Sistema de registro de imóveis na propriedade urbana, modalidades de sistemas registrários e efeitos imobiliários.

Introdução 1. Conceito de propriedade imóvel 2. Conceito de registro de imóvel e de direito registral 3. Etiologia histórico-legal de imóveis no Brasil 4. Modalidades de sistemas registrários de propriedade imóvel 5. Efeitos do registro imobiliário 6. Dados jurisprudenciais 7. Conclusão.

Introdução

O sistema registral imobiliário passou por algumas alterações ao decorrer das diversas divisões territoriais, nesse contexto este artigo tem o intuito de apresentar uma breve pesquisa sobre os dados evolutivos e parâmetros etiológicos com algumas informações pertinentes nos tópicos descritos. A divisão conceitual realizada em blocos descritivos e quadros sistemáticos com assuntos e explicações especificas, almejam uma melhor compreensão resumida aos pontos estratégicos, para possíveis entendimentos basilares e aplicação teleológicas, ao sistema registral imobiliário. Nesse contexto, a divisão explicativa em seis tópicos ganha robustez de compreensão lógica, com uma leitura dinâmica e intrigante abrangente aos pontos históricos especificados ao longo do texto.

Conceito de propriedade imóvel

Analisando em uma concepção ampla, podemos conceituar propriedade como toda relação jurídica de apropriação de certo corpóreo ou incorpóreo. A propriedade está na essência da estrutura social capital, com o dorso voltado para o direito real. De certo gosto, a propriedade constitui-se pelo ius in re, sendo mais amplo, por voltar-se diretamente a um bem móvel ou imóvel próprio, ius in re própria, onde seu titular tem ao seu favorecimento o disposto no artigo 1.228 do código civil Brasileiro “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”, sem intervenção de quem quer que seja, ressalvadas as limitações naturais, legais e voluntarias.

Nesse sentido, observa-se uma sujeição de um bem relativamente a uma pessoa física ou jurídica, e os demais direitos reais, por sua vez, se manifestarão em bens alheios, ius in re aliena. De todo o feito, a propriedade estando dentro de um sistema de direitos reais, adquirindo uma posição privilegiada, por ser a relação fundamental do direito das coisas, abrangendo todas as categorias dos direitos reais, girando em seu torno todos os direitos reais sobre as coisas alheias, seja os limitados de gozo ou fruição, seja os de garantia ou o de aquisição.

Dessa forma, a propriedade é o mais amplo direito do senhorio, chegando a ser exaltado em uma breve analogia, ao essencial preceito constitucional ao aludido bem, casa, artigo 5° inciso XI “a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador [...]” ressalvadas as objeções descritas “salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;”, conceito ampliado por Windscheid e Brinz:

“A propriedade apresenta-se como unidade ou um feixe de faculdades distintas, cada uma das quais suscetível de desmembrar-se do todo para surgir como direito fracionado.”

Contexto esse que traz a propriedade, como pleno direito sobre a coisa e os diversos poderes, que nela se distinguem, consagrando as manifestações daquela plenitude.

É, portanto, a propriedade um direito primário, pois os outros direitos reais só existirão em decorrência dela, que é considerada como o direito real por excelência, ante o fato de os direitos reais dela retirarem a sua força. A propriedade é a fonte dos demais direitos reais.

Conceito de registro de imóvel e de direito registral

O sistema registral público que se destina a averbação de bens imóveis ganhou grande relevância na seara do direito civil e mercantil, principalmente com a atualização do destinto código civil de 2002, no direito público, pela estreita vinculação com a propriedade imobiliária por ato inter vivos, artigo 1.227 “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”, sendo garantidos através de sua exatidão e confiança pela fé pública, mas também merecendo, por parte dos jurisconsultos, análises mais aprofundadas, pelos vários problemas que suscita e pela sua necessidade ou obrigatoriedade para resguardar a estabilidade do domínio, preservar a segurança jurídica e possibilitar a verificação estatal do direito de propriedade, controlando os atos praticados pelo titular no exercício de seus direitos, relativamente a outros titulares.

Vale lembrar, que a aquisição da propriedade imóvel pelo direito hereditário, pela acessão ou pela usucapião independerá de registro, visto que, este tão somente afirmará a disponibilidade do bem raiz e será feito em obediência ao princípio da continuidade.

