RESUMO
A propriedade constitui-se de fundamental importância na vida social dos indivíduos, através deste é possível assegurar o devido acesso a bens capazes garantidores de sua dignidade e, bem como dos seus familiares, possibilitando assim, uma melhor qualidade de vida em face ao meio social pelas quais se encontram inseridos. Desta forma, visando garantir a propriedade em favor daqueles que exercem a sua posse, seja de um bem imóvel ou móvel, em face a aqueles que venham requer a sua propriedade, foi que o Estado instituiu a ferramenta jurídica da Usucapião, visando combater possíveis conflitos que viessem a ocorrer acerca de quem teria a posse de determinado bem. Nesse sentido, a usucapião se dá a partir do momento em que uma pessoa passa a ter o direito de propriedade sobre um bem móvel ou imóvel em razão de está residindo neste, durante um intervalo de tempo determinado, sem que tenha ocorrido nenhum lapso de paralisação e que tenha realizado os devidos cuidados agindo como o verdadeiro proprietário do bem. Assim sendo, a usucapião constitui-se como instrumento de suma relevância nas relações socais e jurídicas de nossa sociedade, podendo esta ser aplicada tanto judicialmente como também extrajudicialmente, aplicando-lhe as suas particularidades. Partindo-se deste preceito o presente artigo vem a tratar da usucapião judicial e extrajudicial, apresentando assim como objetivo principal identificar as suas vantagens e desvantagens. Já no que tange a metodologia foram utilizados os métodos de revisão bibliográfica como também os métodos qualitativos e descritivos na abordagem do tema em si.
Palavras-chave: Propriedade. Usucapião. Judicial. Extrajudicial.
ABSTRACT
Property is of fundamental importance in the social life of individuals, through which it is possible to ensure due access to goods capable of guaranteeing their dignity and that of their families, thus enabling a better quality of life in the face of the social environment. by which they are inserted. In this way, in order to guarantee ownership in favor of those who exercise their possession, whether of an immovable or movable property, in the face of those who come to claim their ownership, the State instituted the legal tool of Usucapion, aiming to combat possible conflicts. that might occur about who would have possession of a certain good. In this sense, adverse possession takes place from the moment a person acquires the right of ownership over a movable or immovable property because he is residing in it, during a determined period of time, without any lapse of stoppage. and that he has performed the due care acting as the true owner of the property. Therefore, adverse possession constitutes an instrument of paramount relevance in the social and legal relations of our society, which can be applied both judicially and extrajudicially, applying its particularities to it. Based on this precept, this article deals with judicial and extrajudicial adverse possession, thus presenting as its main objective to identify its advantages and disadvantages. Regarding the methodology, bibliographic review methods were used, as well as qualitative and descriptive methods in approaching the topic itself.
Keywords: Property. adverse possession. Judicial. Extrajudicial.
1 Introdução
Ao longo da história, inúmeros são os casos em que os cidadãos acabaram abandonando as suas propriedades em virtude a diferentes motivos, ocasionando, consequentemente, que outros indivíduos acabassem apossando deste bem, passando a utiliza-la como se sua fosse. Todavia, tal ato vem a ocasionar sérios problemas para aqueles incumbidos de manterem o ordenamento e a lei. Especialmente a partir do ressurgimento do proprietário anterior do referido bem, pela qual se apresenta na procura da posse que antes era sua.
Diante tal fato e objetivando assegurar o direito em favor daqueles que exercem a sua posse, seja de um bem móvel ou imóvel, em face a aqueles que venham a requer a sua propriedade, foi que o Estado instituiu a ferramenta jurídica da usucapião, combatendo assim possíveis conflitos que viessem a ocorrer acerca de quem teria a posse de determinado bem. Se dando assim a partir do momento em que uma pessoa passa a ter o direito de propriedade sobre algo em razão de esta residindo neste, durante um intervalo de tempo determinado, sem que tenha ocorrido nenhum lapso de paralisação e que tenha realizado os devidos cuidados, agindo assim como o verdadeiro proprietário do bem. Estabelecendo-se assim o mantimento do direito à propriedade e a proteção do instituto da posse.
Nesse sentido, a problemática a ser abordada no presente artigo está diretamente ligada à usucapião pela qual é considerada como uma ferramenta de fundamental importância no ordenamento jurídico brasileiro. Nos levando assim ao seguinte questionamento: Quais as vantagens e desvantagens apresentadas pela usucapião judicial e extrajudicial em face aos que venham a requerê-la?
Apresentando-se assim como objetivo principal, analisar e explanar acerca da usucapião, tanto na sua forma judicial como também extrajudicial, demonstrando a sua importância no meio social e, bem como as suas vantagens e desvantagens nos dias atuais.
O presente estudo justifica-se em virtude deste instrumento jurídico apresentar-se de suma relevância no meio social, pois possibilita que seja declarada a propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, para alguém que já possuía a sua posse e que executava os devidos cuidados e zelos sobre ele. Todavia, a usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial apresenta vantagens e desvantagens, tornando-se assim necessário realizar uma análise minuciosa acerca deste instrumento jurídico possibilitando assim que duvidas sejam sanadas e que o tema se torne mais compreensivo para os futuros leitores deste artigo.
