AO DOUTO JUÍZO DO ----------- JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE ------------
Autos de número: --------------------------
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
Órgão julgador: -----------------------------
--------------------------, já devidamente identificado no processo em epígrafe, que lhe move o ---------------------------, por sua advogada legalmente habilitada, com mandato procuratório incluso, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, oferecer IMPUGNAÇÃO AO AUTO DE PENHORA AVALIAÇÃO E DEPÓSITO, nos termos do art. 525 e seguintes do CPC, pelas razões de fato e de direito:
BREVE SÍNTESE
O impugnante foi intimado da avaliação penhora e depósito ao ID ----------------.
A avaliação feita pelo Oficial de justiça avaliador, de ID --------------- não foi realizada in loco, mas, segundo consta no documento, foi realizado pelo método comparativo, através de pesquisa de imóveis em um local na Internet identificado por OLX e a fotografia do prédio de edifícios onde está localizado o imóvel penhorado, de outro local da Web.
De se notar que os imóveis que o avaliador utilizou para fazer o comparativo de preço do imóvel, não estão localizados no mesmo bairro que o bem avaliado e, onde sequer o valor do metro quadrado comercial da região, praticado no mercado imobiliário é semelhante.
O Auto de Penhora Avaliação e Depósito padece de nulidade porque deixa de trazer referenciais de avaliação de forma a possibilitar a ponderação da média de mercado, desatendendo às exigências previstas nas disposições da legislação vigente no art. 872 CPC e regra da ABNT NBR 14.653- Associação Brasileira de Normas Técnicas que fixa todas as diretrizes para avaliação de bens no Brasil, pelo método comparativo.
Além disso, o Auto de Penhora Avaliação e Depósito impugnado, atribuiu preço vil ao bem, no valor de R$260.000,00 (duzentos e sessenta mil), em desacordo ao preço praticado no mercado para os imóveis em local e dimensões iguais, como bem demonstrado pelos 03 (três) termos de avaliação por Corretores de Imóveis devidamente credenciados, que são unânimes em estipular como sendo o correto, o valor de mercado, na média de R$453.000,00 (quatrocentos e cinquenta e três mil reais) em um patamar de 74% (setenta e quatro por cento) acima do estimado pelo oficial de justiça avaliador.
Ainda, até o presente momento processual, este d. juízo, não decidiu a impugnação aos cálculos apresentado ao ID -------------, nos quais o impugnante mostra a total ausência de memória discriminada e atualizada de cálculo na planilha juntada pelo exequente/impugnado ao ID ------------- e, por conseguinte, a falta de liquidez do título, desatendo completamente às normas processuais pertinentes à matéria, com vistas à efetivação dos princípios do devido processo legal e do contraditório.
PRELIMINARMENTE
Matéria de ordem pública
Prova indispensável sobre o qual o juízo não se pronunciou.
Do cerceamento de defesa
As questões de ordem pública, lidam com erros e vícios apresentados em uma disputa judicial que, por natureza, não podem se manter em um processo, podendo ser aceita a qualquer momento de um processo e qualquer grau de jurisdição.
Em momento processual oportuno e tempestivo, opôs o impugnante, IMPUGNAÇÃO AOS CÀLCULOS ao ID -------------------- porque a planilha de cálculo juntada pelo exequente/impugnado ao ID ---------------- que fundamenta o título executivo, não mostra o índice adotado da correção monetária e nem a periodicidade da capitalização dos juros, não se sabendo de que forma foi aplicado o índice de correção, juros e porcentagens para se chegar ao valor total da execução.
O impugnante/executado explicou também, que a conduta do impugnado/exequente está em nítida afronta ao princípio do contraditório que, exige que os pedidos sejam explícitos para que a parte contrária tenha plenas condições de se defender, pois somente com a devida comprovação material da forma de composição do cálculo é que poderá ser reconhecida ou não a dívida executada.
