A realização de uma Assembleia Geral de um condomínio edilício requer o cumprimento de diversas formalidades legais, para que o ato solene não seja impugnado futuramente perante o Poder Judiciário devido alguma ilegalidade, mais sempre fica a dúvida. Quem tem a capacidade ativa de votar na Assembleia Geral e ser votado para exercer uma das funções do corpo diretivo da edificação?
O primeiro ponto que deve ser observado, é a disposição legal do art. 1.335, inciso III, da Lei n. 10.406/02, que decorre do Direito Fundamental de propriedade apregoado no art. 5º, inciso XXII, da Carta Outubrina de 1988, que versa sobre um dos direitos do condômino entre os diversos indicados em Lei. Eis o teor.
Constituição Federal de 1988.
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...];
XXII - é garantido o direito de propriedade;” [...].
Lei n. 10.406/02.
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.” [...].
Vale ressaltar, que o condômino pode ser o proprietário ou o promitente comprador ou o cessionário de direitos pertinentes da unidade autônoma, conforme o § 2º, do art. 1.334, da Lei n. 10.406/02. Segue transcrição do artigo citado.
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
[...[;
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.” [...].
Deste modo, fica claro que a Lei reconhece três personagens como condômino, sendo o proprietário, aquela pessoa que transfere o imóvel para a sua titularidade através do título translativo no Registro de Imóvel (art. 1.245, da Lei n. 10.405/02), o promitente comprador, é a pessoa que tem um instrumento de promessa de compra e venda público ou particular de uma unidade autônoma devidamente averbado na matrícula do imóvel (art. 1.417, da Lei n. 10.406/02) e o cessionário de direitos relativos a unidade autônoma, é o indivíduo que recebe do cedente (vendedor) a transmissão de direitos sobre um determinado imóvel, quando não existe escritura definitiva do bem ou no caso de transmissão de direitos provenientes de sucessão, enquanto o imóvel foi dado à partilha.
Lembrando, que em todos os casos o único meio de comprovar que a pessoa é realmente a proprietária ou promitente compradora ou cessionária de direitos relativos ao imóvel, é com uma matrícula do imóvel atualizada.
Após a identificação do condômino, observe que o próprio só poderá votar nas deliberações assemblares, quando estiver com as suas contribuições pertinentes as quotas ordinárias e extraordinárias em dia, ou seja, para que o condômino possa votar, é necessário que a unidade autônoma não tenha dívida referente a quota condominial de acordo com o art. 1.335, inciso III, da Lei 10.406/02, acima citado.
Assim, estando o condômino com suas contribuições em dia, o próprio terá a capacidade ativa de votar em todas as deliberações da Assembleia Geral convocada, seja ela presencial, eletrônica ou híbrida, sendo garantido o direito de manifestação durante o ato solene.
Convém salientar, que no art. 1.335, inciso III, da Lei n. 10.406/02, existe uma vedação para o condômino inadimplente de participar da Assembleia Geral, sendo que no presente caso será necessário fazer uma interpretação restritiva ao dispositivo legal para aplicar de forma horizontal nas relações particulares o Direito Fundamental de liberdade de expressão firmado no art. 5º, inciso IV c/c Direito Fundamental de propriedade elencado no art. 5º, inciso XXII, ambos da Constituição Federal de 1988. “Art. 5º: [...]; IV - é livre a manifestação do pensamento, sendo vedado o anonimato;” [...].
À vista disso, é imprescindível compreender que o condômino inadimplente pode participar da Assembleia Geral convocada, sendo também garantido ao próprio o direito de manifestação, haja vista que a liberdade de expressão tem como consequência a dignidade da pessoa humana, um dos fundamentos da República Federativa do Brasil.
Sobre o tema, urge destacar o entendimento do ministro Cezar Peluso (Notícias STF, 15/06/2011):
“[...] a liberdade de expressão emana diretamente, da dignidade da pessoa humana e se caracteriza como importante elemento para formação e aprimoramento da democracia. Desse ponto de vista, (a liberdade de expressão) é um fator relevante da construção e do resguardo da democracia, cujo o pressuposto indispensável é o pluralismo ideológico. A liberdade de expressão só pode ser proibida quando for dirigida a incitar ou provocar ações ilegais iminente”.
No que tange a capacidade passiva do condômino de ser votado em Assembleia Geral Ordinária para exercer uma das funções de Síndico, Subsíndico, membros do Conselho Fiscal ou Consultivo da edificação, o referido direito decorre do mesmo entendimento jurídico já suscitado anteriormente, sendo que a pessoa precisa ser proprietária ou promitente compradora ou cessionária de direitos relativos a unidade autônoma, ter as suas contribuições condominiais em dia e consequentemente apresentar a sua candidatura para uma das funções supracitadas, consoante os artigos 1.350 e 1.356 c/c o art.1.335, inciso III, todos da Lei n. 10.406/02. Segue a transcrição dos artigos 1.350 e 1.356, em destaque.
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
[...].
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.” [...].
Outro ponto que deve ser levado em consideração, é que para exercer a função de Síndico ou até mesmo de membro do Conselho Fiscal de um condomínio edilício, não existe distinção sobre a capacidade passiva do condômino de ser votado e eleito para qualquer uma das funções, isto significa, que o próprio precisa preencher todos os requisitos legais apontados em quadro.
Portanto, é inequívoco que somente o condômino adimplente tem capacidade ativa de votar e principalmente de ser votado em uma Assembleia Geral, para compor e representar o corpo direito da edificação.
