O mercado condominial tem buscado cada vez mais a figura do gestor profissional, o que representa na maioria dos casos um ganho para a comunidade condominial, seja em pequenos ou grandes condomínios.
A profissionalização da sindicatura enfrenta questões importantes para os condomínios que muitas vezes o síndico voluntário não consegue se aprofundar. Isso decorre do aumento de leis e regulamentações que atingem os condomínios, e o não cumprimento dessas normas e leis, tem como consequência a responsabilização pessoal dos gestores, bem como levar os condomínios a suportar vultuosas indenizações em função do não cumprimento das normas legais.
Exemplo disso seria a falta do AVCB ou a reforma inadvertida de área comum, o que pode causar multa e interdição do prédio, a poda de árvore sem prévia autorização pode ensejar também em multa, ou a alteração de área comum sem aprovação de quórum qualificado em assembleia pode acarretar ajuizamento de ações judiciais em detrimento do condomínio, entre outros.
Diante dessas circunstâncias o síndico profissional cada vez mais se enraíza nos condomínios, porém nem todos os gestores atendem as pretensões do corpo diretivo ou dos condomínios, o que gera conflitos. Comumente o condomínio delega poderes ao conselho inicialmente para a prévia escolha do síndico profissional e essa escolha, bem como a percepção do trabalho do síndico, considera o histórico em outros condomínios, e a partir disso será traçada uma estratégia no dia a dia para a gestão do condomínio que acaba de contratar o síndico, após escolha em assembleia. E nesse diapasão, temos algumas situações predominantes, a dos conselhos atuantes e a dos conselhos não atuantes, a dos síndicos que trabalham bem com autonomia para a gestão e síndico que trabalham bem sendo comandados pelo conselho. Sendo que a falta de sincronismo desse binômio acaba por desagradar o conselho com o síndico. E a questão que paira é se o conselho tem autonomia para destituição do síndico sem convocar assembleia.
Nessa esteira discorreremos, mas primeiro precisamos considerar que o síndico é eleito e não indicado, conforme preceitua o artigo 1.347 do CC.
A doutrina ensina que: A escolha do sínico é feita em assembleia geral, na qual votam condôminos, compromissários-compradores, cessionários de seus direitos e usufrutuários. (Franciso Eduardo Loureiro – Código Civil Comentado: doutrina de jurisprudência/Cláudia Luiz Bueno de Godoy coordenador Cezar Peluso – 13. Ed – Barueri - SP – Manolo 2019. - PAG. 1335, 1336).
Sendo que o papel do conselho pode assumir outros contornos, após a seleção do síndico profissional, que é a de ter a responsabilidade por assinar o contrato entre o síndico profissional e o condomínio. Mesmo sendo o síndico representante legal da sua própria empresa ou síndico pessoa física, ao ser eleito ele já representa o condomínio, desta forma paira a dúvida se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo.
Para elucidar essa questão vamos a análise do artigo 117 do CC
Art. 117 - Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.
Fabiano Menke esclarece que “O dispositivo trata da figura do negócio jurídico consigo mesmo, que é aquele em que o representante é a outra parta no negócio, emitindo declaração de vontade tanto em nome do representando quando para si próprio. Para a configuração do negócio jurídico consigo mesmo, é essencial que o negócio tenha sido concluído por meio de representante. Sendo o fundamento dessa inadmissibilidade do negócio jurídico com si mesmo se fundamenta na impossibilidade de conclusão de negócio que em que inexista conflito de interesses entre representante e representado”. (pg. 206)
Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmem o contrato com o síndico. (Art. 1.348, § 1º do CC)
Importante ressaltar que os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões que trataremos mais para frente e, quem define esse limite, se o conselho terá poderes de rescindir o contrato ou não, será a delegação de poderes da assembleia que deverá ocorrer no momento de delegação dos poderes para a assinatura do contrato com o síndico eleito. Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia. De qualquer forma, é certo que a assembleia pode, por força do art. 1.348, I, assinar e cancelar o contrato, mas poderá destituir o síndico?
