Permuta de imóveis e incorporação imobiliária são a mesma coisa?
A permuta é uma modalidade de negócio, pode ser conceituado corriqueiramente como um contrato em que as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro, antigamente conhecido como escambo.
Nos temos atuais, é usual as negociações imobiliárias que utilizam esse modelo de negócio, especialmente para a construções de imóveis.
Alguns exemplos:
1) "A" sede terreno a "B". B construirá um prédio e duas unidades deste prédio será de propriedade de "A".
2) "C" sede o terreno a "D", que construirá um condomínio. Mas, desta vez, "C" recebe um imóvel construído em outra cidade e não tem participação na construção que será edificada por "D".
3) "E" sede terreno a "F", que se compromete a construir um edifício condomínio. "E" terá apenas duas garagens no edifício e receberá uma casa em outro bairro.
Estes arranjos são variados, especialmente em cidades ainda em expansão ou de características de interior. Normalmente, em metrópoles, os arranjos são outros.
A então , tudo é permuta e não incorporação?
Calma lá. A permuta é uma espécie (tipo) de negociação que pode ser utilizada na incorporação de imóveis, não são idênticas.
A permuta no âmbito da incorporação imobiliária é formalizada por Instrumento Particular de Promessa de Permuta, nos termos da lei 4.591/1943, alterada pela Lei nº 10.931/2004, legislação muito atrativa as construtoras e incorporadoras, porque esse tipo de negócio não afeta substancialmente o caixa da empresa, que não precisa comprar o terreno, garantindo mais recursos financeiros para a construção do empreendimento e economia de recursos.
A permuta em sí, como troca, tem previsão no artigo 533 do Código Civil, e acontece quando um dos contratantes se obriga a dar ao outro um bem, mediante o recebimento de outro bem, que não seja dinheiro.
Então, veja que a permuta imobiliária possui lei específica e não é regida pelo Código Civil.
Da outra ponta do negócio, quem "sede" o terreno, usualmente pessoa física ou espólio, mostra-se a parte mais frágil da negociação, já que submete-se sem muitas explicações a vontade unilateral das Construtoras e Incorporadoras em diversos momentos, inclusive nos contratos de promessa de compra e venda.
Existem diversos mecanismos de proteção ao proprietário do terreno, como por exemplo a criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), que tratará exclusivamente a respeito do empreendimento a ser construído, seus prazos, especificações e obrigações.
Neste exemplo, o quadro de sócios é constituído tanto pela construtora/incorporadora como pelo proprietário do terreno, visando a garantia de cumprimento do contrato e trazendo mais segurança a relação jurídica. Em negociações de alto valor imobiliário, poderá ser uma boa opção, inclusive em termos fiscais.
Outra questão que merece ser abordada é a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
A regra geral é que não se pode negar a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal 8.078/90) aos contratos para venda de unidades imobiliárias firmados por adquirentes junto a incorporadoras. Tal regra, no entanto, comporta exceções.
A jurisprudência do STJ já decidiu, por exemplo, que não se aplica o CDC à aquisição de imóveis por pessoas jurídicas cuja atividade utilize como insumo bens imóveis. Não há como se presumir vulnerabilidade do consumidor, porque a empresa que adquire imóveis como atividade principal tem conhecimento técnico e informação suficiente para atuar nas negociações de permuta/incorporação.
Um bom amparo jurídico é fundamental, de forma a conciliar os interesses das partes e garantir os interesses do proprietário do terreno, somente assim, a permuta torna-se atraente para todos envolvidos no negócio.
Também é interessante a realização de pesquisa em relação à saúde financeira da empresa com a qual decidir permutar o seu imóvel (due diligence), além de analisar o histórico de empreendimentos realizados, suas pendências financeiras e ambientais, evitando possíveis contratempos durante o processo de aprovação e construção do empreendimento.
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Referencias Bibliográficas:
BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcellos: Manual de Direito do Consumidor. 5° Ed. 2013.
CAMBLER, Everaldo Augusto: Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. 3° Ed. 2021.
STEINER, Renata C. Descumprimento Contratual: Boa-fé e Violação Positiva do Contrato. 2014.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. Coleção direito civil, 15° ed. Atlas. 2015.
Jurisprudência Relacionada:
AgRg nos EREsp 1.331.112SP, Corte Especial, rel. min. Herman Benjamin; AgInt no Conflito de Competência 146.868/ES, 2ª Seção, rel. min. Moura Ribeiro.
REsp 1.599.042/SP, rel. min. Luis Felipe Salomão, j. 14/3/2017.
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