2 Metodologia
Para Minayo (2013) a metodologia constitui-se de um recurso de diálogo que venha a envolver situações epistemológicas que acabam acarretando em ações investigativas requeridas pelo assunto a ser tratado, como também na interposição de ferramentas operacionais com o intuito de se chegar aos resultados almejados pela interposição da pesquisa, favorecendo ao pesquisador a articulação teórica, o desenvolvimento de métodos e de conclusões.
Sato (1998) coloca que a revisão bibliográfica é a base de toda e qualquer pesquisa academicamente cientifica e pode compreender em uma das principais etapas do planejamento de um estudo cientifico. Tal realidade se deve ao fato de que esse tipo de metodologia tem como objetivo apresentar as principais contribuições de autores acadêmicos sobre todos os pontos abordados na pesquisa que será desenvolvida.
Com isso, o presente trabalho vem a utilizar-se do método de revisão bibliográfica em razão desta propiciar uma maior compreensão das pesquisas já desenvolvidas e, como também, a possibilitar a chegar a conclusões mais claras sobre o tema proposto.
Corroborando com este pensamento, evidencia-se o pensamento de Lakatos & Marconi (2003) que dispõem que:
A pesquisa bibliográfica, ou de fontes secundárias, abrange toda bibliografia já tornada pública em relação ao tema de estudo, desde publicações avulsas, boletins, jornais, revistas, livros, pesquisas, monografias, teses, material cartográfico, etc., até meios de comunicação orais: rádio, gravações em fita magnética e audiovisuais: filmes e televisão. Sua finalidade é colocar o pesquisador em contato direto com tudo o que foi escrito, dito ou filmado sobre determinado assunto, inclusive conferências seguidas de debates que tenham sido transcritos por alguma forma, querem publicadas, quer gravadas (LAKATOS; MARCONI, 2003, p. 183).
Ou seja, para a confecção deste trabalho foram utilizados, como métodos metodológicos, a revisão bibliográfica, como também os recursos descritivos e qualitativos. Empregando, para o desenvolvimento deste estudo, livros físicos dos mais variados e renomados autores da área bem como pesquisas advindas do site Google Acadêmico como forma de contribuir, ainda mais, para a confecção deste trabalho.
3 Desenvolvimento
Para uma melhor compreensão do tema e, bem como, para se chegar aos objetivos almejados e a resolução da problemática exposta, o presente trabalho foi divido metodologicamente em capítulos, passando a utilizar-se, como fontes bibliográficas, obras dos autores Adroaldo Furtado Fabrício, Orlando Gomes, Carlos Roberto Gonçalves dentre outros renomados autores.
3.1 Direito de propriedade
Antes de adentrarmos no tema em si, torna-se de fundamental importância realizar uma análise e explanação do direito de propriedade, realizando a sua devida conceituação e, bem como demonstrando a sua importância, possibilitando assim que o tema torne-se mais compreensivo para os futuros leitores.
Comprovando assim a sua importância, a Carta Magna de 1988, no seu artigo 5º vem a estabelecer que:
Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social (BRASIL, 1988).
Percebe-se, desta forma, que a Constituição Federal, baseada na função social pela qual a propriedade representa, veio a garantir aos cidadãos brasileiros a sua proteção pelo Estado, visando proporcionar uma melhor qualidade de vida para os indivíduos.
Nesse sentido, o direito de propriedade pode ser definido, levando-se em conta os conceitos tradicionalistas e mesmo diante toda a sua complexidade, conforme preceitua Neto (1998, p. 179) como “[...] um instrumento de realização do individualismo jurídico, tanto na vertente política, o liberalismo, quanto na economia, o capitalismo”.
Já seguindo os pensamentos modernos no ramo jurídico, Lopes (2001) descreve propriedade como sendo:
[...] uma relação de direito privado, por força da qual uma coisa, como pertinência de uma pessoa, fica completamente sujeita à vontade desta em tudo quanto não for vedado pelo Direito Público, ou pela concorrência do direito de outrem (LOPES, 2001, p. 278).
Para Gonçalves (2008, p. 208) propriedade pode ser caracterizada como: “o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”.
Nota-se assim, diante todo o exposto, que a noção de propriedade está diretamente ligada ao direito dos cidadãos em usufruírem do seu bem, devendo sempre respeitar a sua função social pela qual a mesma exerce, seja ela de possibilitar a dignidade da pessoa humana.
Nesse sentido, Tartuce & Simão (2012) preceituam que a função social da propriedade é proporcionar para os cidadãos a plenitude, incentivando-os a atuarem por meio da utilização de suas habilidades, propiciando assim o seu desenvolvimento e, consequentemente, que possam atingir novos ares ao longo de sua vida, necessitando, desta forma, que seja protegida para que não venha a ocorrer que os indivíduos acabem sendo privados do direito de propriedade simplesmente para satisfazer os desejos de outrem.
