No presente artigo, trataremos da responsabilidade tributária do adquirente de imóvel em hasta pública a partir do disposto no art. 130, p.u., CTN, que excepciona a regra do art. 130, caput. Afinal, segundo o art. 130, caput, CTN, interpretado por acórdãos do STJ (por exemplo, o REsp 1048138/PR, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe 05/11/2008), o IPTU poderia ser exigido do vendedor ou do adquirente solidariamente, salvo se constasse do título a prova de sua quitação (art. 130, caput, CTN, in fine), caso em que adquirente não responderia por débitos passados, pois tal prova exoneraria sua responsabilidade. No caso, porém, de imóveis adquiridos em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço, nos termos do art. 130, p.u., CTN.

Ou seja, de fato o CTN quer exonerar a responsabilidade tributária do arrematante, mas tal regra apenas funciona quando o preço comporta a dívida. Por exemplo, se um imóvel é arrematado por R$1 milhão e possui dívida de IPTU de R$700 mil, tal dívida será cobrada do valor pago pelo adquirente (R$1 milhão), que não terá de desembolsar nada mais em relação a isso. Contudo, se a dívida era superior ao valor da arrematação, há duas teses em disputa: a tese dos contribuintes (segundo os quais se o preço não comportar o passivo tributário, o problema será da Fazenda Pública) e a tese fazendária, que vem sendo a tese do STJ, portanto, a tese construída pela jurisprudência, que considera que, SE NO ATO QUE DIVULGOU A HASTA PÚBLICA FOI SINALIZADO O PASSIVO TRIBUTÁRIO DO IMÓVEL, O ARREMATANTE SABE QUE O PREÇO QUE ELE OFERECER DEVE COMPORTAR TAMBÉM O PASSIVO TRIBUTÁRIO, senão responderá com seu patrimônio por este passivo, pois tinha ciência do passivo.

Ou seja, o arrematante de imóvel em hasta pública que pretende questionar a cobrança de débitos de IPTU relativos a período anterior à arrematação, só estará exonerado dessa responsabilidade tributária se o preço for suficiente para a quitação da dívida ou, mesmo insuficiente, o passivo tributário não tiver sido sinalizado com o valor da dívida no edital da hasta pública, pois o STJ apenas relativiza a regra do art. 130, p.u., CTN, quando houve indicação expressa do passivo tributário daquele imóvel no edital (conforme o disposto no art. 886, inciso VI, do CPC/15, que determina que o leilão é precedido de edital que indica ônus sobre o bem a ser leiloado). Por isso, é comum arrematantes já levarem em consideração o passivo tributário ao arrematarem imóveis em hasta pública.

Em resumo, (A) se o arrematante sabia do passivo tributário e o preço da arrematação não foi suficiente para a dívida, não logrará êxito sua demanda de questionamento da cobrança de débitos de IPTU relativos a período anterior à arrematação. (B) Se o arrematante não sabia de passivo tributário e o preço da arrematação não foi suficiente para a dívida, logrará, porém, êxito a sua demanda, assim como (C) logrará êxito a sua demanda se o arrematante estiver sendo cobrado pela dívida mesmo com tal passivo tributário sendo comportado pelo valor da arrematação, porque, via de regra, o arrematante adquire o bem livre de dívidas tributárias, que devem ser suportadas pelo preço, embora, como dissemos, haja julgados (por exemplo, o AgRg no AREsp 720.867/RS, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, DJe 29/02/2016) admitindo a responsabilidade tributária do arrematante se os débitos tributários constaram do edital de leilão e não foram comportados pelo preço.