O registro imobiliário, configura-se como o poder legal de agentes do ofício público, para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, com o intuito de promover atos escriturários, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, por fornecer meios probatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos por terceiros.

O registro de imóveis, configura-se como fiel repositório de informações, contendo todos os dados alusivos à propriedade imobiliária, por acompanhar a vida dos direitos reais sobre bens raiz. Sua função seria a de especificar o imóvel registrado e os demais direitos reais que sobre ele recaírem.

O registro público, funciona como uma serventia especial, criada legalmente, sob ordens de serventuário autorizado a exercer, na comarca, a função de registrar, sendo controlado pelo órgão competente no Tribunal de Justiça Estadual, estando submetido à autoridade do juiz corregedor, superior hierárquico imediato do oficial (DJSP, 30 jan. 1986 e 13 de jun. 1986; CSMSP, AC 4.901-o e 3.332-0), encarregado de fiscalizar o registro, decidindo dúvidas, reclamações e representações dos interessados ou do Ministério Público.

O cartório de registro imobiliário presta serviço público, por ser o órgão incumbido pelo Estado de acolher, conferir, transpor para seus livros e guardar declarações e negócios imobiliários, dando-lhes a necessária publicidade, comprovando- os.

O direito registral imobiliário, presente no ramo do direito real, através de um complexo de normas jurídicos-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias imobiliárias: a atividade

cartorária do oficial titular e de seus prepostos, que agem por delegação do Poder Público, conferindo-lhes fé pública em todos os atos que autonomamente pratiquem, atendendo ao interesse da coletividade e à técnica dos atos registrários.

É, portanto, um conjunto normativo que, formalmente, diz respeito à ação do serventuário na sua função de registrar imóvel, baseando-se em negócio jurídico a ele referente e compreendendo, materialmente, a transformação dos direitos sobre bens de raiz, em particular, sua aquisição. Vale ressaltar a exposição das normas do direito registral imobiliário contidas não só na Lei n. 6.015/73, más também em outras leis especificas atinentes aos sistemas jurídico-brasileiros de registros de imóveis.

Etiologia histórico-legal de imóveis no Brasil

A etiologia busca estudar a causa ou a origem de alguma coisa, levando em consideração os fatores que contribuem para o surgimento, amadurecimento e evolução do objeto de estudo consagrado, é preciso racionalizar a ligação entre os diversos pontos trazidos pela etiologia, justamente para atingirmos a mais razoável avaliação sobre qualquer assunto.

Ademais, é de bom alvitre, situar o registro imobiliário na evolução histórica, não somente do direito brasileiro, mas também no contexto de sociedade, pois, conceituamos a impossibilidade das devidas análises técnicas sobre a assunto, sem a amplitude da observância do seu desenvolvimento através dos tempos5.

Seguindo essa lógica, verifica-se que na antiguidade não se falava em propriedade individual de imóveis, pois os homens, que viviam em grupos, ocupando, em comum, as casas, apenas individualizavam os bens de consumo, como roupas, armas etc. Somente quando a terra passou a ser explorada para fins comerciais, aquele que a tornava produtiva ficou sendo não só seu dono, como também de seus frutos e produtos, mas essa ocupação não recebia proteção jurídica, por não haver ainda uma sociedade politicamente organizada6.

As raízes do sistema alemão da transmissão da propriedade imobiliária localizam- se nos feudos, que consistiam em terras concedidas a alguém como pagamento pelos serviços prestados nas guerras. O senhor feudal era o verdadeiro proprietário dessas áreas, e os vassalos eram tão somente titulares do domínio útil. A transferência desse domínio era feita pelo senhor feudal, que, estimulado pela percepção dos tributos de transmissão, a registrava em livros públicos.

Esse sistema feudal evoluiu e serviu de exemplo em nosso país, onde os donos de indústrias que necessitavam de mão de obra, tornavam-se senhorio de trabalhadores trazidos de lugares diversos, muitas vezes com o sonho da adesão de um imóvel, adquiriam pequenos lotes de terras em troca da exploração da mão de obra. Em um aspecto geral cotidiano, essa divisão ocasionou a densificação demográfica social e o crescimento populacional necessário a época. Porém, a transmissão legal dessas propriedades nos registros públicos não acontecia, eram lavrados o conhecido instrumento praticar de compra e venda afim de gerar negócio jurídico com relação de dependência aos originários proprietários denominados senhores de indústrias.

