio de comunicação tais como telefone, SMS, e-mail, WhatsApp, Facebook, carta registrada, ou pelas demais formas previstas no ordenamento jurídico.
Cláusula 24. Para dirimir eventuais conflitos ou questões oriundas do presente instrumento, elegem as partes o foro da Comarca de Leme/SP, com renuncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser.
Cláusula 25. Considerando que as partes celebram o presente instrumento movidas pela boa-fé e eticidade nas relações civis, considerando ainda que o presente instrumento deve conferir a máxima segurança jurídica às partes, estas acordam que, uma vez assinados, os instrumentos serão imediatamente levados a cartório para reconhecimento de firma das partes e, caso não coincidam com os “cartões de firma”, as partes devem reassinar o instrumento ou atualizar o respectivo “cartão de firma” no prazo improrrogável de 3 (três) dias, sob pena de vencimento antecipado integral da dívida, nos termos das cláusulas resolutivas acima, sem prejuízo da tomada de medidas judiciais reparatórias civis e criminais se configurado crime de estelionato ou correlato.
E, por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor e forma, para que produza seus legais e jurídicos efeitos, comprometendo-se a cumpri-lo por si, seus herdeiros e sucessores, o que fazem na presença de 2 (duas) testemunhas que a tudo assistiram e também assinam.
Leme, 29 de setembro de 2016.
FULANO9 , Locatário
FULANA, LOCATÁRIO
FIADOR
FIADORA
LOCADOR
Testemunha, RG, CPF
Testemunha, RG, CPF
Notas
1Não há grandes diferenças entre a locação residencial e a comercial, sendo a questão mais importante o prazo de locação. Por um lado a Lei nº 8.245/91 protege o locatário residencial prevendo que contratos residenciais abaixo de 30 meses poderão ser mantidos pelo locatário por até 5 anos (60 meses), mesmo sem a anuência do locador. Por outro lado, inverte a lógica na locação comercial, prevendo a proteção ao “ponto comercial” para locações não residenciais que tenham contrato por escrito com prazo superior a 5 anos (contratos diretos ou sucessivos com prazo determinado, que somados ultrapassem 5 anos).
2Sempre que possível, insira o cônjuge também como locatário, trata-se de medida que aumenta as garantias do locador, pois mesmo em caso de divórcio ambos continuam solidariamente responsáveis pelas obrigações contratuais.
3ATENÇÃO – FIADOR CASADO SÓ PODE PRESTAR FIANÇA COM A PARTICIPAÇÃO DIRETA DE SEU CÔNJUGE! Caso a fiança seja prestada por apenas um deles há grandes chances de ser considerada nula ou, na melhor das hipóteses, ser limitada à meação do fiador.
4Independentemente da modalidade de locação, prazo é ponto de maior importância. Caso o locador deseje manter para si a maior disponibilidade possível sobre o imóvel, nas locações residenciais deve-se utilizar o prazo mínimo de 30 meses, e nas locações não residenciais deve-se utilizar prazo máximo de 3 a 4 anos e depois só renovar o contrato constando expressamente que a locação se dá por tempo indeterminado, podendo ser rescindida por ambas as partes a qualquer tempo, sem qualquer direito a indenização por fundo de comércio, investimentos, prejuízos etc.
5Por lei, a cobrança antecipada de aluguéis só é permitida quando o contrato não é coberto por nenhuma modalidade de garantia, sendo esta a única hipótese de cobrança antecipada.
6Cláusula utilizável apenas em casos de imóvel com reparos a fazer. Negociações neste sentido são livremente estipuladas entre as partes. Caso o imóvel esteja em perfeito estado de conservação, a cláusula pode ser simplesmente excluída.
7As garantias da locação são FIANÇA, SEGURO-FIANÇA E CAUÇAO, sendo vedado por lei o acúmulo de mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato (nessas hipóteses, além da contravenção penal do art. 43 da Lei nº 8245/91, há o risco de o juiz da causa determinar a seu critério qual das garantias será desconsiderada).
Fiança Pessoal – cuidados: o fiador deverá ter avaliação positiva junto aos órgãos de proteção ao crédito e deverá residir e ser proprietário do imóvel livre e desembaraçado, de preferência na mesma cidade da celebração da locação – obter uma certidão de matrícula atualizada e mencionar os dados do imóvel no contrato de locação.
Seguro-fiança – cuidados: para ter validade, se faz necessário o pagamento do prêmio, nem sempre adimplido pelo locatário, cabendo nesse caso, à administradora ou ao proprietário arcar com esse ônus, para não ficar sem a garantia. Outrossim, o prazo de vigência do seguro normalmente não coincide com o da locação, devendo ser observada atentamente a época de renovação do seguro. Se a locação restar sem garantia, será administradora responsabilizada pelos eventuais prejuízos causados ao locador.
Caução – cuidados: a caução obrigatoriamente deverá ser depositada em conta-poupança, só podendo ser levantada, de comum acordo com o locatário ao término da locação, ou através de ordem judicial. Observar que, como o máximo de caução permitido por lei equivale a três alugueres, dificilmente servirá ela para cobrir uma ação de despejo e eventuais reparos no imóvel.
8Em caso de inadimplemento, basta comparecer ao Cartório de Protesto de Letras e Títulos com uma via do contrato, acompanhado de uma memória de cálculo (discriminando o valor da locação, os atrasos, água, luz, multa, correção, juros, honorários etc., conforme o caso), e solicitar o protesto. Sem custas ao locador, o locatário e o fiador serão intimados para pagarem o débito no prazo de 3 dias, sob pena de protesto e negativação perante órgãos de proteção ao crédito.
9Colha a rubrica de todos os comparecentes em todas as páginas e, sempre que possível, reconheça imediatamente as firmas de todas as partes, incluindo testemunhas, para evitar qualquer questionamento.