Que assunto polêmico, enigmático e tão corriqueiro!
Muitas pessoas têm dúvidas sobre comprar ou vender imóveis quando uma das partes é casada (ou você é a pessoa casada).
Recebo frequentemente a pergunta: é possível vender um imóvel sem a assinatura do cônjuge?
E também: Minha esposa se recusa a vender o imóvel, posso vendê-lo sem a assinatura dela?
Analisar essa questão não é uma tarefa simples, uma vez que é preciso considerar o regime de bens do casal, a existência de pacto antenupcial e a data da compra e venda dos imóveis.
É de extrema importância ter conhecimento sobre os diferentes tipos de regimes de bens para aqueles que pretendem movimentar seu patrimônio, porque a escolha do regime pelo casal terá consequências diretas na compra e venda de um imóvel.
Os Regimes de bens do Casamento no Brasil
Os regimes de bens previstos pela legislação brasileira são:
Comunhão Universal de Bens: Nesse regime, todos os bens, tanto os adquiridos antes quanto durante o casamento, são compartilhados entre os cônjuges. Em caso de divórcio ou dissolução da união estável, todos os bens são divididos igualmente entre eles. O famoso "tudo nosso".
Separação Total de Bens: Nessa modalidade, os bens adquiridos antes e durante o casamento permanecem de propriedade individual de cada cônjuge. Não há compartilhamento de patrimônio, e em caso de divórcio, cada um fica com os bens que lhe pertencem, similar ao Regime de Separação de Bens Europeu. O conhecido regime "tudo meu".
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Comunhão Parcial de Bens: Neste regime, os bens adquiridos antes do casamento permanecem como propriedade individual de cada um. No entanto, os bens adquiridos durante o casamento são considerados (EM REGRA) comuns ao casal e, em caso de divórcio ou dissolução da união estável, são divididos igualmente entre os cônjuges.
Existem algumas exceções previstas na legislação brasileira sobre essa divisão 50/50 e também aceitas pelos tribunais, mas não são alvo deste artigo e também podem interferir na compra e venda de imóveis, (heranças, por exemplo). É o Regime mais usual e mais cheio de nuances, exceções e pormenores.
Participação Final nos Aquestos: Esse regime combina características dos regimes de comunhão parcial e separação total de bens. Os bens adquiridos antes e durante o casamento permanecem individualizados, mas ao final da relação, ocorre uma partilha dos bens adquiridos durante o casamento, na proporção do que cada cônjuge contribuiu financeiramente para a aquisição.
Em outras palavras: no final do casamento, no regime de "participação final nos aquestos" no Brasil, ocorre uma partilha dos bens adquiridos durante a união, de acordo com a contribuição financeira de cada cônjuge, semelhante ao "Equitable Distribution" americano.
Cada um dos regimes de bens de casamento possui características e particularidades distintas, tornando-os adequados para atender a diversas necessidades e situações.
É importante destacar que o casal pode fazer um pacto antenupcial (prenup), desde que sejam feitos de forma voluntária, justa, com pleno conhecimento de ambas as partes e sem qualquer tipo de coerção.
Esse pacto é um contrato elaborado antes do casamento, onde os noivos estabelecem regras que valerão durante o casamento, tanto financeiras como comportamentais e pode alterar as linhas das previsões gerais dos regimes de casamento.
Como cada regime de casamento afeta a compra e venda de imóveis?
A compra e venda de um imóvel pode ser significativamente afetada pela escolha do regime de bens do casal ou pelo pacto antenupcial.
Em alguns regimes, é obrigatória a autorização expressa do cônjuge para realizar a negociação imobiliária, tornando essa permissão essencial antes de concretizar qualquer transação.
Quer dizer: Para negociar um imóvel, é necessário que um cônjuge tenha a autorização expressa do outro. É o que prevê o art.1647 do Código Civil Brasileiro:
Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Nos regimes de Comunhão Parcial ou Universal de Bens, é exigida a assinatura do cônjuge no contrato de compra e venda do imóvel, mesmo que o imóvel esteja registrado somente em nome de um dos cônjuges.
Essa exigência é conhecida como "outorga uxória" ou "outorga marital", onde um cônjuge precisa dar consentimento para as transações realizadas pelo outro.
Essa necessidade é justificada pela lei, que entende que qualquer transação afeta diretamente o patrimônio comum do casal, uma vez que tudo será dividido em caso de divórcio. Se não houver o consentimento, o contrato pode ser considerado anulável.
Existem duas situações em que a outorga marital é dispensada
Na Separação Total: regime no qual os bens não são compartilhados antes ou durante o casamento e
Na Participação Final nos Aquestos: os bens não são compartilhados durante o casamento, mas se tornam comuns e são divididos igualmente em caso de separação, divórcio ou óbito.
A outorga uxória é a autorização do cônjuge para a venda do imóvel, visa garantir segurança e proteção ao patrimônio familiar. É uma norma de ordem pública e a não observância pode anular a transação imobiliária.
O que acontece se o cônjuge se recusar a assinar a venda do imóvel?
Na maioria das vezes, a venda do imóvel ocorre tranquilamente quando o casal concorda com a compra e venda e os termos da negociação.
Porém, em algumas situações um dos cônjuges pode querer vender e o outro não concorda e se recusa a assinar o contrato e escritura, o que impede a conclusão do negócio.
Essa recusa pode ocorrer por diversos motivos: estarem separados de fato, mas não terem feito o divórcio, mudança de país ou desinteresse no imóvel; investir em um novo negócio; quitar dívidas; investir em um imóvel mais vantajoso; custear viagens, tratamentos estéticos ou de saúde ou até mesmo chantagem.
Nesse caso, é necessário iniciar um processo judicial em que o juiz irá analisar a situação, levando em conta os motivos de cada parte envolvida, e decidirá se autoriza ou não a conclusão da venda do imóvel.
Caso não haja a autorização necessária e o juiz não suprir essa falta, a negociação imobiliária pode ser anulada, pois o outro cônjuge tem o direito de buscar a anulação até dois anos após o término do relacionamento.
Quais outros pontos devem ser levados em conta na negociação do imóvel?
É fundamental que o interessado em comprar um imóvel verifique minuciosamente toda a documentação tanto do imóvel quanto do vendedor.
Apesar de informações atualizadas sobre o estado civil da pessoa constarem nas certidões de casamento e de nascimento, no caso dela ser solteira, é recomendável solicitar uma declaração escrita de próprio punho, afirmando que não vive em união estável nem casou em outro país.
Analisar cuidadosamente a documentação dos vendedores e compradores é de extrema importância ao adquirir ou vender um imóvel. A prática é conhecida atualmente como due diligence, e identifica riscos potenciais, oportunidades e problemas que possam afetar a decisão de prosseguir com a transação.