Todavia, Venosa (2013) leciona que se torna de fundamental importância explanar que a função da propriedade não está tão somente interligado ao seu proprietário, mas ao conjunto de pessoas que ali se encontram, podendo ocasionar a geração de bens a serem distribuídos ou, até mesmo, comercializados, impossibilitando assim que o grau de pobreza cresça.
Desta forma, Silva (2018, p. 281-282) descreve que: “[...] a função social da propriedade não se confunde com os sistemas de limitação da propriedade. Estes dizem respeito ao exercício do direito ao proprietário; aquelas, a estrutura do direito mesmo, à propriedade”.
Vale ressaltar que, de acordo com Diniz (2019), a segurança conferida pelo ordenamento jurídico no que tange a propriedade está baseado em eixos centrais, sendo o primeiro o de prevenir que o proprietário do bem venha a ter as suas garantias afetadas em decorrência de ações de terceiros e o segundo ponto de informar ao respectivo proprietário da existência de limites a serem respeitados no gozo de seu direito.
Partindo-se deste preceito Venosa (2013) explana que:
É obrigação do proprietário aproveitar seus bens e explorá-los. O proprietário e o possuidor, pelo fato de manter a riqueza, tem o dever social de torna-la operativa. Assim, estará protegido pelo ordenamento. O abandono e a desídia do proprietário podem premiar a posse daquele que se utiliza eficazmente da coisa por certo tempo. A prescrição aquisitiva do possuidor contrapõe-se, como regra, à perda da coisa pelo desuso ou abandono do proprietário (VENOSA, 2013, p. 149).
Percebe-se assim, que o direito de propriedade exige que o proprietário exerça as suas devidas funções de dono do bem, zelando pelo seu patrimônio e aproveitando-os da melhor forma possível, caso contrário, ocorrendo o seu abandono este poderá ser destinado para aquele que realiza tal atividade.
3.2 Dos métodos de aquisição da propriedade
Como forma de deixar ainda mais o referido trabalho compreensivo para com os futuros leitores e em razão da análise efetuada acerca do direito de propriedade acima explicitado, convém realizar uma breve contextualização das formas de aquisição da propriedade.
Enfatiza-se assim que os modos de aquisição de propriedades estão consubstanciados na parte dos Direitos Reais no Código Civil Brasileiro, realizando as devidas considerações, de forma diferenciada, sobre a propriedade móvel e imóvel.
Partindo desta premissa, destaca-se os ensinamentos de Gonçalves (2008) pela qual vem a lecionar que:
Os bens imóveis, denominados bens de raiz, sempre desfrutaram de maior prestígio, ficando os móveis relegados a plano secundário. No entanto, a importância do bem móvel tem aumentado sensivelmente no moderno mundo dos negócios, em que circulam livremente os papéis e valores dos grandes conglomerados econômicos, sendo de suma importância para a economia o crédito, as energias, as ações de companhias particulares, os títulos públicos, as máquinas, os veículos, etc (GONÇALVES, 2008, p. 253).
Todavia ressalta-se que a legislação brasileira, seguindo os preceitos tradicionais romanos, passou a conferir um maior destaque para as propriedades imóveis. Diante tal fato e em virtude ao tema apresentado por este artigo focar-se-á nos métodos de aquisição da propriedade imóvel.
Assim, Farias (2019) vem a explanar que o Código Civil datado no ano de 1916 veio a enumerar quatro modelos de aquisição da propriedade imóvel, sendo elas a sucessão, usucapião, acessão e transcrição. Já o CC de 2002 vem a estabelecer, no Livro III – Direito das Coisas – Título III – Da Propriedade – Capítulo II – Da Aquisição da Propriedade Imóvel, as modalidades de aquisição via Usucapião, a Aquisição através do registro do título e por acessão.
Gonçalves (2008) vem a acrescentar ainda que as formas aquisitivas da propriedade podem ser classificadas em originárias, vindo estas a ocorrerem a partir do momento em que não há a transmissão de uma pessoa para a outra, isto é, o sujeito torna-se proprietário de algo sem que uma outro individuo tenha lhe transmitido. Sendo está o método de aquisição caracterizada pela usucapião e pela acessão. Já a segunda classificação vem a tratar da forma derivada, que, indo ao contrário da primeira, ocorre à transmissibilidade do domínio, como vem a se dar pelo Registro do Título.
Salienta-se que há posições doutrinárias contrarias no que tange a classificação da usucapião como modelo de aquisição originária em razão de determinados autores considerarem que este modelo classificatório só vim a surgir a partir do momento em que o domínio acontece pela primeira vez. Diante tal fato, Fabrício (1980) esclarece que:
A usucapião é forma originária de adquirir: o usucapiente não adquire a alguém; adquire, simplesmente. Se propriedade anterior existiu sobre o bem, é direito que morreu suplantado pelo do usucapiente, sem transmitir ao direito novo qualquer de seus caracteres, vícios ou limitações. Aliás, é de todo irrelevante, do ponto de vista da prescrição aquisitiva, a existência ou não daquele direito anterior (FABRÍCIO, 1980, p. 517).
