AO JUÍZO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DO CIDADE........./ESTADO.....
AÇÃO DEMOLITORIA CONTRA CONDÔMINO
COM PEDIDO TUTELA
PROVISÓRIA INCIDENTAL DE EVIDÊNCIA
NOME E QUALIFICAÇÃO DA PARTE AUTORA,......CNPJ ......ENDEREÇO......EMAIL.....CEL (...)...., pelo Síndico em exercício, QUALIFICAR O SINDICO...., por seus advogados infra-assinados, vem, mui respeitosamente à presença de V. Exa., com fulcro nos art. 1.277 do CC, art. 822 do CPC, art. 5º, X da CF/88, e demais normas aplicáveis à hipótese, propor Ação de obrigação de fazer para retirada de parede de cobogós, c/c pedido de tutela provisória incidental de evidência, fundamentado no art. 294, art. 311, inc. IV, do CPC, em face dos condômino, NOME E QUALIFICAÇÃO DA PARTE RÉ,......CPF ......ENDEREÇO......EMAIL.....CEL (...)...., expondo e ao final requerendo o que segue:
DOS FATOS INICIAIS
O promovido é proprietário de um imóvel no Condomínio ..........., situado na Rua .....................
O promovente, logo que tomando o conhecimento pela Construtora .............da venda do imóvel........., e recebidos os dados dos novos condôminos, tomou as providencias devidas enviando na data de .........., via e-mail dando boas-vindas, com anexo de arquivos da Convenção do Condomínio, Regimento Internos e as Atas de AGO e AGE realizadas com as aprovações de alterações das mudanças existentes, solicitando aos promovidos que lessem atentamente os documentos enviados.
É procedimento de praxe pela administração do condomínio, o cuidado em repassar sempre a todos os condôminos através de e-mail e via WhatsApp, a Convenção e Regimento Interno, Atas de Assembleias, com o fim de evitar dúvidas pelos condôminos ou desconhecimento das normas e condutas aplicadas.
O promovido, de forma unilateral, cientes de todas as normas e conduta do condomínio, realizaram uma OBRA DE REFORMA no imóvel, sem a prévia informação ao condomínio com o envio da planta com as descrições das reformas e/ou obras realizadas.
O promovido realizou a obra de reforma, mesmo afetando o padrão externo adotado nas casas do condomínio, sem prévia aprovação em Assembleia, desrespeitando, portanto, as normas de conduta do padrão de fachada:
Foto apresentada abaixo do dito projeto do promovido: (anexar foto da obra irregular realizada pelo condômino)
Dispõe precisamente na Convenção (digite o artigo da sua convenção):
Art. 6.ª São direitos dos condôminos;
a) usar, gozar e dispor da (s) respectiva (s) unidade (s) autônoma (s), de acordo com o destino estabelecido, desde que não prejudiquem a segurança e solidez do condomínio, que não causem danos aos demais condôminos e não infrinjam as normas legais ou as disposições desta convenção e as do regimento interno; grifo nosso.
Art.8.ª É vedado aos condôminos proprietários ou ocupantes, suas famílias e seus empregados ou a qualquer titular de direito de aquisição de unidade autônoma:
n) construir novas dependências de uso particular que afetem ou prejudiquem a solidez e segurança de sua unidade e as disposições legais pertinentes a construções e reformas ou as normas desta Convenção. As obras de construção de novas dependências de uso comum e transformação ou modificação das partes comuns ou que interessem a harmonia das fachadas externas, internas ou laterais, bem como quaisquer outras previstas nesta Convenção, necessitam de concordância de unanimidade dos votos dos condôminos ou titulares de direito e aquisição, manifestada em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) especialmente convocada para esse fim; Grifo nosso.
O promovido na tentativa impor aceitação de sua reforma, apresentou em um grupo de WhatsApp de condôminos, que tinha o interesse de realizar uma reforma na lateral de sua residência, postando a FOTO (foto acima), com indagação que se tratava de um projeto criado por uma Arquiteta, pois não queria adotar os padrões já existentes.
Através de terceiros, a administração do condomínio tomou conhecimento da obra, quando comunicou o promovido que apresentasse o projeto da Arquiteta, antes do início da realização da reforma na extensão da garagem, visto que poderia estar afetando os padrões externos já adotado pelo condomínio, necessitando aprovação em assembleia.
