Muitas pessoas não sabem que o desmembramento se trata de um direito jurídico previsto no Direito Imobiliário. Assim, este processo funciona como uma solução que facilita o trabalho de construtoras e proprietários.
Além disso, é uma maneira de otimizar o espaço de terrenos e realizar uma obra mais conveniente. No entanto, a tarefa não é tão simples, já que apresenta algumas burocracias. Neste artigo, você confere uma visão geral de como funcionará o desmembramento em 2023, o que é este processo e quais as vantagens de optar por um. Confira!
O que é desmembramento?
O desmembramento de terreno ou imóvel é um direito previsto na Lei no 6.766/179 em que a prefeitura de cada município concede ao proprietário. Com ele, a propriedade pode ser dividida em duas ou mais frações, desde que tenha aproveitamento do sistema viário.
Deste modo, a divisão proporciona um espaço livre que acomoda um maior número de edificações. Assim, este procedimento possibilita que o lotador aproveite o terreno, dividindo-o em mais lotes. Em síntese, trata-se de uma maneira de dividir lotes ou imóveis para futuras construções.
Para isso, é importante avaliar a necessidade e a exigência de aproveitamento do sistema viário já existente. Ou seja, o procedimento também não deve causar aberturas de novas ruas ou vias, evitando a formação de um novo loteamento.
Para que serve o desmembramento?
Imagine, por exemplo, que você possui um terreno grande e decidiu construir sua casa e uma casa aos fundos. No entanto, com o passar do tempo, você percebeu que a casa dos fundos não tem muita serventia.
Então, você pensa em alugar, porém, essa prática não é tão segura. Por isso, você decide que a melhor escolha é vender o imóvel dos fundos. Para isso, você precisa providenciar uma série de documentos e realizar alguns procedimentos.
Dentre eles, você precisará desmembrar seu terreno. Dessa forma, a casa dos fundos poderá ser vendida, já que não fará mais parte de sua terra. Assim, você poderá ter seu IPTU reduzido, uma vez que o cálculo se dá a partir do tamanho do terreno.
Entretanto, existem outras situações que se recorre ao desmembramento de imóvel. A seguir, confira as principais:
Terreno de grande extensão
Um terreno muito extenso pode dificultar as vendas. Por isso, algumas pessoas optam pela divisão em terrenos menores, visando otimizá-lo para a conversão. Deste modo, em vez de vender um terreno muito grande, o proprietário negocia propriedades menores. Assim sendo, a venda se torna mais atrativa e acessível financeiramente para a maioria da população.
Isso quer dizer que o desmembramento funciona como uma estratégia de vendas, visando alcançar um público vasto, já que mesmo as pessoas de classes altas podem se interessar pela compra de um ou mais terrenos pequenos.
Herança
Em alguns casos de herança, o desmembramento é útil. Por exemplo, algumas pessoas preferem, em vez de vender o imóvel e repartir o dinheiro, dividir a propriedade e, assim, distribuir o espaço proporcionalmente aos herdeiros.
Desta maneira, evita que os herdeiros gastem logo o dinheiro e, ainda, mantém o patrimônio. Afinal, os bens imóveis sempre permanecem, enquanto o dinheiro pode ser gasto rapidamente.
Casa
Assim como ocorre com um terreno muito grande, existem casas enormes que podem ser divididas em duas ou mais propriedades. Essa prática é bastante usada quando os pais buscam oferecer aos filhos um espaço mais privado para que eles vivam com suas famílias por perto. Ainda, pode ser uma solução para alguns casos de herança.
Vale destacar que cada município possui normas específicas em processos de desmembramentos. Isto é, o órgão geral regional define a metragem, recebe as informações, acompanha e legaliza o novo terreno.
Portanto, se deseja desmembrar um imóvel, você deve comparecer à Secretaria de Obras da Prefeitura local e se informar sobre as condições necessárias, agilizando o trâmite do processo.
Quando é possível fazer o desmembramento?
Para ter certeza que o desmembramento pode ocorrer em sua propriedade, você precisa, primeiramente, verificar na prefeitura de sua cidade o tamanho mínimo do lote na região. Além disso, identifique os requisitos exigidos para o procedimento antes de solicitá-lo.
Vale lembrar que este processo só pode ser solicitado em áreas que já possuam acesso a vias existentes. Ou seja, áreas que fazem parte do sistema viário, como logradouros, que pertencem ao único e com infraestrutura mínima.