Conquanto às alegações de ordem processual sobre a própria validade do título que fundamenta a execução, o impugnante/executado não obteve resposta deste Juízo que, proferiu a decisão ao ID ----------------- mandando avaliar e penhorar o imóvel, sem ter a liquidez necessária para a certeza do valor da execução e nem a importância exata da suposta obrigação a ser cumprida. Até porque, a obrigação somente será líquida quando o título não deixar dúvida acerca do seu objeto porque a liquidez diz respeito à extensão e à determinação do objeto da prestação.
A ausência do requisito da liquidez, impossibilita ao impugnante/executado a identificação da quantia devida, portanto, controverso sobre o quantum debeatur, fato que retira a condição de título executivo nas disposições do CPC/15:
Art. 786. A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.
Conquanto não há manifestação do juízo acerca do requerimento da parte, e para a comprovação das alegações feitas nos autos essa prova não poderia ser suprida pelo conjunto probatório, porque inexistente a informação da importância do valor executado, resta caracterizado o cerceamento ao direito de defesa do impugnante, resultando em nulidade da decisão de ID --------, mutatis mutandis, em consonância os seguintes arestos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURO DPVAT. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. 1. De acordo com precedentes desta Corte, resta configurado o cerceamento de defesa se a parte impugnou o laudo que avaliou as sequelas advindas de acidente de trânsito, entretanto o magistrado julga o feito sem analisar tal pedido. 2. Configurada a nulidade, deve ser cassada a sentença para oportunizar a apreciação da impugnação ao laudo pericial. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. (6ª C.C., Apelação (CPC) 5044929-58.2017.8.09.0051, Rel. Des. JEOVÁ SARDINHA DE MORAES, julgado em 27/07/2018, DJe de 27/07/2018).
"AÇÃO CONSIGNATÓRIA. SFH. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À INTEGRALIDADE DO DEPÓSITO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. - CUMPRE AO JUIZ, COMO DESTINATÁRIO DA PROVA, DETERMINAR A EFETIVAÇÃO DA PERÍCIA TÉCNICA PARA A COMPROVAÇÃO DA INTEGRALIDADE DA OFERTA, NÃO PODENDO JULGAR EXTINTA A OBRIGAÇÃO DE PAGAR, SEM VERIFICAÇÃO EXATA DO MONTANTE DA DÍVIDA. - RECURSO PROVIDO" (TRF - 2ª Região, 1ª Turma, Ap. cív. nº 93.02.19004-8/RJ, rel. Juiz RICARDO REGUEIRA, j. em 01.09.98, DJ 03.08.99).
"APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - NOTA PROMISSÓRIA GARANTIDORA DE CONTRATO DE RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA - PROVA PERICIAL CONTÁBIL - PEDIDO EXPRESSO- JULGAMENTO ANTECIPADO- IMPOSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA.
-A prova pericial é necessária para o justo desate da questão, sendo que a sua realização se impõe, não se afigurando possível, diante da própria natureza da matéria versada na ação a possibilidade de antecipação do julgamento.
-Se há prova importante ou quiçá indispensável para que fosse satisfatoriamente dirimido o conflito trazido à tutela estatal, sua realização para a co-respectiva prestação jurisdicional é essencial, mormente à luz dos princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório.
-Configurado restou o cerceamento de defesa dos direitos da apelante, porque o litígio não se restringe à nota promissória somente, mas abrange a revisão de cláusulas do contrato celebrado que serviu de suporte para a emissão do título de crédito, sendo certo que as disposições contidas no pacto de renegociação de dívida, segundo alegações da recorrente, estão inchadas por encargos e juros extorsivos."(Ap. Cív. nº 385.964-9/Campo Belo, 4ª C.Cível/TAMG, Rel. Juiz Domingos Coelho, d.j. 02/04/2003).
