ATRAVÉS da Cessão de Direitos Aquisitivos o Promissário Comprador pode transmitir para outrem seus direitos - sua pretensão em obter a propriedade quanto ao imóvel objeto da negociação preliminar - de tal modo que o novo "pretendente", subrogando-o em direitos e obrigações, poderá exigir daquele primeiro obrigado (o Promitente Vendedor) a outorga da Escritura "definitiva". O mestre ARNALDO RIZZARDO (Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 2020) apontando o art. 286 do CCB como aplicável ao caso telado acrescenta:

"(...) Notamos que no direito pátrio e no direito aelmão é DISPENSADO o consentimento do promitente vendedor. (...) Mesmo sem a manifestação da vontade daquele, e até contra sua disposição, pode dar-se a cessão diversamente do preceituado no direito italiano e português".

Tais regras são muito importantes já que é usual (infelizmente) que muitas transações imobiliárias se eternizem não concluídas formalmente com a Escrituração e o Registro limitando-se à confecção da Promessa de Compra e Venda e quitação do preço avençado. Importante sempre recordar que a Promessa de Compra e Venda não exige Escritura Pública nem mesmo quando se tratar de imóvel acima de 30 (trinta) salários, a teor do art. 108 do Código Civil - simplesmente por se tratar de um CONTRATO PRELIMINAR que não transfere a propriedade, ainda que trata de direitos aquisitivos, na forma dos arts. 1.417 e 1.418, bem como inc. VII do art. 1.225 do CCB.

Questão importante diz respeito à realização dessa "Cessão de Direitos Aquisitivos" - muito comum também na rotina das transações imobiliárias - assim como a malfadada exigência de pagamento do IMPOSTO - ITBI - sobre tais operações.

A bem da verdade a Cessão de Direitos Aquisitivos oriunda de direitos "nascidos" na Promessa de Compra e Venda também trará em si o traço marcante do Contrato Preliminar, que nos termos do art. 462 do Código Civil deverá conter todos os requisitos do contrato a ser celebrado no futuro, menos a FORMA:

"Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".

Isso significa dizer que mesmo que o Contrato Preliminar tenha sido lavrado por Escritura Pública (o que é mera faculdade das partes) a Cessão dos Direitos Aquisitivos não pode ser exigida por Escritura Pública. Pelas mesmas razões - ou seja, por não representar a efetiva transferência imobiliária - nem mesmo por ocasião da sua realização e mesmo o seu registro no Cartório do Registro Imobiliário pode ser exigido o pagamento do ITBI - "Imposto de Transmissão de Bens Imóveis" que tem seu fato gerador, como sabemos, apenas com a efetiva transmissão da propriedade imobiliária que ocorre com o registro de imóveis a teor do art. 1.245 do CCB:

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" .

O Registro tanto da Promessa quanto das Cessões - ainda que não obrigatório para fins de futura regularização via ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (nos termos da Súmula 239 do STJ) - permanece como item das nossas recomendações, notadamente para maior segurança do Adquirente, todavia, é preciso esclarecer que não se pode exigir nem Escritura Pública nem recolhimento do ITBI mesmo nesses casos.

POR FIM, decisão recente do Egrégio Conselho da Magistratura do TJRJ reformou a sentença do Juiz da Vara de Registros Públicos da Capital/RJ em sede Dúvida Registral para assentar que de fato não se deve exigir nem ESCRITURA PÚBLICA e muito menos recolhimento de ITBI por ocasião do registro da Cessão de Direitos Aquisitivos, senão vejamos:

"Proc. 0122750-64.2021.8.19.0001. J. em: 27/04/2023. (...) REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. FORMULAÇÃO DE DIVERSAS EXIGÊNCIAS, NOTADAMENTE QUANTO À NECESSIDADE DE RATIFICAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR ESCRITURA PÚBLICA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DÚVIDA. (...). DESNECESSÁRIO QUE O NEGÓCIO JURÍDICO SE FAÇA POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. CONSTITUI A PROMESSA DE COMPRA E VENDA UM CONTRATO PRELIMINAR, QUE DISPENSA A FORMA PÚBLICA E SUA CESSÃO TAMBÉM PODE SER FEITA POR INSTRUMENTO PARTICULAR. ENUNCIADO Nº 1, EM MATÉRIA DE REGISTROS PÚBLICOS. DEMAIS EXIGÊNCIAS NÃO SE SUSTENTAM, PORQUANTO NÃO SE EXIGINDO A FORMA PÚBLICA E, CONSIDERANDO QUE NÃO SE TRATA DE TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE, NÃO HÁ FATO GERADOR DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO, NEM HÁ QUE SE FALAR EM CUMPRIMENTO DE FORMALIDADES QUE SOMENTE SERÃO EXIGÍVEIS QUANDO DA FUTURA E EVENTUAL EFETIVAÇÃO DO REGISTRO DO TÍTULO DEFINITIVO DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. SENTENÇA QUE SE REFORMA, EM REEXAME NECESSÁRIO, PARA JULGAR TOTALMENTE IMPROCEDENTE A DÚVIDA".