Pedro Henrique Pereira da Rocha
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
1. Registro do título
1.1.Generalidades
A forma de aquisição da propriedade pode ser caracterizada como originária ou derivada. Nesse sentido, na forma originária, há um contato direto da pessoa com a coisa, sem nenhuma intermediação, como diria Tartuce a propriedade começa do zero. Já na forma derivada, há uma intermediação subjetiva, no sentido de dar continuidade da propriedade anterior, como é o caso da compra e venda. O registro do título é uma forma derivada de aquisição da propriedade imóvel estando previsto entre os arts. 1.245 a 1.247 do Código Civil.
1.2. Conceito
O Art. 1.245 do CC dispõe que transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis'', ao passo que, enquanto não houver o registro do título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. O registro tornar-se-á eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
1.3. Sistema registral: os efeitos
Dentre os efeitos do sistema registral, há de citar-se: publicidade, legalidade, força probante, continuidade, obrigatoriedade, propriedade, territorialidade, e especialidade.
1.4. Princípios registrais
Os princípios que regem a atividade registral acham-se expressos na Lei dos Registros Públicos (Lei n°6.015/73), são eles: o princípio da continuidade, o princípio da especialidade, o princípio da disponibilidade, o princípio da publicidade, o princípio da prioridade, o princípio da instância, o princípio da unitariedade da matrícula e o princípio da legalidade.
1.4.1. Atos registrais
No tocante aos atos registrais a Lei dos Notários e Registradores dispõe em seu Art.1, o conceito do que seriam esses atos, ao dizer que serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Dessa forma, os atos registrais têm por finalidade garantir a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. No Registro de Imóveis, por exemplo, são realizados a matrícula, o registro e a averbação.
1.4.2. Prenotação
Prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro, passando a gozar de prioridade no registro em relação àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei 6.015/73). Há de se ressaltar que a prenotação tem validade de 30 dias, nos termos do art. 188 da Lei 6.015/73, que dispõe: Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes. Sendo assim, caso o título venha a ser devolvido para cumprimento de exigências e for reapresentado após o prazo de 30 dias do ingresso inicial, o protocolo será cancelado.
1.4.3. Matrícula
A matrícula é o ato cartorário que tem por objetivo individualizar o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. É na matrícula do imóvel que são lançados o registro e a averbação, mostrando a real situação jurídica do imóvel. A matrícula funciona como uma espécie de histórico do imóvel onde são descritas todas as transações relativas ao imóvel, alienações, doações, hipotecas, formal de partilha, penhora, etc.
1.4.4. Registro
O registro sucede à matrícula, disposto no inciso I do art. 167 da LRP, este é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel, e ainda se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra, assim, é o ato que efetivamente acarreta a transferência da propriedade.
As escrituras de compra e venda ou de hipoteca de um imóvel são a registradas na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito.
1.4.5. Averbação
A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou quanto à situação jurídica do proprietário que constam do registro ou da matrícula do imóvel, como se observa no inciso II do art.167 da LRP.
São atos de averbação de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula, por exemplo, a mudança de nome da rua, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc.
1.5. Livros obrigatórios
Os livros obrigatórios do Registro de Imóveis são cinco. Dispõe, dessa forma, o art. 173 da Lei dos Registros Públicos:
Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:
I Livro n. 1 Protocolo;
II Livro n. 2 Registro Geral;
III Livro n. 3 Registro Auxiliar;
IV Livro n. 4 Indicador Real;
V Livro n. 5 Indicador Pessoal.
Parágrafo único. Observado o disposto no § 2º do art. 3º desta Lei, os Livros ns. 2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas.
1.5.1. Protocolo
Este, serve para anotação de todos os títulos apresentados diariamente. É conhecido como a chave do registro de imóveis ou a porta de entrada, pela qual devem passar todos os títulos registráveis.
A data do registro, para os efeitos legais, é a da prenotação do título no protocolo, ainda que efetuado posteriormente (CC, art. 1.246).
1.5.2. Registro geral
É aquele destinado à matrícula e ao registro dos títulos, além de outros atos. É nesse livro que se pratica o ato que transfere o domínio dos imóveis (registro, anteriormente chamado de transcrição).
1.5.3. Registro auxiliar
O registro auxiliar destina-se ao registro de atos que devem, por lei, ser registrados, embora não sirvam à transferência do domínio, como as convenções antenupciais, as convenções de condomínio, as cédulas de crédito rural etc. (LRP, art. 178).
1.5.4. Indicador real
É o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, podendo ser localizados por seus dados e características.
1.5.5. Indicador pessoal
Contém o nome de todas as pessoas que figuram no registro como proprietárias, em ordem alfabética, facilitando a expedição de certidões.