"CONTRATOS BANCÁRIOS - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - ALEGAÇÕES DO AUTOR QUE DEPENDIAM DE PERÍCIA CONTÁBIL OPORTUNAMENTE REQUERIDA- JULGAMENTO SEM A REALIZAÇÃO DA PROVA- CERCEAMENTO DE DEFESA- NULIDADE DA SENTENÇA. -Fazendo-se mister, ao deslinde da causa, a produção de provas oportuna e fundamentadamente requerida, o julgamento antecipado da lide implica cerceamento de defesa. (STJ, 3ª Turma, REsp 45.665-7/RJ, votação unânime, publ. DJU de 09.05.94, p. 10.872).
-"O julgamento antecipado da lide deve acontecer quando evidenciada a desnecessidade de produção de prova; de outro modo fica caracterizado o cerceamento de defesa. Recurso especial atendido" (RSTJ 48/405). -Preliminar acolhida e sentença anulada."(Ap. Cív. 330.237-2/Uberlândia, 2ª CCível/TAMG, Rel. Juiz Delmival Almeida Campos, d.j. 07/08/2001).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO DPVAT. CERCEAMENTO DE DEFESA. DIVERGÊNCIAS ENTRE O LAUDO PERICIAL JUDICIAL E AQUELE ACOSTADO À INICIAL. PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS NÃO ANALISADO. Conforme precedentes desta Corte, resta configurado o cerceamento de defesa da parte que requer esclarecimentos sobre o laudo que avaliou as sequelas advindas de acidente de trânsito, e o ilustre magistrado sentenciante julga o feito sem analisar tal pedido, devendo oportunizar ao expert a apresentação dos esclarecimentos apresentados na impugnação ao laudo pericial. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. (4ª C.C., Apelação (CPC) 0230175-33.2008.8.09.0051, Rel. Dr. DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, julgado em 27/10/2017, DJe de 27/10/2017).
OBS: Todos os grifos são nossos.
Sobeja configurada a violação à ampla defesa, devendo este juízo tornar sem efeito a decisão de ID -----------------, que ordenou a penhora e avaliação do imóvel, nos termos dos arts. 5º, LV, da CF/88, para que seja analisada a IMPUGNAÇÃO AOS CÀLCULOS de ID -----------------.
O impugnante requer, quando do julgamento da IMPUGNAÇÂO AOS CÁLCULOS ou no momento processual próprio, que este douto juízo, digne-se a analisar preliminarmente também, as matérias de ordem pública aqui suscitadas a seguir, ante a FALTA DE EXECUTIVIDADE OU LIQUIDEZ DO TÍTULO nas argumentações de fato e direito a seguir expendidas.
Do título executivo extrajudicial ilíquido
Ressalte-se que a matéria aqui levantada é de ordem pública, caso que se renovam as arguições de ausência de liquidez do título executivo feitas no ID ----------------- impugnação aos cálculos - porque ausente a imprescindível memória discriminada e atualizada de cálculo na planilha juntada pelo exequente/impugnado ao ID ----------------
Bem demonstrado que o título que aparelha a execução é ilíquido porque não contêm a clara explicitação dos parâmetros de correção monetária e demais rubricas, de modo a permitir o entendimento direto pelo homem médio, sem a necessidade de inferências ou deduções.
Nulla executio sine titulo. O artigo 803, do Código de Processo Civil estipula em quais situações uma execução é considerada nula:
Art. 803. É nula a execução se:
I o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível; (destaquei).
No mesmo sentido são as lições de Humberto Teodoro Júnior:
"Reportando ao magistério de CALAMANDREI, pode-se afirmar que ocorre a certeza do crédito, quando não há controvérsia sobre a sua existência (an); a liquidez, quando é determinada a importância da prestação (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações.
...
A liquidez consiste no plus que se acrescenta à certeza da obrigação. Por ela demonstra-se que não somente se sabe que" se deve ", mas também" quanto se deve "ou" o que se deve ". ...
(Processo de Execução, 9ª ed., 1984, Livraria e Editora Universitária de Direito, p.136)." (g.n).