Desta forma, em razão pela qual a usucapião representa e pela regulamentação estabelecida pelo novo Código de Processo Civil pela qual veio a desenvolver a Usucapião Extrajudicial torna-se necessário realizar um melhor aprofundamento sobre o tema, demonstrando as suas vantagens e desvantagens.
3.3 Da posse
Realizada as devidas considerações sobre o direito de propriedade e bem como dos métodos de aquisição da propriedade, parte-se neste momento para o entendimento do que venha a ser a posse.
Assim, Miranda (2000) vem a definir a posse como sendo:
Rigorosamente, a posse é o estado de fato de quem se acha na possibilidade de exercer poder como o que exerceria quem fosse proprietário ou tivesse, sem ser proprietário, poder que sói ser incluso no direito de propriedade (usus, fructus, abusus). A relação inter-humana é com exclusão de qualquer outra pessoas; portanto, é relação entre possuidor e alter, a comunidade. Se bem que no mundo fático, é situação erga ommes; ou, melhor, real (MIRANDA, 2000, p. 31).
Já para Ascensão (2012) a posse pode ser compreendida como:
[...] a posse é uma das grandes manifestações no mundo do direito do princípio fundamental da inércia. Em princípio, não se muda nada. Deixa-se tudo continuar como está, para evitar o desgaste de uma mudança. Isto é assim, tanto na ordem política, como na vida das pessoas ou das instituições. Quando alguém exerce poderes sobre uma coisa, exteriorizando a titularidade de um direito, a ordem jurídica permite-lhe, por esse simples fato, que os continue a exercer, sem exigir maior justificação. Se ele é realmente o titular, como normalmente acontece, resulta daí a coincidência da titularidade e do exercício, sem que tenha sido necessário proceder à verificação dos seus títulos (ASCENSÃO, 2012, p. 80).
E por fim, destaca-se o pensamento de Gonçalves (2008) que leciona que:
Se alguém, assim, instala-se em um imóvel e nele se mantém, mansa e pacificamente, por mais de ano e dia, cria uma situação possessória, que lhe proporciona direito a proteção. Tal direito é chamado jus possessionis ou posse formal, derivado de uma posse autônoma, independentemente de qualquer título. É tão somente o direito fundado no fato da posse (possideo quod possideo) que é protegido contra terceiros e até mesmo o proprietário. O possuidor só perderá o imóvel para este, futuramente, nas vias ordinárias. Enquanto isso, aquela situação será mantida. E será sempre mantida contra terceiros que não possuam nenhum título nem melhor posse (GONÇALVES, 2008, p. 27).
Destaca-se que o artigo 1.196 do Código Civil Brasileiro vem a dispor que: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. Entende-se assim que a posse vem a ocorrer a partir do momento em que uma pessoa passa a ter um poder sobre algo, adquirindo, consequentemente, o direito legal de usufruir e de defendê-la contra possíveis ações, injustamente, pela qual venha a tenta-lo privar da sua posse.
Salienta-se, desta forma, que o instituto da posse, de acordo com Alves (2015), está baseado na teoria da subjetividade como também na teoria da objetividade. Sendo está ultima, de certa forma e via de regra, a seguida pelos meios normativos brasileiros, como pode ser observado pelo artigo supracitado acima, ou seja, do art. 1.196 do CC.
Todavia, como toda regra existe a sua exceção, ocorrem concessões para a teoria da subjetividade no que tange a posse, como é o caso da usucapião, estando ela disposta no artigo 1.238 do CC, pela qual dispõe que:
Art. 1.238 – Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquiri-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis (BRASIL, 2002).
Observa-se com isso que a empregabilidade da referida teoria para a caracterização da usucapião advém de fatos inusitados pela qual a teoria objetiva pode vim a resultar. Como por exemplo, de acordo com Cella (2014), daquelas pessoas que vem a ter a posse de algo mediante o consentimento do proprietário, como nos casos de locação de imóvel.
Mas de uma forma em geral a posse pode ser compreendida com a exteriorização da propriedade, passando o possuidor a agir como se fosse o seu proprietário.
3.4 Usucapião
De acordo com Ribeiro (1998) a usucapião tem o seu surgimento a partir do Direito Romano, mais precisamente advinda da Lei das Doze Tábuas, que preceituava que os bens móveis e imóveis estavam sujeitos a sofrerem possíveis restrições, sendo está ferramenta jurídica utilizada para legitimar as posses diretamente nulas bem como aquelas aquisições possuidoras de vícios de legitimidade, necessitando, nestes casos, haver a presença da boa-fé daquele que reivindica.
Já em território brasileiro, de acordo com Ribeiro (1998), o código civil de 1916 veio a regulamenta tal instituto, sobressaindo tanto em face aos bens móveis, por intermédio dos artigos 550 a 553 como também dos bens imóveis, através dos artigos 618 e 619 do referido código. E assim por diante, veio sofrendo modificações até chegar aos dias atuais.