Segundo as normas internas, tudo aquilo que compõe a arquitetura externa da casa no condomínio é considerado alteração de fachada.
A convenção e o CCB, dispõem que é dever do condômino não alterar o padrão, a forma e cor de fachada. As obras neste sentido seriam, portanto, obras irregulares.
É importante lembrar que a estética das casas valoriza o condomínio em um todo, sendo a padronização imprescindível.
O promovido ciente das normas adotadas no condomínio, finalizou toda obra no imóvel, desrespeitando a convenção e afetando assim o padrão já adotado no condomínio.
DA ASSEMBLEIA
No dia ......, foi lançado edital da Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada no dia ......., para discutir e aprovar sobre reforma na extensão da garagem dos imóveis.
Logo no início de abertura da Assembleia, a presidente da mesa, explanou sobre as alterações já existentes e aprovadas por unanimidade, e sobre as vedações ainda existentes no art. 8.º, da Convenção, quanto as obras de reformas, construções na frente e lateral das casas, que possam vir alterar a fachada, sujeito a modificações na estrutura, nas cores, colunas, mudanças nas esquadrias das janelas, modelo de portas e possíveis danos, devendo sua aprovação ser por unanimidade dos votos das casas.
Os assuntos foram bastante debatidos, e todos os condôminos tiveram a oportunidade de manifestar livremente suas opiniões quanto a permanência da mudança na fachada pela condômina, inclusive foi aberto a palavra ao promovido para expor seus argumentos.
Finalizando a votação, não foi aprovada a reforma realizada pelo promovido que modificou a fachada do imóvel, determinado que deveria ser removida, visto a não aprovação na AGE, por afetar o padrão e procedimentos já adotados nas casas do condomínio.
Insatisfeitos com a decisão em assembleia, o promovido alegou que somente iria cumprir e remover a obra no imóvel, com a ordem judicial.
O promovido, foi notificado via cartório, para o cumprimento. Decorrido o prazo sem o cumprimento, a administração aplicou as multas, conforme dispõe a convenção nos valores determinados em ata de assembleia.
Todavia, sem sucesso e infrutíferas as tentativas, não existindo outra alternativa, o promovente recorre a justiça através de pedido de tutela, para o devido cumprimento pelo promovido da regularização do imóvel para manter o padrão original, conforme determinado em Assembleia Geral Extraordinária.
DA TUTELA PROVISORIA DE EVIDÊNCIA
Dentro do quadro apresentado, a tutela de evidência se mostra plenamente cabível, vez que preenchidos vários requisitos a saber.
O art. 311 do CPC, assim estabelece acerca da Tutela de Evidência:
Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:
I - ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte;
II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;
III - se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa;
IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.
Como ficou perfeitamente demonstrado, o direito do promovente, são caracterizados pelas provas documentais suficientes dos fatos constitutivos do direito da parte, conforme carreada aos autos.
O promovente teve o cuidado de apresentar provas suficientes, para não carretar ou gerar quaisquer dúvidas quanto ao fato.
Assim, segundo art. 311 do CPC, prevê a concessão de tutela de evidência quando a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
Neste sentido foi anexado aos autos, a convenção do condomínio que dispõe no art. 8.º, o que é vedado ao condômino, a ata da assembleia, com a presença do promovido, que não aprovaram a reforma que modificou a fachada do imóvel, a notificação ao promovido, para cumprimento da determinação em assembleia e e-mail comprovando o envio da convenção, regimento interno.
Portanto, as exigências do art.311, IV do CPC, traz plenamente condições verossímil para o deferimento da tutela provisória de evidência:
IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
Assim, através decisão liminar, V.Exa., determinará por força de lei o regular cumprimento pelo promovido da obrigação de fazer, o que, por força de ordem judicial, faz cumprir a obrigação determinada em Assembleia Geral Extraordinária.
A evidência, em tais hipóteses, revela-se por ser aparentemente indiscutível, indubitável a provas do promovente, não sendo contestável.
Por sua vez, o inciso IV do art. 311 do CPC prevê a concessão de tutela de evidência quando a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do promovente, a que os promovidos não oponham prova capaz de gerar dúvida razoável.
A evidência, que decorre da prova documental apresentada pelo promovente, é suficiente para comprovar suas alegações, portanto existe á evidência que justifique a concessão da tutela provisória de evidência.
.