Aliás, este é o entendimento pacificado pela jurisprudência das cortes superiores pátrias, senão vejamos:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LIQÜIDEZ. REJEIÇÃO. - Apelação interposta em face de sentença que julgou extinto o processo, sem julgamento do mérito, em ação proposta objetivando a cobrança de valores devidos pela concessão de um empréstimo, obtido através de Contrato de Mútuo Para Aquisição de Material de Construção no programa Carta de Crédito Individual FGTS com garantia acessória. - Embora o título de crédito apresentado seja certo, falta-lhe a liquidez, não se sabendo exatamente qual o valor a ser cobrado. - Todo título executivo extrajudicial deve ser líquido e certo. Não refletindo o título apresentado o valor do débito, impõe-se manter a sentença que extinguiu a execução por falta de liquidez. (TRF-2 - AC: 402548 RJ 2005.51.01.013386-7, Relator: Desembargador Federal PAULO ESPIRITO SANTO, Data de Julgamento: 15/10/2008, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: DJU - Data::30/10/2008 - Página::137).
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS HONORÁRIOS PROFISSIONAIS EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EMBARGOS EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO POR FALTA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO ADMISSIBILIDADE EMBARGOS INTEMPESTIVOS -MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA QUE DEVE SER CONHECIDA DE OFÍCIO AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ NO TÍTULO EXECUTIVO EXTINÇÃO BEM DECRETADA SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (TJ-SP - APL: 10116491320158260068 SP 1011649-13.2015.8.26.0068, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 24/11/2016, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2016)
RECURSO APELAÇÃO CÍVEL LOCAÇÃO DE IMÓVEL EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER Pretensão satisfativa de alugueis, encargos da locação (rateio de IPTU, energia elétrica, ar condicionado, limpeza e outros) e fundo de promoção. Falta de especificação e comprovação pela locadora das obrigações cuja satisfação pretende na via executiva. Necessidade de exposição da composição dos encargos rateados, ademais da comprovação dos serviços de publicidade e da apuração do valor correto do aluguel. Incerteza e iliquidez da obrigação. Embargos à execução acolhidos para extinguir a execução, por nulidade de título. Sentença de improcedência mantida. Recurso de apelação não provido, majorada a verba honorária advocatícia sucumbencial da parte adversa, atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil. (TJ-SP - AC: 10251975920188260114 SP 1025197-59.2018.8.26.0114, Relator: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 20/02/2020, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/02/2020).
Obs: sublinhamos em negrito.
Não refletindo o título apresentado o valor do débito, impõe-se a extinção da execução por falta de liquidez, por nulidade de título.
Superadas as preliminares, o que se admite apenas por hipótese para argumentar, tampouco no mérito prosperará a demanda proposta pelo impugnado.
MÉRITO
Impugnação ao auto de penhora avaliação e depósito
Da nulidade - laudo inválido - desatenção ao artigo 872, do cpc
Primeiramente, não foi feita a devida vistoria no imóvel penhorado pelo Oficial de Justiça Avaliador. O acesso ao imóvel é franco, caso que o oficial avaliador, sem nenhuma justificativa, dispensou a vistoria, por sua exclusiva decisão, sob pena de nulidade.
O Auto de Penhora Avaliação e Depósito impugnado, é genérico, não especificando o valor do metro quadrado do imóvel penhorado ou as condições que justifiquem o arbitrado, limitando-se a afirmar que foi quantum após pesquisas no terreno virtual da WEB, OLX, sem aquilatar o valor praticado no mercado imobiliário para aquela rua, bairro e região e, tampouco indicar o valor com base em análise junto ao mercado local. Ademais, não consta a avaliação das benfeitorias feitas no lugar, não descreve de forma pormenorizada as características e o estado em que se encontra o bem, violando frontalmente as disposições do art. 872 do Código de Processo Civil, onde enumera de forma taxativa a forma como a avaliação deverá ser realizada:
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:
I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;
II - o valor dos bens. (grifei).