1.6. Retificação do registro
É admissível a retificação do registro do imóvel quando há inexatidão nos lançamentos, isto é, se o teor do registro não exprimir a verdade (CC, art. 1.247; LRP, art. 212).
Há, atualmente, quatro espécies de retificação: a) a exigida por lei; b) a realizada por vontade da parte; c) a cumprida pelo registrador como ato de ofício; e d) a efetuada em cumprimento de decisão judicial, de natureza administrativa ou contenciosa
2. Acessão
2.1. Considerações gerais
A acessão foi incluída como um dos modos de adquirir a propriedade a partir do Código Civil de 2002, sendo considerado um modo originário, ao passo que tudo o que se incorporar a um determinado bem ficará pertencente ao seu proprietário.
2.2. Conceito
As acessões constituem o modo originário de aquisição da propriedade imóvel em virtude do qual passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que foi incorporado de forma natural ou artificial. Como cita Beviláqua, é o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou incorpora ao seu bem, portanto, em todas as suas formas, a acessão depende do concurso de dois requisitos: a) a conjunção entre duas coisas, até então separadas; b) o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra.
2.3. Modalidades
De acordo com o art. 1.248 do Código Civil a acessão pode dar-se pela formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo e plantações ou construções. Essa última forma é denominada acessão industrial, por decorrer do trabalho ou indústria do homem, sendo a acessão de móvel a imóvel. As demais são acessões físicas ou naturais, por decorrerem de fenômenos naturais, sendo acessões de imóvel a imóvel.
2.3.1. Formação de ilhas
A priori, vale salientar que ao Direito Civil interessa somente ilhas formadas em rios não navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular, conforme consta do Código de Águas (Decreto 24.643/1934). Haja visto que as ilhas fluviais e lacustres de zonas de fronteira, ilhas oceânicas ou costeiras pertencem à União, aos Municípios (art. 20, IV, da CF/1988) ou aos Estados Federados (art. 26, II e III, da CF/1988).
Dessa forma, as ilhas que se formaram em correntes comuns ou particulares, estas pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, devendo ser observadas as seguintes regras, nos termos do art. 1.249 do CC:
I as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram
2.3.2. Aluvião
Dispõe o caput do art. 1.250 do Código Civil que Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. Enuncia o seu parágrafo único que O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. Portanto, segundo Tartuce são duas as modalidades de aluvião tratadas, sendo elas: Aluvião própria é o acréscimo paulatino de terras às margens de um curso de água, de forma lenta e imperceptível; depósitos naturais ou desvios das águas. Aluvião imprópria as partes descobertas pelo afastamento das águas de um curso são assim denominadas, hipótese em que a água vai, ou seja, do rio que vai embora.
2.3.3. Avulsão
Dispõe o caput do art. 1.251 do Código Civil que quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. Vale salientar que a regra é a indenização, salvo quando ninguém houver reclamado no prazo de um ano. Em complemento, dispõe o parágrafo único do art. 1.251 do CC que, se recusando ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá concordar que se remova a parte acrescida.
2.3.4. Abandono de álveo
O Código de Águas define em seu art. 9 o álveo como a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. Desta forma, o álveo abandonado é o rio ou a corrente de água que seca, nesses termos, o art. 1.252 do Código Civil dispõe que o álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
2.3.5. Construções e plantações
As construções e plantações são consideradas de acessões industriais ou artificiais, pois derivam de um comportamento ativo do homem, dessa forma, há a presunção de que toda construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa, como enuncia o art. 1.253 do Código Civil: Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Há 6 regras que norteiam o tema, vejamos:
1.ªRegra: Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes,plantas ou materiais alheios,adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé (art. 1.254 do CC).
2.ªRegra: Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, aproveitado proprietário,as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.Se a construção ou aplantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo (art.1.255do CC, caput e parágrafo único).
3.ª Regra: Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Presume-se má-fé do proprietário quando trabalhos construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua(art.1.256do CC, caput parágrafo único).
4.ª Regra: Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente (art. 1.258, caput, do CC).
5.ªRegra: Pagando em décuplo perdas e danos previstos no art.1.258, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção vigésima parte deste e se o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para construção(art.1.258, parágrafo único, do CC).
6.ªRegra: Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente. Se o construtor estiver de má-fé, será obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro (art. 1.259 do CC).
3. Sucessão Mortis Causa
O direito de sucessão constitui-se em uma forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato mortis causa, ocupando o herdeiro legítimo ou testamentário o lugar do de cujus em todos os seus direitos e deveres. O art. 1.784 do Código Civil dispõe que aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. Há de se notar que não se faz necessária a transcrição no registro de imóveis para que se verifique a transmissão da propriedade, a morte faz com que a propriedade seja transmitida aos herdeiros.
