RESUMO
Este artigo tem como objetivo apresentar as funções sociais no âmbito do direito civil; analisar as funções sociais de cada direito sob sua nova perspectiva com o surgimento do novo código civil, e refletir as funções sociais específicas da propriedade: como exercê-la para exercer suas funções sociais. A função social é um fenômeno que atualmente inspira o ordenamento jurídico, mostrando que os direitos de propriedade sempre existiram na sociedade ocidental, embora de formas diferentes, atualmente são protegidos pela arte em nossas leis. 5º, XXIII, da Constituição da República Federal do Brasil, e estipulado pelos artigos 524 a 648 do Código Civil. 524. O proprietário tem o direito de usar e dispor dos seus bens e recuperá-los da posse indevida, o que indica, em princípio, que existe um direito absoluto de uso. O estudo também anunciou um apreço pela função social demonstrada na relação contratual preconizada pelos arts. O artigo 421 da nova “Lei Civil” estipula que a liberdade contratual será exercida em função da função social do contrato e no âmbito da sua função social, eliminando assim o individualismo e visando a realização da mais ostensiva amizade e unidade social.
Palavras-chave: função social – relação contratual – novo Código Civil.
INTRODUÇÃO
A posse pode ser entendida como o direito que advém da presunção de que o indivíduo é o possuidor do bem. Nas palavras de Beviláqua o Código Civil define a “posse como o exercido de facto, pleno ou não, de algum dos poderes do domínio ou propriedade (art.485) (2003, p.64). Maria Helena Diniz completa ainda afirmando que ‘a posse’ é o exercício, pleno ou não, de fato dos poderes constitutivos do domínio ou somente de alguns deles, como no caso dos direitos reais sobre coisas alheias, hipótese em que recebe a denominação de que vem desde os romanos” (2016, p.44).
No Direito Romano, de acordo com Gonçalves (2017), os contratos de locações apresentavam três espécies, o de locação de coisas, locação de serviços e de empreitada. No entanto, nos códigos contemporâneos essa sistematização é repelida pela doutrina e pela legislação que caracterizam essas modalidades de forma autônoma uma das outras, “reservando a palavra locação para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária” (GONÇALVES, 2017, p. 387).
Miranda afirma que a “etimológica do vocábulo contrato conduz ao vínculo jurídico das vontades com vistas a um objeto específico. O verbo contrahere conduz a contractus, que traz o sentido de ajuste, convenção ou pacto, sendo um acordo de vontades criador de direitos e obrigações” (2008, p. 2) ou em outras palavras é visto como um acordo bilateral com o objetivo “de adquirir, resguardar, modificar, transferir ou extinguir direitos” (MIRANDA, 2008, p.2). Para que um contrato seja válido a referida autora dispõe também que é necessário que exista “acordo de vontades, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei” (2008, p.3).
O contrato de locação é uma ferramenta muito utilizada no mundo moderno e consiste, na maioria das vezes, como a relação em que o proprietário disponibiliza o seu móvel ou imóvel, em troca de uma prestação determinada, para outrem. Para Gonçalves pode ser entendido como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração” (2017, p.388).
A redação do artigo 565 do Código Civil de 2002 traz expresso que é o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. Assim sendo, fica entendido como a modalidade que algum dos entes envolvidos acaba deixando outro, temporariamente e com remuneração, usar de seu bem. Tal modalidade é regida pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 que especifica as hipóteses de como conseguir a sua retomada.
Da mesma forma que o Constituinte de 1988 consagrou na Constituição Federal a função social da propriedade, o legislador do Código Civil de 2002 enfatizou no artigo 421 que a "liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". Este novo dispositivo põe “o princípio da socialidade por ele adotado reflete a prevalência dos valores coletivos sobre os individuais, sem perda, porém, do valor fundamental da pessoa humana” (GONÇALVES, 2017,p.24).
Deste modo, o contrato de locação também deve deter um certo respeito pela função
social além de buscar a “circulação da riqueza, centro da vida dos negócios e propulsor da expansão capitalista” ( GONÇALVES, 2017, p.23). Assim sendo, o questionamento norteador deste trabalho é: Qual a real importância do contratos de locação de prédios urbanos para a garantia da função social?