.As hipóteses previstas no artigo 872 do Código de Processo Civil são taxativas, não podendo delas, o Oficial de Justiça Avaliador se escusar.
O preceito disposto na lei é bem claro: devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram. Não atendido esse mandamento, o ato é nulo, por consequência.
A propósito do tema, observa-se os seguintes julgados dos tribunais superiores:
DO IMÓVEL: MATÉRIA ALHEIA AO ATO AGRAVADO. PROVIMENTO PARCIAL. I - Constatada divergência significativa na avaliação do imóvel penhorado, bem como omissão de registro no laudo de diversas benfeitorias existentes e características naturais peculiares da propriedade rural, necessária nova avaliação, com fulcro no art. 683, CPC/73 (art. 873, NCPC), a ser realizada por profissional dotado de conhecimento técnico sobre o assunto, visando dirimir os conflitos existentes e que a execução seja realizada do modo menos gravoso ao devedor. II - (...) III - Agravo de instrumento provido parcialmente. (TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 94660-04.2016.8.09.0000, Rel. DES. BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 3A CÂMARA CÍVEL, julgado em 07/06/2016, DJe 2048 de 16/06/2016).
PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. PROVA PERICIAL SEM AVALIAÇÃO IN LOCO. MERA ANÁLISE DE DOCUMENTOS E DEPOIMENTOS. NULIDADE. INSUBSISTÊNCIA DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. Verificado, nos autos, que a primeira perícia não foi realizada no ambiente de trabalho do autor, tendo consistido em exame de documentos e depoimentos, mostra-se nulo e insuficiente o laudo para os fins almejados, pois produzido em desconformidade com o disposto no art. 195, da CLT. Nulidade da decisão prolatada desta forma, por violação ao devido processo legal, devendo a instrução ser reaberta para a realização de nova perícia, em consonância com o art. 437/CPC, aplicado subsidiariamente. Preliminar acolhida. (TRT-13 - RO: 00367008920125130026 0036700-89.2012.5.13.0026, Data de Julgamento: 11/06/2013, 1ª Turma, Data de Publicação: 20/06/2013).
Metodo comparativo descaracterizado
Auto de avaliação contrario sensu ás regras da abnt - associação brasileira de normas técnicas- nbr 14.653
Somente quando for impossível o acesso ao bem avaliando e, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo é que deve ser utilizado o método comparativo. Diga-se, Auto de Avaliação Penhora e Depósito sem a mínima observação de requisitos essenciais para a sua elaboração.
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. A regra é a VISTORIA. Porém, não há nenhuma prova nos autos de que foi necessário descartar a vistoria como prevê a processualística vigente (Art. 872 CPC) e as regras da ABNT NBR 14.653- Associação Brasileira de Normas Técnicas que fixam todas as diretrizes para avaliação de bens no Brasil.
No caso em tela, o acesso ao imóvel é fácil e sem nenhum empecilho.
Se o método utilizado é o comparativo, o avaliador deve comprovar, quais os elementos que utilizou na comparação e quais foram os paradigmas, dentre outros elementos e, trazer requisitos dele pertinentes explicitados na NBR 14653 da ABNT, que determina todas as metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica de imóveis. Veja-se:
3.5 avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
...
3.7 benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
...
3.8 campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo.
...
3.10 dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
...
7.3 Vistoria do bem avaliando
7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.
7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas (negritei).
O Auto de Penhora Avaliação e Depósito como está, não serve ao desiderato proposto, porque deixa de apontar os requisitos essenciais exigidos para o método comparativo de avaliação, NBR 14653, tais como:
- localização dos dados amostrais coerentes iguais ou semelhantes aos do imóvel avaliado, em área de interesse, sendo a rua, bairro ou região com o mesmo valor praticado no mercado para o metro quadrado;
- informações de oferta do mercado imobiliário de Belém para imóveis de igual metragem e localização semelhantes;
- valor Unitário expresso em R$/m², destinada a explicar a formação do valor do metro quadrado;
- metragem construída de área útil, vagas de garagem, padrão de acabamento, conservação, entre outras características do imóvel.