Partindo do princípio em nosso país, desde seu descobrimento, inicia-se a história da propriedade brasileira, passando as terras ao domínio público. Na época, devido as terras brasileiras estarem sob domínio da coroa portuguesa, o reinado português instituiu a propriedade privada mediante doações, reguladas pela ordenações do reino para aqueles que aqui aportassem, ou seja, quem chegava ao brasil recebia como forma de estímulo e visando garantir a ocupação da descoberta, um área de 10 léguas de terras (equivalentes a 42 quilômetros) denominados sesmaria, como também recebiam a isenção de qualquer tributo. Os chamados capitães donatários, quem recebia as terras, poderiam doar essas terras a quem pretendessem cultivá-las, sob pena de vê-las retornar à coroa. Assim as terras devolutas eram as doadas a particular e que pelo não uso seriam restituídas ao reino.

Somente em 1822 com a independência do Brasil, esse sistema sesmarial foi suspenso mediante resolução de 17 de julho de 1824 e com a disposição da primeira constituição imperial, a propriedade passou a ser resguardada e consequentemente, baseadas em princípios constitucionais. Foram publicadas em nosso país:

“a) A lei orçamentaria n.317, de 21 de outubro de 1843, regulamentada pelo Decreto n.482, de 14 de novembro de 1846, que criou o nosso primeiro registro geral de hipotecas, embora imperfeito, pois “continuaram a subsistir as hipotecas gerais, incompatíveis com um sistema regular de propriedade”7. Essa lei teve por fim resguardar o crédito e não o domínio privado, tendo em vista que a terra seria a base para a segurança dos credores.

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2. A lei n.601,de 18 de setembro de 1850, primeira lei de terras, que veio dar um grande passo, discriminando os bens do domínio público dos do particular(art.3°,§2°), criando registro paroquial das terras possuídas no Império, que visava inventariar posse existentes em todas as províncias brasileiras.

Os proprietários rurais, sob severas penas, eram obrigados a registrar suas terras. Com isso, já no início do século XX, havia um cadastro rural parcial, da competência do ministério da agricultura, por abranger apenas imóveis rurais dos proprietários que solicitassem benefícios legais. Assim, até a promulgação do Estatuto da Terra (lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, art.46, regulamentada pelo Decreto n. 55.891, de 31 de março de 1965), o Governo Federal não havia cuidado da organização atualizada de um cadastro de imóveis rurais. E a lei n. 5.868, de 12 de dezembro de 1972, regulamentado pelo decreto n. 72.106, de 18 de abril de 1973, veio criar o sistema nacional de cadastro rural.

Em análise estruturada segundo Costa Porto, entre 1822 e 1850, o quadro fundiário brasileiro apresentava quatro situações:

Com o advento da Lei n. 601, de 1850, passou-se a regular essas quatro hipóteses, sem afetar, contudo, os legítimos sesmeiros, que, por estarem em situação regular, não se sujeitam aos efeitos da nova lei, a qual respeitou seus direitos.

Assim, no que atina às terras devolutas, ou seja, às terras públicas e às terras de sesmaria devolvidas por titulares que não fosse o de compra; logo, não eram suscetíveis de usucapião (art. 1°); permitida era, todavia, a concessão gratuita de terras situadas nos limites do império com países estrangeiros em uma zona de dez léguas, para apressar o seu povoamento, possibilitando uma maior segurança nacional. Quanto aos sesmeiros ilegítimos e aos posseiros ou simples ocupantes de terras sem títulos hábil, alei procurou ampará-los mediante a sanatio in radice, adotando, para os primeiros, a “revalidação” e, para os segundos, a “legitimação”, desde que nelas tivessem sua moradia habitual, tornando-as produtivas.

Foram criados dispositivos específicos que exaltou o princípio da cultura, onde excluiu as roçadas e as queimadas, estipulando prazo para demarcação de terra, considerando devolutas as terras incultas, (arts. 6°, 7° e 8° da lei 601). Surgiu no mesmo dispositivo o registro paroquial, feito pelos vigários, dentro das respectivas paroquias, com finalidade declaratórias, com escopo de separar o domínio público do particular.

