A REGRA PARA REGULARIZAÇÃO de imóveis "de herança" é o inventário com partilha (ou adjudicação, se for o caso), que pode se dar tanto pela via judicial (através das modalidades de Inventário admitidas pelo CPC/2015) ou ainda pelo Inventário através da via extrajudicial (feito em Cartório, por Escritura) que também encontra guarida no CPC/2015 mas originalmente surgiu com a Lei 11.441/2007, regulamentada pela Resolução CNJ 35/2007.
Toda regra pode admitir exceções como sabemos e - em sede de regularização de imóveis de "herança" - uma importante exceção que pode afastar a imperiosidade do Inventário (excepcionalmente, frisamos) é a USUCAPIÃO intentada pelo herdeiro que ocupe determinado bem da herança com EXCLUSIVIDADE, com demonstrado ANIMUS DOMINI pelo prazo determinado em Lei, sem qualquer OPOSIÇÃO dos demais herdeiros como ensina e autoriza a lição do paradigmático REsp 1631859/SP do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
A Usucapião exige o preenchimento de diversos requisitos que vão variar conforme a modalidade pretendida. No que diz respeito à USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA os requisitos são poucos na medida em que o PRAZO de posse qualificada exigido é o maior atualmente: 15 (quinze) anos que pode ser reduzido para 10 (dez), conforme disciplina o art. 1.238 do Código Civil:
"Art. 1.238. Aquele que, por QUINZE ANOS, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a DEZ ANOS se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo".
É bem verdade que falecendo o titular/dono do imóvel, por explícita ficção legal (art. 1.784 do CCB) teremos a transmissão automática da herança em favor dos seus herdeiros (mesmo sem inventário realizado!), todavia, a não realização do Inventário com a regularização da partilha além de todos os prejuízos já conhecidos (multa no imposto de transmissão causa mortis etc) pode ocasionar a PERDA DA HERANÇA em favor de quem estiver ocupando o bem - sendo ou não herdeiro - que preencha e comprove cabalmente os requisitos exigidos em Lei.
A questão é grave e muitas famílias ainda não atentaram para esse fato, infelizmente.
Importante salientar que ainda que a Usucapião possa ser realizada hoje em dia pela via extrajudicial, muito provavelmente em casos como o ora analisado (usucapião sobre bem de herança) o previsível IMPASSE entre os herdeiros certamente desaguará em óbice para a conclusão do procedimento pela via cartorária pois, por mais que hoje em dia, depois da Lei 14.382/2022 já tenhamos no par.10 do art. 216-A a previsão da "IMPUGNAÇÃO INJUSTIFICADA" a boa cautela registral por certo direcionará o Oficial do Registro Público a determinar a solução desse ponto na via judicial em sede de dúvida, art. 198 da LRP. Por tais motivos, fica cada vez mais clara a importância da boa avaliação a ser feita pelo Advogado Especialista antes mesmo da propositura de qualquer processo ou procedimento de modo a avaliar quais alternativas podem ser indicadas para a regularização do imóvel pretendido.
POR FIM, decisão importante do TJMG que, prestigiando precedente do STJ reformou a sentença do juízo de piso para reconhecer e decretar em grau de recurso a PROCEDÊNCIA do pedido de usucapião sobre bem resultante de herança, já que preenchidos os requisitos necessários:
"TJMG. 10491170005897001/MG. J. em: 20/02/2020. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - HERDEIRO - POSSIBILIDADE DE USUCAPIR IMÓVEL - POSSE EXCLUSIVA - DEMONSTRADA - REQUISITOS COMPROVADOS. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que a lei não põe óbice ao ajuizamento da ação de usucapião por herdeiro, bastando que este comprove o exercício da posse plena e exclusiva do bem objeto de herança, pelo prazo legal fixado. Neste contexto, ainda que o imóvel seja resultado de sucessão hereditária, há interesse de agir do herdeiro em usucapi-lo. Deve restar comprovado que a POSSE sobre o bem, além de EXCLUSIVA, é exercida de forma MANSA, PACÍFICA e sem qualquer OPOSIÇÃO. Restando comprovado o preenchimento dos requisitos legalmente exigidos para a usucapião a sentença deve ser reformada e a procedência do pedido reconhecida".