Estes são os requisitos mínimos imprescindíveis na avaliação de bens quando da utilização do método comparativo que, também, devem ser empregados em conjunto com as demais partes indicadas no CPC, como bem explica a empresa MK engenharia de avaliações, especialistas em Avaliações Imobiliárias:
Método Comparativo de Mercado. Esse atualmente é o mais utilizado. Consiste em pesquisar as ofertas de mercado e as comparar com o imóvel que está sendo avaliado.
Nesse sentido, é necessário que a pesquisa tenha consistência na semelhança de variáveis que serão trabalhadas na forma de Fatores ou por Inferência Estatística.
As variáveis mais utilizadas são: Metragem construída de área útil, vagas de garagem, padrão de acabamento, localização, conservação, dentre outras variáveis que julgar necessário.
(https://mkavaliacoesimobiliarias.com.br/avaliacao-de-imovel-quais-sao-os-metodos-atuais-de-avaliacao-imobiliaria). (Destaquei).
No ponto, cita-se jurisprudência dos tribunais pátrios:
PROCESSUAL CIVIL. PERÍCIA. AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA. MÉTODO COMPARATIVO. REQUISITOS DO LAUDO. NB 502/89 DA ABNT. Imprestável se apresenta o laudo de avaliação quando, em utilizando o método comparativo, não apresenta os paradigmas que serviram de elementos à conclusão apresentada, não atendendo aos ditames da NB 502/89, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Agravo provido de pronto. (Agravo de Instrumento Nº 70007248693, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Antônio Kretzmann, Julgado em 30/09/2003).(TJ-RS - AG: 70007248693 RS, Relator: Paulo Antônio Kretzmann, Data de Julgamento: 30/09/2003, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia).
DIREITO PROCESSUAL CIVIL DIREITO PROCESSUAL CIVIL AGRAVO DE INSTRUMENTO LAUDO DE AVALIAÇÃO DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AUSÊNCIA DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS TÉCNICAS CPC, ART. 683 E INCISOS NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO IMINÊNCIA DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM PENHORADO I Exigem os incisos do art. 681 do Código de Processo Civil que o avaliador faça incluir em seu laudo a descrição dos bens, com os seus característicos, e a indicação do estado em que se encontram, para, só após, indicar-lhe o valor de mercado. II A avaliação do bem penhorado deve ser procedida com adoção do método comparativo, aferindo-se, em diferentes fontes de consulta e avaliação Pelo menos cinco, de acordo com a nb 502/89 da associação brasileira de normas técnicas (abnt) -, a média entre os valores de mercado atribuídos ao bem. III Desatendidas as normas do CPC, bem como da abnt, na realização da avaliação do bem imóvel penhorado, invoca-se a incidência dos incisos I a III do art. 683 do codex, impondo-se nova avaliação, sob pena de alienação do bem constritado tendo como parâmetro valor aquém do que estabelecido pela cotação do mercado. IV Agravo provido. Conhecer e dar provimento. Unânime. (TJDF AGI 19990020034847 3ª T.Cív. Rel. Des. Wellington Medeiros DJU 15.03.2000 p. 19) DESAPROPRIAÇÃO AVALIAÇÃO CORRETOR DE IMÓVEL COMO PERITO IRREGULARIDADE MÉTODO COMPARATIVO O corretor imobiliário não esta habitado a proceder a perícia para a avaliação de imóvel em processo de desapropriação. A melhor técnica para a avaliação imobiliária e o chamado método comparativo. Agravo provido. (TJRS AI 598062578 RS 4ª C.Cív. Rel. Des. João Carlos Branco Cardoso J. 19.08.1998).