A destituição do síndico, conforme previsão legal deverá ocorrer em assembleia conforme preceitua o art. 1.349 do CC, ou seja, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico.
Sendo que a convocação poderá ocorrer pelo conselho, caso este tenha poderes para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência com fundamento no art. 1.351 § 1º do CC por um quarto dos condôminos.
Somente a assembleia pode destituir o síndico e somente a convenção pode conceder poderes ao conselho para a convocação da assembleia. Poderes delegados no contrato de prestação de serviços no sentido de dar poderes ao conselho de convocação de assembleia não atende o disposto na lei.
Quanto aos poderes adicionais da convenção para a convocação de assembleia pelo conselho, o TJDF assim se manifestou, e reproduzo parte final do voto do Relator ALFEU MACHADO, no TJ-DF 07064825520178070001/ DF 0706482-55.2017.8.07.0001, , 29/11/2017, pela 6ª Turma Cível “...Não obstante os argumentos apresentados pelo condomínio autor, ora apelado, existe previsão em Convenção Condominial de que o Conselho Fiscal, o Conselho Consultivo e o Conselho de Sustentabilidade, à luz dos seus arts. 36, 37 e 38 (pág. 1 do ID 2120768 e pág. 1 do ID 2120769), possuem competência para convocação de Assembleia Geral, se julgar conveniente. 5.2 - Embora utilizada a expressão gênero Assembleia Geral, deve-se esclarecer que a competência dos Conselhos citados se refere à Assembleia Geral Extraordinária, tendo em vista que a Ordinária compete ao síndico, ou, subsidiariamente, a ¼ dos condôminos, para as hipóteses já mencionadas, ou seja, as constantes do art. 1.335 do Código Civil e do art. 40, § 1º, da Convenção de Condomínio (ID 2120769, pág. 1). 5.3 - Quanto à expressão disposta nos arts. 36, 37 e 38 da Convenção Condominial se julgar conveniente, esta deve ser analisada sob a ótica de quando exigirem os interesses gerais? e, observado o Edital de Convocação constata-se que as matérias nele indicadas podem ser consideradas de interesse geral, tendo em vista que guardam relação com o fiel cumprimento da Convenção ante a necessidade de eleição de substituto para o síndico, bem como sobre a modalidade de gestão a ser aplicada ao condomínio e ao estabelecimento de um Estatuto Eleitoral, norma assessória à Convenção Condominial, de forma a conferir lisura, transparência, isonomia e segurança formal às futuras eleições de sindico, seu substituto e conselheiros. 6 - Tendo em vista que a convocação para a Assembleia Geral Extraordinária não é exclusiva do síndico ou de ¼ dos condôminos, podendo constar da convenção condominial ampliação do rol de legitimados para tanto; que a Convenção Condominial estabeleceu competência para que o Conselho Fiscal, o Conselho Consultivo e o Conselho de Sustentabilidade possam convocar Assembleia Geral Extraordinária; que esta possui competência residual em relação às matérias da Ordinária; e que os assuntos elencados no Edital de Convocação de ID 2120809 - pág. 1 não fazem parte do art. 1.335 do Código Civil nem do art. 40, § 1º, da mencionada Convenção, resta patente a competência dos Conselhos mencionados para a convocação da Assembleia em apreço. 7 - O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º (20%) e 3º para a fase de conhecimento (§ 11, do art. 85, do CPC/2015). 8 - Apelação conhecida e provida. Sentença reformada.
Desta forma, entendo que é recomendado a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio que representa sob pena de nulidade. Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato, para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio. A rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia deve também ser prevista e delegada somente pela assembleia.
A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia. A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e reestabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.
Caso o conselho não tenha poderes para rescindir o contrato, o ato de rescisão do conselho será nulo de pleno direito (art. 166 do CC).
No meio tempo entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido. Sendo que a rescisão pelo conselho do contrato tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral, a suspensão da remuneração do preposto do condomínio neste meio tempo poderá ser considerado enriquecimento ilícito.