Com uma pesquisa de natureza exploratória, ou seja, este estudo será de cunho bibliográfico, baseado em livros, artigos científicos, trabalhos acadêmicos (monografia, tese, dissertação), legislação e anais de eventos. Sendo caracterizada por Severino (2007, p.123) como a pesquisa que busca apenas levantar informações sobre um determinado objeto, delimitando assim um campo de trabalho, mapeando as condições de manifestação desse objeto.
Tendo como justificativa os critérios pessoais que influenciaram na escolha do presente tema se relacionam com o aprofundamento das questões que buscam entender sobre como o contrato de locação é importante para o bom funcionamento da economia. No tocante à relevância social, destaca-se a importância de compreender como esta estrutura locação permite que possa ser suprida a demanda por moradia. Já no tocante cientifico, a buscar por difundir o conhecimento sobre a temática, assim como analisar a importância de tal modalidade para como uma forma de preservação da função social da propriedade.
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.2 Os Contratos de locação de prédios urbanos e a função social da propriedade.
O contrato pode ser visto como “a idéia de vínculo jurídico transitório através do qual as partes contratantes se atam de tal modo que a cada qual incumbe ônus e bônus recíproco” (SETTI, 2010, p.2). É uma importante ferramenta para o direito moderno haja vista que “é através dos contratos que os indivíduos realizam tudo o quanto lhes é necessário ou interessante” (SETTI, 2010, p.2) e por possuir tamanha importância acabou por ter “todo um manancial de regras jurídicas a contemplá-los, assim como são regidos por princípios a fim de que se coadunem com o ordenamento jurídico vigente, não sendo um sistema à parte, mas harmônico em relação aos demais” (SETTI, 2010, p.2). Todos os contratos são realizados visando o princípio da autonomia da vontade que pode ser visto como o:
Princípio umbilicalmente relacionado aos ideais liberais. Entende-se por este princípio que a força jurígena do contrato deriva da vontade do contratante. Ora, se o indivíduo é reconhecido como o protagonista de sua vida, não sendo dado ao Estado intervir em seus desígnios e desejos, naturalmente o direito haveria de reconhecer na vontade humana a força a validar os pactos. A autonomia da vontade se relaciona com a liberdade contratual, através da qual o contratante tem o poder de livremente escolher o que contratar e com quem, de modo a regular seus interesses livremente. É a expressão maior do individualismo que marcou o Direito Liberal. (SETTI, 2010, p.2)
Este pode ser descrito como um contraponto ao princípio da função social, haja vista que o ultimo tende a limitar o primeiro. A Função Social vem expressa no Código Civil de 2002 no artigo 421, esclarecendo que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”, o que só vem por resguardar o que a nossa Constituição Federal de 1988 já garantia nos incisos XXII e XXIII do artigo 5º, declarando que a propriedade “atenderá a sua função social”. Portanto, pode ser entendida como o princípio que trabalha os efeitos do contrato que podem ser exercidos na sociedade como explica Setti, a função social tem um compromisso:
Como a tutela dos efeitos do contrato para além do próprio contrato, ou seja, assim como, através da função social da propriedade se impõe ao seu titular que atenda a interesses sociais para que lhe seja tutelado o direito individual, também a função social do contrato impõe ao contratante a observância dos efeitos que este produz na sociedade para que ao pacto seja atribuída a força jurígena. (SETTI, 2010, p.5)
Sobre uma ótica de proteção, visando que a comunidade não sela atingida por malefícios, como bem expõe Negreiros (2006, p. 208 apud SETTI, 2010, p.5):
Partimos da premissa de que a função social do contrato, quando concebida como um princípio, antes de qualquer outro sentido e alcance que se lhe possa atribuir, significa muito simplesmente que o contrato não deve ser concebido como uma relação jurídica que só interessa às partes contratantes, impermeável às condicionantes sociais que o cercam e que são por ele próprio afetadas.
