A usucapião imobiliária ou aquisição de bens imóveis é um dos modos de aquisição de propriedade. 

Assim, não é a única forma de aquisição imobiliária e não possui hierarquia sobre as demais formas de aquisição como sucessão hereditária, registro, acessão, etc.

Por essa razão que deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, sendo usada como último caso. 

Expressa o reconhecimento dos efeitos da passagem do tempo sobre o direito, daí ser por vezes apelidada de prescrição aquisitiva. 

Com o transcurso do tempo, uma situação de fato - a posse - acaba, por meio da usucapião, por se convolar em uma situação de direito - a propriedade. 

A usucapião surgiu, no Direito Romano, como um modo de albergar os chamados adquirentes imperfeitos, aqueles que, embora tivessem adquirido a terra, não podiam ser considerados proprietários em virtude de falhas no processo de transmissão de propriedade da mancipatio.

Essa idéia de proteção ao adquirente imperfeito ainda sobrevive nos dias de hoje, sob a denominação de usucapião ordinária, que requer, por essa razão, a existência de um justo título.

A noção de justo título , repercute na regulamentação administrativa, buscando facilitar o reconhecimento extrajudicial da usucapião, como exemplifica o art. 13 do Provimento 65/2017 do CNJ: 

- Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo. [Provimento CNJ 65/2017, art. 10.]

§ 1º - São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I - compromisso ou recibo de compra e venda;

II - cessão de direitos e promessa de cessão;

III - pré-contrato;

IV - proposta de compra;

V - reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI - procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII - escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;

VIII - documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

§ 2º - Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§ 3º - A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.

§ 4º - A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião.

Com a evolução do Direito, passou a se admitir que a posse prolongada dispensaria a presença do justo título, que passaria a ser presumido, dando origem à usucapião extraordinária.

Embora instituto tão antigo, a usucapião adquire novas roupagens no Direito Moderno, materializando a ideia de privilegiar quem de fato dá utilidade à terra, exercendo na prática os atributos da propriedade. Noutras palavras, quem dá à propriedade sua função social.

A usucapião caracteriza-se por ser modo de aquisição originária, ou seja, não há manifestação de vontade para a transmissão da propriedade de um alienante para um adquirente, como ocorre nas aquisições derivadas. 

Em virtude dessa característica, o bem é adquirido livre de quaisquer ônus ou imperfeições que recaíam sobre a propriedade anterior, eis que a nova propriedade dela não deriva. 

É a chamada usucapião libertadora (usucapio libertatis).   Essa ideia, contudo, quanto aos ônus, é mitigada na regulamentação, como se verifica do art. 21 do Provimento nº 65/2017 do CNJ, que assim estabelece: 

" O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos."

 § 1º A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.

O registro, no registro de imóveis, do ato judicial ou extrajudicial (previsto no art. 1071 do CPC), que reconhece a usucapião, tem natureza declaratória do direito do adquirente, e não constitutiva.

Os pressupostos da usucapião como a coisa, a posse, o tempo, justo título, boa fé são os mesmos quanto judicial ou extrajudicial. O que muda é a via escolhida para materializar uma situação de fato - a posse, por meio da usucapião, em uma situação de direito - a propriedade. 

A solução, porém, acaba por ser justa, pois afasta em definitivo da condição de proprietário aquele que da propriedade dela se distanciou sem buscar modos de reavê-la, exigindo-se para a usucapião, que haja inércia do proprietário não-possuidor por um tempo razoavelmente longo, suficiente para se presumir o desinteresse pelo bem, ao passo que, da parte do possuidor não proprietário, se manifeste a ação de dar ao bem a finalidade econômica e social que lhe é própria. 

Enfim, um embate entre o interesse individual do proprietário em confronto com outro interesse individual do possuidor, qualificado, este, porém, pelo interesse social de melhor aproveitamento do bem. 

Fonte

Barbosa Nobre, Francisco José. Manual da Usucapião Extrajudicial. de acordo com a Lei nº 13.465/2017 incluindo comentários ao Provimento nº 65/2017 do CNJ.