[df1]Não há grandes diferenças entre a locação residencial e a comercial, sendo a questão mais importante o prazo de locação. Por um lado a Lei nº 8.245/91 protege o locatário residencial prevendo que contratos residenciais abaixo de 30 meses poderão ser mantidos pelo locatário por até 5 anos (60 meses), mesmo sem a anuência do locador. Por outro lado, inverte a lógica na locação comercial, prevendo a proteção ao “ponto comercial” para locações não residenciais que tenham contrato por escrito com prazo superior a 5 anos (contratos diretos ou sucessivos com prazo determinado, que somados ultrapassem 5 anos).
[df2]Sempre que possível, insira o cônjuge também como locatário, trata-se de medida que aumenta as garantias do locador, pois mesmo em caso de divórcio ambos continuam solidariamente responsáveis pelas obrigações contratuais.
[df3]ATENÇÃO – FIADOR CASADO SÓ PODE PRESTAR FIANÇA COM A PARTICIPAÇÃO DIRETA DE SEU CÔNJUGE! Caso a fiança seja prestada por apenas um deles há grandes chances de ser considerada nula ou, na melhor das hipóteses, ser limitada à meação do fiador.
[df4]Independentemente da modalidade de locação, prazo é ponto de maior importância. Caso o locador deseje manter para si a maior disponibilidade possível sobre o imóvel, nas locações residenciais deve-se utilizar o prazo mínimo de 30 meses, e nas locações não residenciais deve-se utilizar prazo máximo de 3 a 4 anos e depois só renovar o contrato constando expressamente que a locação se dá por tempo indeterminado, podendo ser rescindida por ambas as partes a qualquer tempo, sem qualquer direito a indenização por fundo de comércio, investimentos, prejuízos etc.
[df5]Por lei, a cobrança antecipada de aluguéis só é permitida quando o contrato não é coberto por nenhuma modalidade de garantia, sendo esta a única hipótese de cobrança antecipada.
[df6]Cláusula utilizável apenas em casos de imóvel com reparos a fazer. Negociações neste sentido são livremente estipuladas entre as partes. Caso o imóvel esteja em perfeito estado de conservação, a cláusula pode ser simplesmente excluída.
[df7]As garantias da locação são FIANÇA, SEGURO-FIANÇA E CAUÇAO, sendo vedado por lei o acúmulo de mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato (nessas hipóteses, além da contravenção penal do art. 43 da Lei nº 8245/91, há o risco de o juiz da causa determinar a seu critério qual das garantias será desconsiderada).
Fiança Pessoal – cuidados: o fiador deverá ter avaliação positiva junto aos órgãos de proteção ao crédito e deverá residir e ser proprietário do imóvel livre e desembaraçado, de preferência na mesma cidade da celebração da locação – obter uma certidão de matrícula atualizada e mencionar os dados do imóvel no contrato de locação.
Seguro-fiança – cuidados: para ter validade, se faz necessário o pagamento do prêmio, nem sempre adimplido pelo locatário, cabendo nesse caso, à administradora ou ao proprietário arcar com esse ônus, para não ficar sem a garantia. Outrossim, o prazo de vigência do seguro normalmente não coincide com o da locação, devendo ser observada atentamente a época de renovação do seguro. Se a locação restar sem garantia, será administradora responsabilizada pelos eventuais prejuízos causados ao locador.
Caução – cuidados: a caução obrigatoriamente deverá ser depositada em conta-poupança, só podendo ser levantada, de comum acordo com o locatário ao término da locação, ou através de ordem judicial. Observar que, como o máximo de caução permitido por lei equivale a três alugueres, dificilmente servirá ela para cobrir uma ação de despejo e eventuais reparos no imóvel.
[df8]Em caso de inadimplemento, basta comparecer ao Cartório de Protesto de Letras e Títulos com uma via do contrato, acompanhado de uma memória de cálculo (discriminando o valor da locação, os atrasos, água, luz, multa, correção, juros, honorários etc., conforme o caso), e solicitar o protesto. Sem custas ao locador, o locatário e o fiador serão intimados para pagarem o débito no prazo de 3 dias, sob pena de protesto e negativação perante órgãos de proteção ao crédito.
[df9]Colha a rubrica de todos os comparecentes em todas as páginas e, sempre que possível, reconheça imediatamente as firmas de todas as partes, incluindo testemunhas, para evitar qualquer questionamento