Desta forma, Rizzardo (2013) define usucapião como sendo:
[...] um modo originário de aquisição, pelo qual a pessoa que exerce a posse em um imóvel, por certo prazo previsto em lei, adquire-lhe o domínio, desde que sua posse tenha satisfeito certos requisitos, ou seja, revele que sempre foi pacífica, mansa e ininterrupta, sem oposição alguma do titular do domínio e com o animus domini (RIZZARDO, 2013, p. 264).
Para Gomes (2012) preceitua que:
Usucapião é, no conceito clássico de Modestino, o modo adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei: Usucapio est adjectio dominii per continuationem passessionis temporis lege definit. A usucapião é, com efeito, um modo de aquisição da propriedade por via do qual o possuidor se torna proprietário (GOMES, 2012, p. 163).
Nesse sentido o Código Civil Brasileiro de 2002, no seu artigo 1.238 propõe a estabelecer que:
Art. 1.238 – Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (BRASIL, 2002).
Percebe-se, diante o exposto, a indispensabilidade do cumprimento dos prazos estabelecidos para que assim a usucapião possa ser concedida ao requerente, sem que haja nenhuma restrição e, tão pouco, a probabilidade de o ato ser revogado em decorrência de possíveis erros na averiguação do texto legal.
Desta forma, Rizzardo (2013) dispõe que a usucapião tem como objetivo central, afastar a propriedade daquele indivíduo que não realiza os devidos cuidados para com o seu bem, proporcionando para aquele, que exerce os devidos zelos e que esteja ocupando o bem cumprindo assim com o dever social, seja legitimado o novo proprietário do imóvel ou móvel, a partir do momento em que todos os requisitos legais sejam cumpridos, em especial o decurso do prazo estipulado por lei. Ou seja, não consiste tão simplesmente em uma desapropriação, mas sim na sua exclusão do direito de posse em face daquele indivíduo que não vinha cumprindo com as suas obrigações de cuidar e de zelar pelo seu patrimônio.
Todavia, vale ressaltar que se o requerente, de acordo com Diniz (2019), tenha adentrado ao bem por meio da utilização de força ou de violência, aterrorizando o seu possuidor pela qual realizava os devidos zelos e que a partir de tal ação passa a não mais realizar, não será configurado a usucapião.
Partindo deste preceito, Farias & Rosenvald (2019) lecionam que:
A usucapião é simplesmente um modo de aquisição da propriedade. O ponto de convergência entre os dois institutos é a produtividade de efeitos que o transcurso do tempo pode consolidar sobre os direitos subjetivos e a inércia do titular do direito subjetivo. Contudo, não se pode negar que, por razões históricas, consagrou-se a locução prescrição aquisitiva em nossa doutrina. Todavia, a única aproximação entre os institutos é a aplicação do art. 1.244 do CC, na ênfase as formas de suspensão e interrupção de prazos (FARIAS; ROSENVALD, 2019, p. 395-396).
Entende-se assim que a usucapião deve ser entendida como um modelo de se adquirir um bem, tornando-se necessário que seja respeitado todos os preceitos estipulados por norma.
3.5 Dos requisitos
Como mencionado anteriormente a usucapião constitui-se, de uma forma em geral, pela aquisição da propriedade e, bem como, de outros direitos reais, por meio da posse mansa, pacífica e, sobretudo, duradoura.
Todavia, para que este instituto venha a ocorrer, torna-se necessário que alguns requisitos sejam satisfeitos. Nesse sentido, Gomes (2012) leciona que tais preceitos podem ser classificados em pessoais, reais e formais. Vindo o primeiro a tratar-se do sujeito possuidor, ou seja, da pessoa pela qual quer ter o bem mediante a usucapião e do proprietário. Já no que tange os reais vem a tratar-se dos bens que poderão estar sujeitos a usucapião. E por último, mas não menos importante, encontra-se o requisito formal, vindo a referir-se aos elementos próprios do instituto, como é o caso da posse, do modo temporal e do animus domini.
Torna-se necessário enfatizar que para a usucapião venha a se concretizar legalmente, é preciso, de acordo com Gomes (2012), que a posse seja realizada de forma mansa e pacífica, ou seja, sem que ocorra qualquer tipo de oposição. Necessitando, o possuidor, de se manter como dono fosse do bem requisitado, devendo a posse ser de maneira contínua e sem que haja nenhuma interrupção. Em se tratando do tempo de posse, está pode variar de acordo com a espécie de usucapião.
3.6 Das modalidades de Usucapião
Diversas são as modalidades existenciais de usucapião previstas nos meios normativos brasileiros, sendo as mais comuns e contidas no Código Civil Brasileiro a extraordinária, disposta no artigo 1238, pela qual dispõe:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (BRASIL, 2002).