Alugar um prédio é de extrema importância, pois além de cumprir a função social do contrato que pode ser entendida sobre dois aspectos “um é a de individual, relativo aos contratantes, que se valem do contrato para satisfazer seus interesses próprios, e outro, público, que é o interesse da coletividade sobre o contrato” (GONÇALVES, 2017, p.26). Os contratos de locação de prédios urbanos preservam o interesse dos donos dos imóveis de obterem lucro ao alugar o seu imóvel, além de também garantir que pessoas possam ter onde morar, garantindo a função social do contrato.
De acordo com dados divulgados pela pesquisa Déficit Habitacional Municipal no Brasil feitas dos anos 2011 e 2012 pela Fundação João Pinheiro, em conjunto com o Ministério das Cidades demonstra que existem pelo menos 5 milhões de famílias sem moradia no país.
Portanto, cumprir a função social do imóvel é mais do que necessário, é essencial para garantir que as pessoas possam ter onde viver.
Benefícios gerados pelos contratos de locação.
Os Contratos de Locação são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18- 10-1991), vale ressaltar que o Código Civil de 2002 não regulamenta questões sobre dispõe locação de prédios. De acordo com Schleder:
Locação, derivada do latim locatio, de locare (dispor, situar, estabelecer), originariamente quer exprimir a colocação de uma coisa à disposição de alguém mediante um preço. Pode entender-se como coisa posta à disposição, como o uso desta coisa ou a feitura de alguma coisa. Com o intuito de usar ou de fazer, a coisa é locada; isto significa dizer: é posta à disposição da pessoa em benefício ou uso de quem a locação é feita. (1985, p.1)
Estes contratos podem ser entendidos como contratos de cunho oneroso, onde “ambos os contraentes obtêm proveito, ao qual, porém, corresponde um sacrifício. São dessa espécie quando impõem ônus e, ao mesmo tempo, acarretam vantagens a ambas as partes, ou seja, sacrifícios e benefícios recíprocos. É o que se passa com a compra e venda, a locação e a empreitada, por exemplo” (GONÇALVES, 2017, p.115).
Desta forma, tanto o locatário atinge o seu objetivo e obtém o benefício de receber a prestação que lhe é devida, enquanto o locatário que tem um proveito e um sacrifício. Alugar um imóvel também pode facilitar na liberdade do locatário, pois quando não se interessar mais em morar no local é só esperar o contrato acabar e ir morar em outro lugar, além de que segundo entrevista dada pelo o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (IBEF), Luiz Calado para o site exame e, 2013 os imóveis podem não se tornar investimentos de sucesso, haja vista que podem se desvalorizar. Já para os locadores “é preferível alugar o imóvel do que deixá-lo vazio, apenas gerando custos, como o das taxas de condomínio” ( DA LUZ, 2016, p.37).
A economia influenciando os contratos de locação.
A economia reflete suas mudanças nos mais variados setores, principalmente no imobiliário que sente cada alteração e tem de se adaptar. A economia pode ser entendida como:
É a ciência, dentre as ciências humanas, que tem por objeto o estudo do comportamento humano em um ambiente de recursos escassos. Em outras palavras, a economia estuda os critérios que levam a esta ou aquela decisão tomada tanto individual, quanto coletivamente (GICO JR., 2009 apud SETTI, 2010, p.9).
O estudo da influência dos Contratos de Locação na economia é de estrema importância haja vista que:
Em um ambiente de negócios, como os ambientes corporativos, o valor que orienta as relações é o lucro, ou mais apropriadamente, a viabilidade econômica das decisões. E valendo-se dos instrumentos econômicos, os empresários costumam utilizar a idéia da racionalidade econômica, o que significa dizer que é legítimo, no ambiente corporativo pelo menos, a maximização dos interesses individuais. Isto, aplicado ao contrato, importa dizer que para o empresário o que é legítimo é a maximização do lucro, ainda que isso implique em perda para a outra parte contratante. (SETTI, 2010, p.10).
Desta forma, o lucro é o que sempre se busca em uma relação comercial e o contrato de locação pode ser visto como tal. Em se tratando de mercado de locação Da luz afirma que se o mercado está instável isso se reflete completamente em diversos setores, pois “a crise economia traz consequências diretas para o setor da construção civil e para o setor imobiliário, com o crescente índice de desemprego e políticas restritivas ao crédito, o número de vendas de imóveis caiu, provocando assim um acúmulo de estoque de imóveis novos. Além de provocar a queda nas vendas de usados, terrenos e até mesmo no preço de aluguéis” (2016, p.15).