In casu, não constam no Auto de Penhora Avaliação e Depósito, nenhuma das condições eficazes de validade exigidas tanto na legislação processual civil (Art. 872 CPC) bem como nas regras da ABNT NBR 14.653- Associação Brasileira de Normas Técnicas que fixa todas as diretrizes para avaliação de bens no território nacional.
Da avaliação por preço vil
Discrepância entre a avalição judicial do imóvel com o valor de mercado
Nítida a discrepância entre o valor apresentado pelo Sr. Oficial de Justiça, de R$260.000,00 (duzentos e sessenta mil) e o valor estimado do bem no mercado imobiliário em 74% (setenta e quatro por cento) a mais, como apontam os 03 (três) termos de avaliação por Corretores de Imóveis devidamente credenciados, trazidos aos autos pelo impugnante, passível de grave prejuízo econômico ao impugnante/executado:
- Termo de avaliação pelo corretor Leonardo de Almeida Giordano CRECI-10.117 PA: R$475.000,00 (Quatrocentos e setenta e cinco mil reais);
- Termo de avaliação pela corretora Mary Helen Mendes Silva, Creci/Pa 5678 -12ª Reg. Pa: R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais):
- Termo de avaliação pela empresa Villa Rica administradora de imóveis: R$464.000,00 (Quatrocentos e sessenta e quatro mil reais).
A média de preço da avaliação é de R$453.000,00 (quatrocentos e cinquenta e três mil reais) = 74% (setenta e quatro por cento) a mais do avaliado pelo oficial de justiça avaliador.
Por conseguinte, o imóvel foi avaliado por preço vil, assim considerado pelo art. 891, § único, do CPC, que firma, de maneira taxativa - não dando margem a outras interpretações, valendo tão somente o que está ali elencado - a definição legal desse limite para a legislação brasileira:
Art. 891 - Não será aceito lance que ofereça preço vil.
Parágrafo único - Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. (g.n).
O preço vil no caso em apreço é decorrente de erro na elaboração Auto de Penhora Avaliação e Depósito subavaliação- uma vez que o imóvel penhorado possui incidência de maior valorização no mercado em 74% (setenta e quatro por cento) a mais do avaliado pelo oficial de justiça avaliador.
Como bem observado ao ID 45993219, os imóveis que serviram de paradigma, não estão na mesma região e nem no mesmo bairro ou rua do imóvel penhorado e, não possuem nenhuma incidência de valorização de igual forma que o imóvel avaliado. Portanto, imprestáveis para tanto.
O oficial de justiça avaliador não compareceu ao local para averiguação das especificações do imóvel penhorado, para fazer as devidas comparações com os imóveis paradigmas, em suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do valor, tais como: as possíveis benfeitorias, as condições preponderantes que majoram ou minoram o valor de mercado dos bens em suas áreas de localização, o estado de conservação, as peculiaridades de cada um, as causas de desvalorização de suas vizinhanças, a área de concentração se é comercial ou residencial, a incidência de alagamentos ou não. Enfim, não há parâmetros plausíveis que se possam comparar, impossibilitando coadunar com estes, um valor médio de mercado, nesse viés.
Por estes motivos, a avaliação, ao não especificar as condições que justifiquem o valor arbitrado, não pode ser acatada, a fim de evitar que o imóvel seja alienado por preço vil e haja enriquecimento ilícito do impugnado/exequente, especialmente pela possibilidade de um decréscimo da avaliação em caso de praça, ad argumentandum, sendo inconteste a necessidade da realização de nova avaliação, na permissão do artigo 873, do Código de Processo Civil o qual preceitua que:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Parágrafo único. Aplica-se o à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste.
