MUITA GENTE ainda confunde os requisitos necessários para as mais variadas espécies de USUCAPIÃO autorizadas pelo ordenamento jurídico brasileiro. Como sempre falamos aqui, em síntese, será comum a todas elas a exigência de COISA HÁBIL a permitir a aquisição pela usucapião, o TEMPO necessário que variará conforme a modalidade estudada e a POSSE que precisa ser uma posse com ânimo de dono, mansa e pacífica e por tudo isso suscetível de permitir o fenômeno da prescrição aquisitiva.
Uma modalidade muito importante é a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA disciplinada pelo art. 1.238 do Código Civil, que reza:
"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis".
A Usucapião Extraordinária admite ainda a REDUÇÃO DO PRAZO de 15 (quinze) anos para 10 (dez), desde que preenchidos os requisitos do parágrafo único do referido art. 1.238:
"Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo".
Inexiste nela a necessidade de metragem do imóvel como acontece com a espécie USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA, onde o prazo necessário de posse são 05 (cinco) anos.
A doutrina acertada dos ilustres professores FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. 2023) destaca:
"O mais significativo requisito formal da usucapião extraordinária - como de qualquer outra modalidade de usucapião - é o tempo. O fator tempo é fato fundamental para a conversão da posse em propriedade. (...) O art. 1.238 do Código Civil, atento ao princípio da operabilidade, reduziu os prazos da usucapião extraordinária de 20 para 15 ou 10 anos, conforme o TIPO DE POSSE praticada. De acordo com a diretriz da socialidade do Código Civil de 2002, há dois modos de possuir capazes de alcançar a usucapião: a POSSE SIMPLES e a QUALIFICADA. A posse simples é aquela que se satisfaz com o exercício de fato pelo usucapiente de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do CC), conduzindo-se o possuidor como o faria o dono, ao exteriorizar o poder sobre o bem. (...) Mas, se além de demonstrada a posse, qualificar-se a ocupação do bem pela concessão de FUNÇÃO SOCIAL, por intermédio de efetiva MORADIA do possuidor no local ou realização de OBRAS E SERVIÇOS DE CARÁTER PRODUTIVO ( parágrafo único do art. 1.238 do CC), o usucapiente será agraciado pela REDUÇÃO do prazo para DEZ ANOS".
Efetivamente é importante relembrar que nessa modalidade a Lei dispensa expressamente a necessidade de TÍTULO e BOA-FÉ (caput, art. 1.238) de tal modo que apenas caberá ao interessado a demonstração dos requisitos mencionados acima.
As provas em sede de Usucapião deverão buscar a comprovação do exercício da posse pelo tempo exigido em Lei. Em sede de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - aquela realizada sem processo judicial, nos termos do art. 216-A da LRP, com regulamentação pelo Provimento CNJ 65/2017 - a Lei exigirá a realização da ATA NOTARIAL que é um meio de prova (art. 384 do CPC/2015) que no caso será realizado pelo Tabelião ou seu preposto voltado à comprovar a posse exercida pelo interessado.
Como se vê na valorosa decisão abaixo, é muito importante conhecer cada modalidade de usucapião bem como seus requisitos, já que haverá variação de uma espécie para a outra:
TJRJ. 0072852-87.2018.8.19.0001 - APELAÇÃO. J. em: 02/02/2023 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL. Apelação. Ação de Usucapião. Sentença que julgou procedente o pedido para declarar o domínio dos autores, por entender preenchidos os requisitos para o reconhecimento da USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. Se o pedido deduzido foi o de declaração de aquisição da propriedade do imóvel, seja pela Usucapião Especial Urbana ou USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, por posse qualificada pela moradia, cabe ao juiz avaliar o preenchimento dos requisitos legais, sem que tal importe em violação ao PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. Há de se considerar a Usucapião Especial Urbana e a Usucapião Extraordinária, por POSSE QUALIFICADA pela moradia, uma como subespécie da outra, pois ambas estimulam a conduta socialmente relevante, consistente na utilização do imóvel para moradia habitual, e independem de justo título e boa-fé. Nos termos do art. 183 da Constituição Federal e do art. 1.240 do Código Civil, para a de prazo mais exíguo de 05 anos (Usucapião Especial Urbana), O IMÓVEL DEVE SER INFERIOR A 250m2 e o usucapiente NÃO PODE SER PROPRIETÁRIO DE OUTRO IMÓVEL, requisito este que INEXISTE para a Usucapião Extraordinária, qualificada pela moradia, de 10 anos, prevista no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. Na espécie, os usucapientes afirmam que exercem a posse do imóvel há mais de 22 anos e que nele estabeleceram a sua moradia habitual, motivo pelo qual se torna desnecessário, por ausência de interesse processual, sob o ponto de vista prático, perquirir o preenchimento dos requisitos da Usucapião Especial Urbana. Usucapientes que alcançaram o prazo para Usucapião Extraordinária qualificada pela moradia, com base no parágrafo único do art. 1.238 c/c 2.029 do Código Civil de 2002, no período de 30/06/1996 a 30/06/2006. (...). Instrução probatória a confirmar que até a propositura da ação tiveram os autores no mínimo 22 anos de posse mansa, contínua e pacífica, tendo incontroversamente firmado residência no local. Sentença mantida, todavia, com base no preenchimento dos requisitos da Usucapião Extraordinária, na forma prevista no parágrafo único do art. 1.238 c/c 2.029 do Código Civil, nos termos da fundamentação. RECURSO DESPROVIDO".