Percebe-se, diante o exposto pelo referido artigo, para que a usucapiente seja legitimamente estabelecida como proprietário do bem em questão torna-se necessário a comprovação da sua posse por um período de 15 anos, de forma contínua, mansa e pacificamente, vindo ainda a se dar com ânimo do dono, não ensejando comprovar a existência de boa-fé. Sendo que este prazo poderá ser reduzido para 10 anos caso o detentor da posse tenha promovido o imóvel como sua moradia ou nele ter realizado benfeitorias de nível produtivo.
Já o artigo 1.242 do CC/2002 vem tratar da usucapião ordinária, a caracterizando-a como:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (BRASIL, 2002).
Nota-se que esta modalidade de usucapião vem a diferenciar-se da anterior, ou seja, da extraordinária, em virtude do lapso temporal e, bem como, pela a exigência de dois requisitos para a sua concretização, seja pelo justo título como pela interposição da boa-fé.
O artigo 1.239 do referido código vem a estabelecer a modalidade de usucapião rural especial, dispondo que:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade (BRASIL, 2002).
A usucapião rural especial, conhecida também como Pro Labore, vem a apresentar com requisitos essenciais para a sua efetivação, além dos preceitos formais comuns estabelecidos para todas as espécies, o atendimento, do requerente, do lapso temporal, do dimensionamento territorial imposto, não podendo o usucapiente ser proprietário de outros imóveis rurais e nem mesmo urbanos e, além do mais, torna-se necessário que o local seja produtivo por meio da prestação dos seus serviços e da sua família e sirva como sua morada.
Em se tratando do instituto da usucapião na espécie urbana especial, o artigo 1.240 do CC dispõe:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (BRASIL, 2002).
No que tange ao artigo 1.240 do CC de 2002, vindo a tratar da Usucapião Urbana Especial, destaca-se a sua aparência com a modalidade descrita pelo artigo 1.239, em especial pela determinação do requisito limitador da área e do lapso temporal. Destinado o bem imóvel para a sua morada e de sua família e que não venha a possuir outro imóvel, seja ele na área urbana como também no meio rural.
E por último encontra a usucapião na modalidade especial urbana em favor do ex-cônjuge, disposto pelo artigo 1.240 – A do Código Civil de 2002, vindo a estabelecer que:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (BRASIL, 2002).
Este método de estabelecimento da usucapião foi instituído, de acordo com Rizzardo (2013), no ano de 2011 através da Lei de número 12.424, cujo seu anseio é o de realizar a proteção do cônjuge ou companheiro que, no momento separatório, possa continua no imóvel. Principalmente em razão de eles virem a sofrerem com certa instabilidade econômica e social.
Salienta-se que, de acordo com Farias (2008), a partir do instante que os requisitos impostos para cada modalidade de usucapião sejam preenchidos a pessoa já passa a ter o domínio sobre a coisa, não ocorrendo a necessidade da interposição de uma sentença para se configurar o instituto, em razão de:
A sentença na ação de usucapião não é requisito formal à aquisição do domínio. O possuidor já detém o domínio no instante em que completa o lapso temporal exigido por lei, com o preenchimento das exigências pessoais, reais e formais antes analisadas. Tendo feição meramente declaratória, serve a sentença para constituir o usucapiente na qualidade de novo titular do direito de propriedade, figurando como titular para ser levado ao registro no RGI (FARIAS, 2008, p. 303).
Nota-se assim, que variadas são as formas e modalidades da usucapião, apresentando todos determinados requisitos para que, desta forma, possam ser efetivadas.
3.7 Dos efeitos da usucapião
De uma forma em geral, qualquer que seja o modelo de usucapião requerida, o sujeito passa a adquirir a propriedade do bem. Diante disso Miranda (2000) vem a lecionar que:
É bem possível que o novo direito se tenha começado a formar, antes que o velho se extinguisse. Chega momento em que esse não mais pode subsistir, suplantado por aquele. Dá-se, então, impossibilidade de coexistência, e não sucessão, ou nascer um do outro. Nenhum ponto entre os dois marca a continuidade. Nenhuma relação, tampouco, entre o perdente do direito de propriedade e o usucapiente (MIRANDA, 2000, p. 153).
Entende-se assim que a partir do momento em que ocorre o estabelecimento do direito de propriedade do usucapiente tem-se a aniquilação do direito de propriedade do antigo sujeito. Não havendo, conforme exposto, a continuação entre os dois preceitos e sim a sua substituição.
Diante deste fato, Alves (2015) vem a explanar que o principal efeito produzido pela usucapião é a de ex tunc, passando o usucapiente a possuir a propriedade em sua plenitude.
Indo de encontro com este pensamento, Farias & Rosenvald (2019) enfatiza que:
[...] como na usucapião, o possuidor adquire a propriedade por sua posse prolongada, a despeito de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior, não incidirá o fato gerador do ITBI (a transmissão da propriedade, a teor do art. 35 do CTN), já que o usucapiente não adquire a coisa do antigo proprietário, mas contra o antigo proprietário. Outrossim, se existir eventual ônus real sobre o imóvel, em razão de negócio jurídico praticado pelo antigo proprietário (v. g., hipoteca, servidão), não subsistirá o gravame perante o usucapiente, que receberá a propriedade límpida, isenta de máculas (FARIAS; ROSENVALD, 2019, p. 399).
