As benfeitorias são qualquer tipo de reparo, alteração e melhoria realizados em um bem móvel ou imóvel para preservar suas condições de uso, melhorar as condições do imóvel ou trazer um embelezamento. Elas são classificadas como necessárias, úteis ou voluptuárias, conforme o disposto no art. 96 do código civil.

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Benfeitorias Necessárias

São as benfeitorias voltadas a preservação do imóvel, ou seja são obrigatórias para manter o imóvel em boas condições de uso. Exemplo: obras para impedir vazamentos, goteiras, ou rachaduras.

Benfeitorias Úteis

São as reformas que melhorem a utilização do imóvel, porém não possui caráter urgente. Exemplos: obras para melhorar a segurança do imóvel, melhorias em banheiros.

Benfeitorias Voluptuárias

São as que trazem um embelezamento e valorização à propriedade, criando luxo, conforto ou deleite. Exemplo: obras relacionadas a decoração

Direito à indenização

De acordo com o art. 35 da Lei 8245/1991 (Lei do Inquilinato), salvo no que vier expresso no contrato, o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas. 

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Porém, é importante afirmar que no contrato pode haver cláusula de renúncia a indenização das benfeitorias e ao direito a retenção, conforme a súmula 335 STJ, ou seja, se houver essa cláusula, o locatário não poderá requerer a indenização.

Súmula 335 STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Segue abaixo um julgamento do TJRJ, onde a súmula mencionada é aplicada

0036201-76.2011.8.19.0203 - APELAÇÃO

Des(a). MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO - Julgamento: 27/10/2022 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO VALOR DISPENDIDO COM AS OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL LOCADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO. 1- Preliminar de prescrição afastada. 2- As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis. Inteligência do disposto nos artigos 35 e 36 da Lei 8.245/91. 3- Existência de cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias. Aplicação da Súmula nº 335, do STJ. 4- O laudo pericial atestou a existência de infiltração no imóvel objeto da relação locatícia, que parte das obras realizadas pelo autor foram de natureza voluptuária, bem como que as obras executadas pelo Autor não acarretam prejuízos ao Réu. 5- Por outro lado, verifica-se que as obras de troca do piso original do imóvel e troca dos azulejos, realizadas por conta da infiltração e do vazamento, foram compensadas com os aluguéis, consoante a declaração de quitação, sendo devidos os alugueres posteriores. 6- No tocante ao pedido de indenização das obras realizadas no terraço, razão também não socorre ao Apelante, uma vez que foram de natureza voluptuária, restando incorporadas ao imóvel, na forma da cláusula 5º do contrato de locação objeto da lide. 7- Dano moral não configurado. Situação que não mostrou aptidão para o surgimento de danos morais passíveis de reparação, mormente diante da mencionada compensação com os aluguéis para o pagamento das obras, sendo certo, ainda, que o imóvel locado possui aproximadamente 47 anos de idade, se mostrando natural o desgaste do imóvel pelo tempo. 8- Sentença mantida. Improvimento do recurso. Condeno a parte autora em honorários sucumbenciais no valor de 2% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida.

Caso não tenha essa cláusula no contrato, aplica-se o disposto no art. 35 da lei 8245/91 mencionado acima