A hipótese, na verdade, é de julgamento antecipado do mérito (CPC, art. 355, I). Estando os fatos constitutivos do direito comprovados por documentos, e não sendo necessária mais a produção de qualquer prova, é possível o julgamento antecipado do mérito.
DESNECESSIDADE A REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL
A presente ação não se trata de danos estruturais em imóveis, cabendo apenas a remoção/retirada de uma parede construída de forma irregular que alterou a fachada do imóvel, sem aprovação em Assembleia Geral Extraordinária, fugido aos padrões das casas existente no condomínio, e em desacordo com a Convenção.
O caso dos autos é um clássico caso de uma obra totalmente irregular para os padrões adotados, devendo ser retirada/removida, salientando que, conforme observado nas provas dos autos, não acarretará danos a estrutura do imóvel do promovido.
Neste sentido dispensa-se a necessidade de prova pericial.
JURISPRUDÊNCIA
APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTALAÇÃO DE AQUECEDOR DE GÁS EM UNIDADE DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE DESPESAS COMUNS DO CONDOMÍNIO. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR EM SENTIDO CONTRÁRIO À APROVAÇÃO DA OBRA. SOBERANIA DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de apelação interposta em face de sentença, exarada em sede de Ação de Obrigação de Fazer, a qual objetiva a retirada de sistema de aquecimento a gás de Unidade condominial autônoma e ao pagamento de multa no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), em respeito ao que fora decidido em assembleia geral realizada em 19/04/2006, na qual a maioria dos presentes decidiu pela retirada do equipamento. 2. Na hipótese presente, em assembleia ordinária convocada para discutir acerca do tema, a possibilidade de instalação de equipamentos deste tipo foi rejeitada por dez das doze unidades presentes, em vista das razões expostas pela Ata Assemblear de fls. 30-31. 3. Vale mencionar que a decisão colegiada respeitou os parâmetros de validade estabelecidos na Convenção de Condomínio, de modo que deve prevalecer a soberania da manifestação de vontade ali exarada. 4. As deliberações tomadas em assembleias são soberanas e tem força obrigatória para todos os condôminos, até sua anulação judicial ou por deliberação em nova assembleia derrogando decisão anteriormente adotada, o que não ocorreu no caso dos autos. 5. Embora a alteração realizada seja em unidade privativa do condômino, não se pode deixar de verificar que a alteração acarretará maiores custos ao condomínio, haja vista o sistema de gás não ser individualizado, diferentemente do sistema de energia elétrica, o qual é cobrado separadamente para cada unidade. 6. Assim, não se pode deixar de reconhecer o caráter modificativo na estrutura condominial que a instalação do referido equipamento em unidade autônoma acarreta, justificando a intervenção por parte da Assembleia, a qual tomou decisão pela retirada do equipamento. 7. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. TJ-CE - Apelação Cível AC 00226188420068060001 CE 0022618-84.2006.8.06.0001 (TJ-CE) JurisprudênciaData de publicação: 17/02/2021.
DOS PEDIDOS
ANTE O EXPOSTO, requerer digne-se Vossa Excelência, seja CONCEDIDA A TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA, a fim de que seja determinado a IMEDIATA RETIRADA DA OBRA IRREGULAR, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) em caso de descumprimento.
Concedida a liminar, requer a citação do promovido, por oficial de justiça, para, querendo, impugnar a presente tutela, no prazo de lei e, ao final, seja julgada procedente.
DO PEDIDO DE TUTELA
Requer, ainda, entendendo V.Exa., não cabível ao caso a tutela provisória de Evidência, seja a mesma CONVERTIDA em tutela provisória de Urgência, apreciando o pedido e seu deferimento liminar, por existir elementos que evidencie a probabilidade do direito do autor, não existindo qualquer perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, por se trata de uma questão já aprovada em assembleia, sem complexidade ou dúvidas, quanto ao direito postulado.
Requer, ao final seja julgada procedente a presente ação, condenando o promovido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que devem ser arbitrados na forma do art. 85,§2.º, inc.I e IV do CPC.
O promovente opta pela NÃO designação de conciliação e mediação prevista no art. 319, inc. VII do CPC, por considerar uma questão já determinada em AGE.
Requer, se necessário a produção de outras provas, inclusive testemunhal, para o deslinde da questão, sem qualquer exceção.
Dá-se à causa o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), para os fins de direito.
Custas anexa.
Pede e Espera Deferimento.
........../......, .... de ...... de 2021
Advogado
OAB/..... n.º .....