Nota-se assim que não há o que se falar de direito do anterior proprietário se todas as exigências requeridas por lei acerca da usucapião forem preenchidas, passando a propriedade do bem para o usucapiente de forma legal.
3.8 Usucapião judicial
Conforme o próprio nome já diz, a usucapião judicial está relacionado diretamente com a impetração de ação no judiciário a fim de requer a posse de determinada propriedade, seja ele móvel ou imóvel, seguindo os tramites comuns do Código de Processo Civil.
Assim sendo, Oliveira (2019) leciona que:
O processo da usucapião se inicia quando o presente detentor se vale da planta da área em questão e a decisão judicial será concedida em conformidade com a manifestação do Ministério Público. Atualmente, não se prevê um procedimento especial para a ação de usucapião, embora se refira a ela em seus artigos 246 e 259. Nesse contexto, essa modalidade é concedida como um processo como qualquer outro, na qual o procedimento é iniciado com um requerimento com a presença de testemunhas e de todos os interessados, há o entendimento de que tal procedimento seja necessário, haja vista o procedimento administrativo da Lei de Registros Públicos (OLIVEIRA, 2019, p. 10).
Ou seja, para que se tenha início da usucapião judicial torna-se necessário que o que a parte interessada impetre ação judicial, buscando assim, no sistema jurídico, o que lhe deseja.
Nesse sentido, Bueno (2016) preceitua que a impetração judicial por parte daquele que procura na pessoa do magistrado a decisão a ser tomada referente a propriedade de um bem imóvel torna-se de fundamental importância. Assim sendo, dar-se-á início a lide, tendo assegurado a obrigação de que seja cumprido todos os requisitos impostos por lei, apresentando as devidas provas que comprove a veracidade dos fatos arrolados no processo.
3.9 Usucapião extrajudicial
De acordo com Gomes (2012), o ordenamento jurídico vem apresentando atualmente um alto grau de sobrecarga, ocasionando, consequentemente, a uma morosidade nas ações, chegando ao ponto de simples processos levarem anos para serem dirimidos. Nesse sentido, a usucapião extrajudicial vem proporcionar que os requerentes não utilizem do sistema jurídico para solucionarem problemas referentes a propriedade, tornando-se assim mais rápido a resolução da pendência.
Assim sendo, Araújo (2016) descreve que o novo Código de Processo Civil veio a estabelecer novos procedimentos pelas quais possibilitem que a parte interessada na resolução do problema utilize de métodos sem a necessidade de impetrar ação judicial, propiciando assim uma maior rapidez na resolução do caso.
Desta forma, o CPC (2015), por meio do seu artigo 1.071, veio a estabelece que:
Art. 1.071 – O Capítulo III do Título V da Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigencia)
Art. 216 – A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (BRASIL, 2015).
Desta forma, pode-se dizer que a usucapião extrajudicial caracteriza-se por ser um instrumento pela qual não necessita da interpelação judicial, sempre resguardando os requisitos impostos pela legislatura em vigor no território brasileiro, apresentando o Registro Oficial como meio de adquirir a eficácia desta modalidade.
De acordo com Brandelli (2016) torna-se necessário que o Oficial que conduzira está ação proceda-se da melhor forma possível, observando todos os fatores presentes, como os indivíduos envolvidos, o bem, os meios normativos que disciplina tal ato, o decurso do prazo estipulado por lei, dentre outros, para que só assim a usucapião possa ser concedida.
Seguindo ainda os pensamentos do autor supracitado acima, o mesmo relata que:
Como procedimento administrativo que é, deve o Oficial de Registro ater-se a lei na sua condução, decidindo as questões procedimentais e de mérito pertinente, mas não tendo atribuição para analisar questões jurídicas que ultrapassem a possibilidade de um processo administrativo, tal como a alegação de inconstitucionalidade do instituto, ou a necessidade de alguma medida de tutela provisória nos termos do art. 291 e seguintes do NCPC (BRANDELLI, 2016, p. 22).
Todavia, vale ressaltar que está modalidade não consiste em uma limitação dos requisitos exigidos e que necessitam serem completados, sendo que, sem o efetivo cumprimento destes, não há de se falar em usucapião nem judicial e tão menos extrajudicial. Ou seja, mesmo partindo-se para a requisição de tal direito por meio da utilização de Registro Oficial, torna-se de fundamental importância que os requisitos impostos por lei sejam cumpridos, caso contrário o pedido será negado até que seja preenchido todas as lacunas.