Neste sentido, julgados do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL NO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. IMÓVEL VENDIDO E PENHORADO, LOCALIZADO NO PARANÁ. EMBARGOS DE TERCEIRO.AVALIAÇÃO DO BEM. LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL COM VALOR MUITO DISCREPANTE EM RELAÇÃO AO PARECER TÉCNICO APRESENTADO PELO AGRAVANTE.ALEGAÇÃO DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL. NECESSIDADE IMPRESCINDÍVEL DE NOVA PERÍCIA JUDICIAL.DECISÃO REFORMADA.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
(TJPR - 2ª C.Cível - AI - 1402803-8 - São José dos Pinhais - Rel.: Stewalt Camargo Filho - Unânime - DJ. 11.04.2017).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PENHORA DE BEM IMÓVEL. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE HOMOLOGA O PARECER. DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES TRAZIDOS NA AVALIAÇÃO JUDICIAL E NOS PARECERES ANEXADOS PELO RECORRENTE. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O PREÇO ATRIBUÍDO AO BEM. ART. 873, DO CPC. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVO LAUDO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 2ª C. Cível - 0034516-98.2018.8.16.0000 - Goioerê - Rel.: Desembargador Stewalt Camargo Filho - J. 21.02.2019). (TJ-PR - AI: 00345169820188160000 PR 0034516-98.2018.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Stewalt Camargo Filho, Data de Julgamento: 21/02/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/02/2019).
AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO EM FACE DE DECISÃO QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DE LEILÃO DO IMÓVEL PENHORADO, PARA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE. EMBORA A EXECUÇÃO TENHA POR OBJETIVO A SATISFAÇÃO DO CREDOR, TAMBÉM PRECEITUA O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL QUE A EXECUÇÃO DEVE SE REALIZAR DO MODO MENOS ONEROSO AO DEVEDOR. ART. 612 E 620 DO C.P.C. PENHORA E NOVA AVALIAÇÃO. INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 683 E 684 DO MESMO DIPLOMA PROCESSUAL. APRESENTADA A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO E HAVENDO FUNDADA DÚVIDA QUANTO AO VALOR ATRIBUÍDO AO BEM NA AVALIÇÃO, DEVE O MAGISTRADO DETERMINAR NOVA AVALIAÇÃO, CONFORME SUA LIVRE CONVICÇÃO MOTIVADA. NO CASO DOS AUTOS, O IMÓVEL APÓS A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, FORA OFICIADA UMA IMOBILIÁRIA, QUE NEGOCIA OUTRA UNIDADE NO MESMO PRÉDIO, ESTA INFORMOU QUE O IMÓVEL ESTARIA SENDO ALIENADO POR VALOR BEM SUPERIOR AO DA AVALIAÇÃO. LOGO, TAL DISCREPÂNCIA AUTORIZA A REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO, DE MODO A RESGUARDAR OS INTERESSES DE TODAS AS PARTES. RECURSO QUE SE NEGA PROVIMENTO, COM FULCRO NO ART. 557, CAPUT DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.(TJ-RJ - AI: 00577402320148190000 RIO DE JANEIRO NOVA FRIBURGO 1 VARA CIVEL, Relator: INES DA TRINDADE CHAVES DE MELO, Data de Julgamento: 14/05/2015, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2015).
Pelas razões de fato e de direito já expendidas, impõe-se uma nova avaliação do imóvel, constando da r. decisão, que o Oficial de Justiça avaliador haverá de ser previdente neste ato e, observe aos dispositivos legais das leis vigentes para a avaliação de imóveis.
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Por todos estes motivos, requer:
O acolhimento das preliminares para declarar a extinção da execução por nulidade de título, ante a falta de liquidez, julgando a IMPUGNAÇÃO AOS CÀLCULOS ao ID -------------- e o acolhimento da questão de ordem pública levantada;
Caso ultrapassado o pedido anterior, por hipótese apenas, IMPUGNA a avaliação efetuada pelo oficial de justiça avaliador e requer:
Que sejam acatadas as razões e documentos juntados pelo impugnante, a fim de que seja anulado o Auto de Penhora Avaliação e Depósito;
Seja procedida a nova avaliação do imóvel.
Nestes termos,
Pede e espera deferimento
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Belém, 05 de janeiro de 2022
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p.p. ---------------------------------------
ADVOGADA ------------