NÃO SÃO POUCOS os casos de bens imóveis irregulares por não ter sido iniciado o necessário INVENTÁRIO para partilhá-los entre os interessados. Quando uma pessoa falece todos os seus bens são transmitidos automaticamente em favor de seus herdeiros (DIREITO DE SAISINE, cf. regras do art. 1.784 do CCB), todavia, só a saisine não resolve a questão da regularidade registral e cadastral dos bens da herança. É preciso realizar o INVENTÁRIO seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.
Como já falamos outras vezes aqui, três preocupantes problemas que podem surgir com a não realização do Inventário são:
a) Onerosidade adicional do procedimento por conta de MULTAS (principalmente do Imposto Causa Mortis) e outros encargos pela demora;
b) Possibilidade de perda do imóvel por USUCAPIÃO;
c) Possibilidade de perecimento dos bens por Dívidas e outros encargos (por exemplo, dívidas de IPVA, IPTU, taxas de condomínio etc) além do próprio perecimento natural das coisas.
É importante salientar que para evitar a questão da perda do bem pela prescrição aquisitiva - Usucapião (possibilidade muito real inclusive, quando terceiros ou mesmo um dos co-herdeiros passa a exercer posse qualificada com EXCLUSIVIDADE sobre algum bem da herança) uma medida a ser adotada pode ser a AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS - medida essa que se sugere especialmente quando consensualmente outras já tenham sido tentadas porém restarem infrutíferas.
O STJ já assentou que quando houver no caso concreto o preenchimento dos requisitos necessários para a USUCAPIÃO pode haver reconhecimento da propriedade em favor do herdeiro ocupante (e com maior facilidade quando se tratar de terceiros) desde que "exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários" ( REsp 1.631.859/SP. J. em 22/05/2018).
PONTO IMPORTANTE diz respeito à legitimidade para propor tal demanda. A resposta vem ilustrada por interessante julgado do TJMG que, com o acerto de sempre, esclarece que a legitimidade é do ESPÓLIO e não dos demais herdeiros:
"TJMG. 10024142094267001. J. em: 04/07/2019. APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE OFÍCIO - AÇÃO DE ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUEL - LITÍGIO ENTRE HERDEIROS - POSSE E USO EXCLUSIVO DE UM BEM POR UM ÚNICO HERDEIRO - INVENTÁRIO EM CURSO - ILEGITIMIDADE ATIVA DO HERDEIRO - AUSÊNCIA DE FORMAL DE PARTILHA - AUSÊNCIA DE DEFINIÇÃO DA QUOTA PARTE - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO - EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. - Na ação de arbitramento e cobrança de aluguel de um herdeiro em relação ao outro, por POSSE e USO EXCLUSIVO do último, em relação a um dos bens a inventariar, cumpre reconhecer a ilegitimidade ativa do herdeiro autor, pois estando em curso o inventário, somente o Espólio é quem detém a legitimidade ativa para o procedimento escolhido - Não definido a quota parte de cada herdeiro e sendo esta quota parte objeto do litígio estabelecido na ação de inventário em curso, ausente se mostra o pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, inerente a AÇÃO DE ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUEIS, diante da impossibilidade de definir os limites do direito de cada um dos herdeiros. Preliminar de ofício acolhida, artigo 485, I e IV, do CPC/15, para julgar extinta a ação, sem julgamento de mérito".
