Recentemente a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1906869/SP, decidiu que seria possível a cobrança das penalidades contratuais referente à desocupação antes do término de vigência do contrato de locação, mesmo em trâmite Ação de Despejo por Falta de Pagamento em andamento.

Essa discussão já vem sendo trazida ao poder judiciário há muito tempo, pois locadores defendem a tese de que a desocupação deveria ensejar na possibilidade de cobrança da multa por rescisão do contrato de forma antecipada. Tal entendimento não vinha acatando pelo judiciário.

Já os locatários e fiadores defendem a tese de que a desocupação não teria se dado em virtude da impossibilidade de cumprimento do contrato, principalmente sob a falta de pagamento dos alugueis e encargos da locação.

O fundamento para o Poder Judiciário negar a cumulação da penalidade seria o fato de que a desocupação do locatário não teria se dado de forma imotivada, haja vista que a penalidade de pagamento da multa se dá para ressarcir o locador do prejuízo em ter o seu imóvel desocupado pelo locatário antes do período o pactuado inicialmente.

Ao celebrar um contrato de locação o locador cria uma expectativa de que terá o seu imóvel locado por um prazo pré-fixado, fazendo com que gere expectativas de recebimentos de receitas por todo o período contratual.

Uma vez que o locatário deixe o imóvel e rescinde o contrato em virtude da desocupação frustra tal expectativa do locador em receber os aluguéis até o término do contrato, razão pela qual lhe gera o direito de cobrar a multa contratual.

No entanto, e como dito anteriormente, o Poder Judiciário não autorizava a cobrança desta multa nas situações em que haveria em trâmite Ação de Despejo por Falta de Pagamento, tendo em vista que a desocupação se daria com o argumento de inadimplemento, e não pela simples falta de interesse do locatário em permanecer na relação jurídica existente. Para o judiciário, até então, o instrumento contratual já teria as penalidades para tal descumprimento, e normalmente se pactua em 10% além de juros moratórios e correção monetária.

Ocorre que, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, embora já tenha em andamento Ação de Despejo por Falta de Pagamento, o locatário possui a oportunidade, de acordo com a lei 8245/91, de purgar a mora, ou seja, realizar o pagamento do débito, razão pela qual uma vez que não o faça e desocupe o imóvel frustra o locador do recebimento da multa pela rescisão contratual antes do período pactuado inicialmente.

Assim criou-se uma nova forma de entendimento desta situação, que poderá causar algumas discordância nos julgados de primeira instância, tendo em vista que a decisão do Superior Tribunal de Justiça não possui efeito vinculante, ou seja, não obriga que os juízes de primeiro grau julguem da mesma maneira, mas obviamente uma orientação do posicionamento do colegiado quanto ao assunto.

Fato é que ao tratar de assuntos desta natureza estamos diante não apenas de um processo único e exclusivo, mas sim de diversas situações verificadas na atual sociedade, pois, como é sabido, muitas famílias tiveram e têm grandes dificuldades de adimplir com suas obrigações contratuais inclusive de moradia.

Cumpre a nós estudiosos do direito acompanharmos as próximas decisões futura do judiciário no que se refere a este assunto.