Muitos colegas ainda não compreendem mas não é porque um TÍTULO tem origem judicial que ele tem ABSOLUTO ACESSO ao Registro Imobiliário. A mesma condição que repousa sobre os demais títulos também afeta ordens, cartas, formais e demais títulos oriundos de Processos Judiciais, de modo que é da sabença dos que militam no Direito Notarial e Registral que os títulos judiciais não são imunes à QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. Significa dizer que por mais que determinado título seja apresentado com a chancela judicial poderá ser recusado pelo só fato de ofender aos PRINCÍPIOS REGISTRAIS. Nem sempre tal título atende a tais princípios e, depois de resolvida no âmbito judicial originário sua formação caberá ao interessado (e principalmente ao seu ADVOGADO, se for o caso) conhecer as medidas cabíveis para se alcançar sua inscrição no REGISTRO Público.
No que diz respeito à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA já não é novidade que ela pode ser obtida não só pela via judicial. Como já falamos aqui ( https://www.juliomartins.net/pt-br/node/605) a Adjudicação Compulsória Extrajudicial já é REALIDADE e tem base legal no art. 216-B da Lei de Registros Publicos, tendo sido incluída no ordenamento por conta da recente Lei Federal 14.382/2022.
A via extrajudicial é FACULTATIVA e pode ser manejada diretamente no Cartório do Registro de Imóveis, através de ADVOGADO, quando então, observados os requisitos legais a regularização da propriedade em favor de quem tenha apenas a PROMESSA ou COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA será resolvida.
Como toda questão imobiliária é necessário um prévio estudo antes de adotar a medida pretendida, sendo certo que não são poucos os casos que admitem MAIS DE UMA FORMA DE REGULARIZAÇÃO, sem prejuízo das atuais ferramentas que podem estar disponíveis tanto na via judicial quanto na via extrajudicial, como é o caso do Inventário, da Usucapião e por último, da Adjudicação Compulsória.
Através do exame prévio da MATRÍCULA IMOBILIÁRIA ATUALIZADA (que é medida obrigatória em se tratando de regularização de imóveis) será possível DIMENSIONAR o tamanho do problema e aferir com maior precisão qual será o melhor caminho a ser adotado (que nem sempre será o menos oneroso ou mais célere, a depender das peculiaridades do caso). Um motivo que leva a essa conclusão, por exemplo, é, no caso da Adjudicação Compulsória Extrajudicial inexistir ainda uma prudencial REGULAMENTAÇÃO, que tradicionalmente vem através do CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA.
Não são raros os casos onde a matrícula imobiliária poderá revelar a existência de INDISPONIBILIDADES que impedirão a alienação do bem imóvel. Como proceder neste caso, então se o que se busca é a regularização através da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
A respeito das indisponibilidades ensinam KÜMPBEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. 2020):
"A indisponibilidade de bens é uma determinação legal ou judicial que pode recair sobre um imóvel ou outros direitos de determinada pessoa, coibindo atos de disposição. Tal constrição é impeditiva da alienação ou oneração do imóvel ou de outros direitos, ficando reservado como garantia do cumprimento de uma obrigação ou pagamento de uma dívida. A ordem é justamente para IMPEDIR que o devedor desfaça do seu patrimônio em prejuízo direto aos seus credores. (...) As ordens judiciais e administrativas que determinem indisponibilidades de bens imóveis são AVERBADAS nas matrículas respectivas. (...) Trata-se de uma forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso do título ao fólio real, ainda que o referido título seja ANTERIOR à decretação da indisponibilidade. Aplica-se, assim, o princípio do TEMPUS REGIT ACTUM".
A jurisprudência paulista é no sentido de que a existência de indisponibilidades gravando a matrícula imobiliária não pode mesmo constituir óbice ao registro da Adjudicação Compulsória, todavia, cabendo aos interessados peticionar nos autos de cada processo que tenha gerado a ordem de indisponibilidade, e valer-se das medidas que forem necessárias, para o levantamento dos referidos gravames. Cabe aqui anotar que a SOLUÇÃO dada para a hipótese JUDICIAL se revela igualmente cabível para a Ajudicação Compulsória egressa da via EXTRAJUDICIAL:
"TJSP. 1013346-91.2020.8.26.0004. J. em: 24/02/2022. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Indisponibilidades existentes na matrícula que não podem prejudicar o direito dos compradores, cuja aquisição foi anterior às ações que determinaram as averbações Possibilidade do registro, mas caberá aos requerentes peticionar nos respectivos autos, e valer-se das medidas que forem necessárias, para o levantamento das indisponibilidades, uma vez que os interessados não integram estes autos - Encargos sucumbenciais Aplicabilidade do princípio da causalidade Observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade previstos no art. 8º do CPC/2015, inserido no Capítulo das Normas Fundamentais do Processo Civil, uma vez que não cabe a fixação por equidade nos termos do § 8º do CPC/2015, não há condenação em quantia certa e o valor da causa é excessivo e geraria condenação desproporcional, sem desmerecer o trabalho profissional realizado Recurso provido em parte".