Caso esses fatores não estejam presentes, você deverá iniciar a execução de obras de urbanização. Isto, pois este elemento é uma condição fundamental para que o desmembramento possa acontecer. Como os requisitos variam conforme a localidade, saiba quais são eles na Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) de seu município.
Como é feito o desmembramento?
Após verificar os requisitos exigidos pela prefeitura de seu município, o proprietário precisa abrir uma solicitação de parcelamento do solo. Para isso, é necessário apresentar alguns documentos, tais como:
Requerimento assinado pelo dono da propriedade;
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Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
Levantamento topográfico do imóvel a ser desmembrado;
Planta da propriedade e memorial descritivo;
Certidão negativa de tributos municipais;
Comprovação de pagamento da taxa;
Apresentação de todos os documentos no Cartório de Registro de Imóvel.
Por fim, o processo só termina quando a Prefeitura emite uma certidão com descrição de todas as características dos terrenos desmembrados. Destarte, com esse documento é possível realizar a prova junto ao Registro de Imóveis.
Neste contexto, o memorial descritivo é um documento onde constam todas as informações do terreno, como a medição total, a descrição detalhada, a divisão, entre outras. Somente assim você conseguirá o alvará que deverá ser entregue ao cartório de Registro de Imóveis para realizar legalmente o registro da nova propriedade.
Desmembramento e loteamento: diferenças
Em geral, muitas pessoas confundem os conceitos de desmembramento e loteamento. Enquanto o segundo serve para a criação de um novo sistema, o primeiro é usado em um sistema já existente.
Isto é, no loteamento você precisará construir novas vias para as pessoas trafegarem por ele. Por isso, essa prática acontece bastante em áreas de desmatamento, por se tratarem de grandes lotes. Assim, podem surgir novos bairros.
Por outro lado, no desmembramento, não há necessidade de criar vias. Inclusive, esse é um dos requisitos. Deste modo, as pessoas continuarão a trafegar pelas ruas que já existem no lugar.
Vantagens do desmembramento
Como você viu, o desmembramento é um processo vantajoso em várias situações. A seguir, conheça algumas vantagens deste processo:
Redução do IPTU
Como o IPTU é cobrado conforme o tamanho do imóvel, a divisão da propriedade reflete na redução do valor. Assim, a parte desmembrada poderá ser vendida ou doada e o desmembramento favorece a economia.
Locação
Nos casos de locação, vale lembrar que o responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário. Ainda assim, você pode incluir uma cláusula no contrato que define o inquilino como responsável por esse imposto.
Todavia, caso o inquilino não cumpra, a lei cobrará do locador este valor. Contudo, independente da questão do IPTU, a locação é uma opção para gerar renda e convertê-la em patrimônio. Portanto, o desmembramento é útil para as finanças.
Construção no terreno
Com o desmembramento, você pode construir no novo terreno ou, ainda, destinar a alguém de sua família, como pais, filhos, irmãos ou avós. Em geral, muitas pessoas fazem isso para construir uma edícula e regularizar a situação.
Deste modo, além de doar a construção, o dono poderá vender, alugar ou, até mesmo, usar como estabelecimento comercial, ou seja, um escritório, uma loja ou uma clínica, por exemplo. Afinal, o desmembramento pode ser realizado em qualquer parte, seja na frente, nos fundos ou nas laterais do lote.
Quanto custará o processo de desmembramento em 2023?
O valor do desmembramento depende de vários fatores, por exemplo:
Tamanho do imóvel;
Cidade em que está a propriedade;
Tipo de área, urbana ou rural.
Isso porque os custos variam conforme a contratação de um topógrafo para realizar o levantamento topográfico e as taxas obrigatórias da Prefeitura e do Cartório de Registro de Imóveis. Por exemplo, o desmembramento de um móvel de 5.000 metros na cidade de Belo Horizonte, custará em torno de R$4.000,00, conforme o site do município.
No entanto, vários documentos são necessários para evitar atrasos no procedimento ou uma recusa, um advogado especialista pode te ajudar a economizar nos custos e fazer com que o procedimento ocorra de maneira mais rápida e adequada.
Como você viu acima, o desmembramento de imóvel se trata de um procedimento burocrático que envolve várias etapas e documentos. Afinal, cada município apresenta normas específicas que precisam ser respeitadas para que o processo seja legalizado.
Portanto, comparecer à Secretaria de Obras da Prefeitura e identificar as condições necessárias para que esse trâmite ocorra da melhor maneira é o primeiro passo.
Contudo, o processo pode ser complicado e, para evitar problemas, um advogado especialista pode te ajudar.