3.10 A efetividade da usucapião extrajudicial
De acordo com Bueno (2016) o sistema jurídico deve proporcionar a todos que dele venham a precisar, de uma maior celeridade em seus processos, para que assim o sistema jurídico seja visto como um órgão capaz e pronto para atender as demandas de uma sociedade dentro de um prazo considerado razoável. Desta forma foi que o novo CPC veio a adotar medidas que garantam uma maior agilidade nas ações, evitando-se assim que a morosidade do ordenamento jurídico acabe fazendo que as pessoas, que venham a recorrê-la, desistam da propositura de algo que pode mudar a sua vida.
Dentre estes métodos, como já mencionado anteriormente, encontra-se a usucapião extrajudicial, funcionando como uma ferramenta capaz de proporcionar uma maior celeridade do processo, satisfazendo desta forma, as partes requerentes e, consequentemente, atendendo as funções sociais pelas quais lhes são conferidas.
Nesse sentido, Oliveira (2019) descreve que:
[...] a Usucapião pelas vias administrativas impede o que tem se observado no dia-a-dia do judiciário brasileiro que é o fato de aquele que busca a prestação da tutela jurisdicional por meio da Usucapião acaba por não sobreviver ao procedimento judicial, vindo a muitas vezes a falecer antes da conclusão de sua demanda (OLIVEIRA, 2019, p. 43).
Pode-se assim dizer que a usucapião extrajudicial caracteriza-se, principalmente, pela sua importância em reconhecer a propriedade a alguém, de forma célere e organizada, assegurando que todos os requisitos impostos por lei sejam cumpridos, sem a necessidade de impetração de ação por meio do judiciário pela qual levaria anos a ser julgada.
Desta forma, Oliveira (2019) preceitua ainda que:
[...] o Código de Processo Civil de 2015 inovou ao inserir o instituto da Usucapião Extrajudicial com a faculdade de o jurisdicionado obter a tutela de seu direito pelas vias administrativas, de modo a contribuir para desjudicializar o procedimento que, antes, só poderia ser realizado por essa congestionada via (OLIVEIRA, 2019, p. 44).
Partindo-se deste preceito, Pimenta (2018) relata que a usucapião extrajudicial vem a ser um instrumento de grande valia, pois ela proporciona vantagens tanto para a parte requerente como também para o ordenamento jurídico. Sendo que para o primeiro a sua forma célere possibilita que o registro da propriedade seja realizado de forma mais hábil e para o sistema jurídico proporciona a redução de ações, desafogando assim os tribunais.
4 Conclusão
Diante todo o exposto pode-se dizer que a usucapião consiste em um instrumento capaz de declarar a propriedade de algo a alguém pela qual se encontra residindo nele durante um longo período, assumindo ele todos os zelos necessários para com a propriedade, tendo assim o direito de requerer a normatização de sua situação.
Todavia, em consequência do alto grau de sobrecarga pelas quais os tribunais brasileiros se encontram atualmente provocando uma grande morosidade no andamento processual, os legisladores se viram na incumbência de criar mecanismos que possibilitassem uma maior celeridade na resolução de pendências sem que assim necessitasse da impetração de ações no ordenamento jurídico.
Assim sendo, foi instituída a usucapião extrajudicial como forma de dar celeridade nas questões que envolva a transferência de propriedade para aquele que realmente já vive no local e desempenha, de forma contínua todos os cuidados e zelos necessários. Nesse sentido, pode-se dizer que a usucapião extrajudicial caracteriza-se por ser um instrumento pela qual não necessita da interpelação judicial, sempre resguardando os requisitos impostos pela legislatura em vigor no território brasileiro, apresentando o Registro Oficial como meio de adquirir a eficácia desta modalidade.
Desta forma, esta ferramenta apresenta como vantagem principal a sua celeridade na resolução do problema e bem como, a redução de gastos, onde que pelo sistema jurídico seria bem maior. Nestes casos, o requerente possuindo a documentação exigida apenas necessitará se dirigir ao cartório especifico que nestes casos corresponde ao de Registro de Imóveis, pagarem um valor correspondente a tal ato e esperar o andamento dos tramites legais pelas quais o conduzira para o reconhecimento da bem requerido. Bastando assim que a documentação apresentada esteja de acordo com o exigido.
Entretanto, caso o requerente não possua toda a documentação exigida o mesmo não poderá utilizar-se desta ferramenta. Tendo assim, de ajuizar ação por meio do ordenamento jurídico, onde que o magistrado da causa estipulara as condições necessárias para que o usucapiente apresente as provas e a lide seja resolvida. Tornando-se assim a usucapião judicial vantajosa para aqueles que não possuem toda a documentação.
Assim sendo, pode-se concluir que para aqueles que possuem a documentação exigida à usucapião judicial torna-se desvantajosa em virtude à morosidade dos tribunais brasileiros, devendo-se assim partir-se para a usucapião extrajudicial. Todavia, para aqueles requerentes que não estão na posse de toda a documentação a usucapião extrajudicial torna-se inviável, caracterizando-se assim como desfavorável aos mesmos, devendo estes partirem para a impetração no sistema jurídico. Ou seja, tanto a usucapião judicial como a extrajudicial apresentam vantagens e desvantagens para com os requerentes, necessitando assim ser analisado caso por caso.
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