Com as novas regras acerca do financiamento de imóveis e a redução da taxa SELIC, houve um aumento exponencial na realização de financiamento imobiliário para a compra do imóvel residencial. Esse cenário positivo, todavia, não iimpede que o devedor do financiamento não consiga continuar o pagamento das parcelas - seja por fatores externos ou internos - e sofra com o envio do seu imóvel ao leilão.

Quando há inadimplência, a legislação prevê que o devedor pode perder seu imóvel e este ser encaminhado ao leilão. Mas como funciona esse envio do imóvel ao leilão? O que o banco deve fazer antes de enviar imóvel ao leilão? Quais regras devem ser obedecidas pelo Banco antes de encaminhar o imóvel ao leilão?

Pois bem, a legislação que rege os contratos de financiamento de imóveis, a Lei n. 9.514/1997, estabelece que o devedor que estiver com as parcelas do financiamento em aberto, ou seja, estiver inadimplente, deverá ser notificado/intimado acerca da inadimplência, sob pena de ocorrer a consolidação da propriedade em favor do banco.

A legislação prevê que a intimação deve obedecer a um rito específico: ser encaminhada ao endereço do devedor, geralmente o endereço previsto no contrato de alienação fiduciária. Se a notificação/intimação retornar com a informação mudou-se ou se o devedor estiver em lugar não encontrado ou incerto o banco poderá promover a intimação do devedor por meio de um edital. Esse é um dos pontos principais que devem ser observados pelo devedor que está sofrendo com a notícia acerca de um leilão, tendo em vista que se não for obedecida a regra acerca da intimação pessoal, o leilão pode ser anulado. Para tanto, o devedor deve comparecer no cartório e verificar os endereços registrados nas cartas de intimação e se, houver irregularidade, agir de forma imediata, por meio do seu advogado especializado, com a medida judicial cabível - ação de anulação ou outra aplicável ao caso concreto. O devedor deve agir de forma rápida, pois o leilão nesses casos é bem rápido.

      Salienta-se também que o devedor deve ser cientificado a respeito da data do leilão extrajudicial para que possa exercer o direito de preferência.

Após a consolidação, o banco deve realizar o leilão no prazo de trinta dias, visando alienar o imóvel.

Caso o devedor permaneça no imóvel após a consolidação pode ser condenado ainda a pagar uma taxa de ocupação ao banco, conforme prevê o art. 37-A da aludida lei.

Essa taxa é como se fosse um aluguel ou uma remuneração que deverá ser paga em razão da permanência do devedor no imóvel mesmo estando inadimplente.  Essa taxa é exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária e é direcionada para compensar o novo proprietário (quem arrematou o imóvel no leilão) em razão do tempo em que se esteve privado da posse do imóvel.