Como o síndico deve lidar com a inadimplência dos seus...

Sabemos que a inadimplência encontra-se presente em muitos condomínios e causa grandes problemas para o síndico que deve lidar com essa questão que causa prejuízos à contabilidade e o fluxo do caixa. Esse assunto torna-se ainda mais delicado pela necessidade cobrar o condômino inadimplente e da forma como vai realizar a cobrança.

Segundo prevê o artigo 1348 do Código Civil, as cobranças das dívidas condominiais devem ser realizadas pelo síndico, o principal responsável pelo condomínio.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

O código civil ainda prevê penalidades em caso de inadimplências. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Formas de cobrança

O síndico poderá enviar uma carta de cobrança ao condômino inadimplente, informando o do débito relativo às cotas condominiais, assim como a divulgação das unidades inadimplentes em boletos, assembleias e balancetes, afinal é direito dos condôminos saberem que há inadimplências em seu condomínio. Porém deve-se observar alguns cuidados, conforme veremos abaixo

O que não fazer em relação a condôminos inadimplentes?

Cobrar de forma vexatória. ex: cobrança em público
Impedi-lo de usar áreas comuns do condomínio. ex: piscina
Expor os nomes dos inadimplentes. ex: quadros de avisos ou jornais internos

Caso contrário, poderá ser ajuizada ação de indenização por danos morais, o devedor que sofreu algum desses constrangimentos acima

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PLEITO RECONVENCIONAL COMPENSATÓRIO POR DANOS MORAIS. INCONTROVERSA PROIBIÇÃO DE O RÉU FREQUENTAR AS ÁREAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO. ILEGALIDADE. 1. Incontroversa a proibição do réu de frequentar áreas comuns do condomínio, como piscina e demais áreas de lazer, em evidente afronta ao disposto no art. 1.335, II, do Código Civil. 2. O §1º do art. 1.336 do mesmo diploma legal estabelece que, em caso de inadimplência, o condômino ficará sujeito aos juros moratórios, além de multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 3. A imposição de restrições aos condôminos inadimplentes representa prática ilegal e que o submete a indevido constrangimento que não pode ser tolerado, apesar de eventual débito condominial. Precedentes do STJ e do TJRJ. 4. Tendo sido submetido à relatada situação vexatória, consistente na proibição de frequentar as áreas de lazer do condomínio, a compensação patrimonial é devida, pois vulnera a dignidade do devedor, ridicularizando-o perante os demais vizinhos. 5. Dano moral in re ipsa. 6. A compensação pelos danos morais suportados pelo réu deve ser mantida em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em respeito ao princípio da proporcionalidade e às circunstâncias do caso concreto. Precedentes do TJRJ. 7. Recurso não provido.