A AQUISIÇÃO REGULAR DE IMÓVEIS entre vivos no Brasil reclama o binômio "título" e "modo" para se concretizar como destaca o artigo 1.245 do Código Civil, que estabelece:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
A lição do ilustres juristas KÜMPEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. 2020) elucida com clareza e muita didática o modelo de transmissão da propriedade imobiliária vigente no Brasil:
"No sistema do título e do modo brasileiro, o fundamento jurídico ou causa de mutação jurídico-real está no TÍTULO, notadamente um contrato. No entanto, para que ocorra a PRODUÇÃO DE EFEITO REAL, é imprescindível um MODO adicional, ou seja, o INGRESSO NO ASSENTO REGISTRAL, daí ser sistema de TÍTULO E MODO. Não se exige um negócio jurídico real (acordo de vontade específico para a transmissão da propriedade). Trata-se de modelo semelhante ao romano com a dupla função da 'emptio venditio', como visto anteriormente. Nesse sistema, o registro de imóveis tem, via de regra, EFICÁCIA CONSTITUTIVA da propriedade, se decorrente de ato 'inter vivos', podendo, no entanto, ser apenas DECLARATÓRIO nos casos especiais previstos em Lei (art. 1.227 do Código Civil), como ocorre no Brasil com a usucapião, a sucessão 'mortis causa', entre outros".
Significa dizer que, por exemplo, para correta aquisição de um imóvel por COMPRA E VENDA não vai bastar a realização da Escritura (ou mesmo do Instrumento Particular, no casos previstos e autorizados em Lei) mas será necessária a obrigatória inscrição/REGISTRO da Escritura na Matrícula Imobiliária junto ao Registro de Imóveis competente, observada a organização territorial-registral estabelecida. Ocorre que, como é muito comum infelizmente, muita gente ainda compra e venda imóveis sem lavrar a ESCRITURA PÚBLICA e sem o necessário REGISTRO IMOBILIÁRIO (RGI) em nome do comprador - o que é extremamente danoso como um todo já que projeta diversos prejuízos para toda a sociedade além das próprias partes envolvidas.
É fato que a regularização pode ser alcançada por diversas ferramentas que o ordenamento jurídico prevê (dentre elas a Usucapião e a Adjudicação Compulsória, por exemplo - hoje acessíveis tanto pela via judicial quanto pela VIA EXTRAJUDICIAL - nessa última com a promessa de maior celeridade para solução do problema), mas a grande verdade é que se efetivamente a aquisição na origem se dá observando as determinações legais os interessados poderão evitar muito gasto de TEMPO e DINHEIRO.
Com o advento da Lei 14.382/2022 foi introduzida na Lei 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos) a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL através do art. 216-B que descortina a seguinte disposição:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada EXTRAJUDICIALMENTE no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo".
Assim como em muitos Estados, no Rio de Janeiro já é plenamente possível requerer diante dos Cartórios de Registro de Imóveis o procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial através de ADVOGADO, sendo um dos requisitos a apresentação da ATA NOTARIAL que deverá ter sido antes lavrada em Tabelionato de Notas. O procedimento se funda na impossibilidade de obtenção voluntária da Escritura Pública pressupondo a aquisição baseada em Promessa de Compra e Venda ou Cessão onde o interessado tenha quitado o preço e desde que não conste no contrato preliminar a cláusula de arrependimento. Todas as regras estão vigentes desde o NCN/2023 (Portaria CGJ/RJ 87/2022) em seu artigo 1.255 e seguintes. O referido Código Fluminense destaca:
"Art. 1.255. Sem prejuízo da via judicial, faculta-se que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja feita extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do bem".
Outra importante ferramenta - bem mais abrangente e também por isso muito utilizada - é a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL que foi introduzida no ordenamento brasileiro através do art. 216-A na mesma Lei de Registros Publicos por ocasião do CPC/2015. O referido dispositivo reza:
"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento EXTRAJUDICIAL de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...)"
Trata-se de procedimento que também deve ser feito através de ADVOGADO ainda que sem a necessidade de um Processo Judicial. Por essa via também se faz necessária a ATA NOTARIAL que juntamente com outros documentos deve encartar o pedido a ser feito junto ao Cartório do Registro de Imóveis competente, onde deverão ser observadas, no caso do Rio de Janeiro, tanto as regras do ato normativo local (Provimento CGJ/RJ 23/2016 dentre outras normas da CGJ/RJ) quanto do Provimento Nacional do CNJ editado para essa regulamentação (Provimento CNJ 65/2017).
Como se disse, é possível evitar toda essa tramitação, muito mais onerosa, caso a aquisição se dê inicialmente observando as formalidades legais (lavratura de Escritura Pública e formalização do Registro), todavia, sabemos que em muitos casos só a regularização através de alguma solução judicial ou extrajudicial será possível, como por exemplo quando já não são localizados os vendedores para a realização da Escritura Definitiva e seu Registro, como aponta com acerto costumeiro a jurisprudência mineira:
"TJMG. 10105130320119001/MG. J. em: 05/11/2019. APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SUCESSIVAS TRANSMISSÕES COMPROVADAS - QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO - PROPRIETÁRIOS - LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO - OUTORGA DA ESCRITRA PÚBLICA DEFINITIVA - IMPOSSIBILIDADE - ADJUDICAÇÃO CABÍVEL. A ação de adjudicação compulsória constitui o meio próprio para que o adquirente de bem imóvel obtenha a ESCRITURA PÚBLICA definitiva em caso de recusa ou de impossibilidade de outorga pelos vendedores. Comprovada a celebração do contrato de compra e venda entre parte autora e os réus, a quitação integral do preço e a ocorrência de sucessivas transmissões do imóvel, iniciada pelos proprietários originários e encerrada com a negociação feita com a parte autora, bem como, restando evidenciada a impossibilidade de os proprietários originários outorgarem a escritura pública definitiva à requerente, pelo fato de possuírem PARADEIRO DESCONHECIDO, há que ser acolhida a pretensão adjudicatória formulada na inicial".
