O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL é novidade oriunda da Lei 14.382/2022. A referida Lei introduziu o art. 216-B na Lei 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos) de modo que passou a ser possível resolver em Cartórios Extrajudiciais, sem a necessidade de Processo Judicial mas com assistência obrigatória de Advogado, também a regularização imobiliária através da Adjudicação Compulsória - coisa que até então só poderia ser obtida pela via judicial. Até a data da edição deste pequeno ensaio não contamos com uma Regulamentação por parte do CNJ, como ocorreu anos atrás com a Usucapião Extrajudicial e com o Inventário Extrajudicial. Ainda assim, já é possível se valer da Adjudicação Compulsória Extrajudicial em diversos Estados como o Rio de Janeiro onde a regulamentação já existe, por exemplo, nos moldes do art. 1.255 e seguintes do NCN/2023:

"Art. 1.255. Sem prejuízo da via judicial, faculta-se que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja feita extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do bem".

É sempre importante salientar que serão requisitos para o procedimento - tal como ocorre na via judicial - o seguinte: a) Existência da Promessa de Compra e Venda sem a cláusula de arrependimento (que pode ser feita por Instrumento Particular e nem precisa de registro); b) Quitação do preço ajustado; c) Recusa da outorga da Escritura Definitiva. Como sempre citamos aqui, a medida busca - tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial - constituir o DIREITO REAL DE PROPRIEDADE tendo em vista a conclusão das obrigações fundadas no contrato preliminar, após a quitação do preço. Nesse sentido, uma questão importante que pode ser levantada, diz respeito à possibilidada da pretensão de regularizar via adjudicação compulsória ser fulminada pelo complexo instituto da PRESCRIÇÃO: será que temos um prazo máximo para poder exercer tal pretensão regularizatória?

Inicialmente não nos parece justo nem jurídico - independentemente de uma antiga discussão sobre a natureza real ou pessoal do instituto - negar a possibilidade de regularização por essa via para quem efetivamente preencheu os requisitos - mas desde já adianto que não podemos ignorar um outro importante e peculiar fenômeno que veremos a seguir, que é a PRESCRIÇÃO AQUISITIVA.

A doutrina especializada do professor VALTER FARID ANTONIO JUNIOR (Compromisso de Compra e Venda. 2009) aponta pela IMPRESCRITIBILIDADE das ações de Adjudicação Compulsória:

"(...) Não faria sentido negar ao adquirente o direito à obtenção da Escritura Pública se já tiver pago todo o preço, ainda que tardasse exageradamente a acionar a estrutura judiciária. Ter-se-ia teratológica situação em que o alienante em mora conservaria a propriedade do bem mesmo após receber, na íntegra, a contraprestação devida pelo adquirente que, por sua vez, exerce posse sobre imóvel como se fosse seu, desde a celebração do negócio aquisitivo".

De fato - cabe aqui destacar que nesse caso outro caminho não poderia restar ao pretendente senão a Usucapião - procedimento muito mais demorado e oneroso, certamente. Todavia, nos parece mesmo que a pretensão da Adjudicação Compulsória - tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial - não pode mesmo estar sujeito a prazo prescricional, podendo, portanto, ser exercida a qualquer tempo - e essa é também a abalizada opinião do douto Professor LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR (Direito Imobiliário. 2020) para quem,

"(...) Em suma, seja de natureza real ou pessoal, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a MESMA EFICÁCIA DA ESCRITURA PÚBLICA de compra e venda e cuja vontade não foi declarada por injusta resistência do promitente vendedor".

O referido mestre destaca ainda que o direito só não poderá ser exercido pelo interessado quando este sim for obstaculizado por outra pujante pretensão, qual seja a prescrição aquisitiva - mais conhecida como USUCAPIÃO - exercida por terceiros sobre o bem desejado - posição essa inclusive prestigiada pelo STJ:

"AgInt no REsp n. 1.584.461/GO. J. em: 13/05/2019. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. 3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916. 4. Agravo interno não provido".