Portanto, fica claro como o setor imobiliário, em seus mais diversos aspectos está ligado a economia e está também é ligada aos contratos de locações de prédios urbanos, haja vista que é possível deduzir que se tem uma baixa em procura de imóveis para alugar, os donos acabam não recebendo dinheiro e tendo mais despesas aos invés de poder está investindo o capital que receberia com o aluguel.
METODOLOGIA
Esta pesquisa é de natureza exploratória, ou seja, este estudo será de cunho bibliográfico, baseado em livros, artigos científicos, trabalhos acadêmicos (monografia, tese, dissertação), legislação e anais de eventos. Sendo caracterizada por Severino (2007, p.123) como a pesquisa que busca apenas levantar informações sobre um determinado objeto, delimitando assim um campo de trabalho, mapeando as condições de manifestação desse objeto.
CONCLUSÃO
Ao longo do processo de pesquisa, o conceito de propriedade foi se desenvolvendo desde a sua distante definição, originou-se no direito romano, tornou-se lei por meio de convenções jurídicas, atingiu a condição de direito básico e, em última instância, relacionado aos interesses coletivos dos orientados para a realização da sociedade Características. Em nosso
ordenamento jurídico, a chamada “Lei de Terras” leva em consideração o ano 601 de 1850, que se deve à formalização do regime de posse da propriedade no uso efetivo da terra como pioneiro em suas funções sociais. A Constituição de Weimer de 1919 foi a primeira constituição que reconheceu a propriedade como um dever básico.
Na verdade, Leon Duguit é o criador do termo "função social da propriedade". Foi criticado na época e considerado um método radical de divulgação do termo função social da propriedade como antônimo do direito subjetivo. Na polêmica corrente teórica sobre o assunto, alguns autores classificam a função social como uma restrição, enquanto outros a interpretam como uma função e não como um direito.
Em resumo, a função social da propriedade é um direito condicional. A Constituição Federal de 1988 foi denominada “Constituição Cidadã”, que deu condições especiais aos direitos de propriedade, equiparando-os aos direitos e garantias individuais produzidos pela “Declaração Universal dos Direitos Civis e dos Direitos Civis”, que resultou da extraordinária Revolução Francesa. Este é um marco no sistema constitucional moderno e um catalisador para a implementação do Estado de Direito.
Obviamente, as preocupações dos legisladores constitucionais ainda são compiladas pelos legisladores correspondentes através da codificação do Novo Código Civil de 2002. Por um lado, é para afirmar que a função social da propriedade é um direito básico, por outro, é uma cláusula básica, mostrando cautela em não interferir nos direitos de propriedade seculares anteriores.
Neste diapasão, as disposições constitucionais e legais sobre os direitos de propriedade, juntamente com os direitos à vida, liberdade e igualdade, já existem no mundo da arte. Estritamente de acordo com os artigos XXII e XXIII da mesma cláusula, o artigo 5º do atual Código Supremo não garante que o proprietário da obra de arte tenha direitos ilimitados de uso, gozo e disposição do objeto. Artigo 1.228 do Novo Código Civil. Conclui com o surgimento de teorias analíticas e dispositivos legais paradigmáticos, embora tenha desempenhado um papel limitado, deve-se à necessidade de satisfazer os interesses coletivos dos direitos de propriedade.
SUMÁRIO
RESUMO
INTRODUÇÃO
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FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Os Contratos de locação de prédios urbanos e a função social da propriedade.
Benefícios gerados pelos contratos de locação.
A economia influenciando os contratos de locação. 3METODOLOGIA
4CONCLUSÃO REFERÊNCIAS
REFERÊNCIAS
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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Volume 4: Direito das Coisas/ Maria Helena Diniz. – 28 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016
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SCHLEDER, FERNANDO DuRÃo . CONTRATO DE LOCAÇÃO. R. C. poI., Rio de
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SEVERINO, Antonio Joaquim. Metodologia do trabalho científico. 22. ed. São Paulo: Cortez, 2007