O registro paroquial não operava a transferência da propriedade, nem era forma aquisitiva de propriedade imóvel, ter por objetivo estático, procurando fazer tão somente um levantamento dos possuidores de terras, qualquer que fosse tão somente um levantamento dos possuidores de terras qualquer que fosse o título de sua propriedade, obrigando-os a fazer o registro dentro do prazo marcado. Esse registro não conferiu publicidade, e, com isso, os requerentes podiam sofrer reinvindicações.

O projeto de lei hipotecaria foi apresentado à câmara dos deputados em meados de julho de 1854 pelo Conselheiro Nabuco, que criou um registro para atos translativos da propriedade imobiliária, dando-lhe a segurança tão requerida pelo crédito real, e que, dez anos depois, converteu-se a lei n. 1.237/64. Inicia-se assim, diante da precariedade orçamentaria do regime hipotecário faltante de requisitos como publicidade e da especialidade, criou-se, o registro geral, considerando transcrição como modo de transferência do domínio e ordenando a escrituração, em seus livros, de todos os direitos reais imobiliários.

A lei n. 1.237/64 apesar de não conter um sistema registrário completo, constituiu um avanço na formalização do registro sob a tutela estatal, tendo grande importância, pois veio:

1. Instituir o registro de imóveis por ato inter vivos e a constituição dos ônus reais (art. 7°);

2. Declarar que a transmissão não e operava a respeito de terceiros, senão pela transcrição e desde a sua data (art. 8°), e que esta não induziria prova de domínio;

3. Abolir hipotecas não estabelecidas por ela (art. 1°), restringindo o objeto da hipoteca aos bens imóveis por ela enumerados (art. 2°);

4. Manter as hipotecas legais gerais sobre bens presentes e futuros apenas em favor e mulher casada, dos menores e dos interditos (art. 3°, §11), e exigir que as demais hipotecas legais fossem especializadas;

5. Determinar que a hipoteca convencional fosse sempre especial, com quantia determinada e sobre bens presentes (art. 4°);

6. Exigir a escritura pública como da substância do contrato (art. 4°, §6°) e sua inscrição no registro, para valer contra terceiros;

7. Tornar indispensável a inscrição da hipoteca legal e convencional, para que pudesse ser oposta a terceiros, salvo as das mulher casada, dos interditos e menores, que mesmo não inscritas teriam todo o seu valor (art.9º);

8. Reconhecer a hipoteca judiciaria (arts. 3° e 9°);

9. Instituir a prenotação, ou seja, a anotação preventiva para garantir a prioridade em favor das hipotecas que dependessem de especialização (art.9° § 27);

10. Enumerar, taxativamente, os ônus reais (art. 6°), sujeitando-os à transição.

Surge a partir dessa lei o princípio da publicidade, excluiu do registro as transições das transmissões por ato mortis causa. A obrigatoriedade da inscrição de todas as hipotecas legais, surge com a Lei n. 3.727, de 5 de outubro de 1855, porém sem atender ao princípio da especialização.

Com a Proclamação da República surgiram ideias novas no nosso sistema de registral imobiliário.

Modalidades de sistemas registrários de propriedade imóvel

Em análise do nosso sistema registral imobiliário, delineamos cinco sistemas registrários:

1. O comum, que é o geral e obrigatório, disciplinado pela Lei n. 6.075/73, arts. 167 e seguintes;

2. O Torrens, regido pela Lei n. 6.015/73 (arts. 277 e seguintes), que, por ser facultativo e excepcional, é um sistema registrário especial, podendo ser requerido apenas para imóveis rurais;

3. O rural, feito pela INCRA, determinado pelo art. 46 da Lei n. 4.504/64, que lhe impôs o encargo de promover levantamentos para a elaboração do cadastro de imóveis rurais, e pela Lei n. 5.868/72, regulamentada pelo decreto-lei n. 72.106/73, que instituiu o Sistema Nacional de Cadastro Rural;

4. O especial de imóveis rurais adquiridos por estrangeiros, regulado pela Lei

n. 5.709/71, regulamentada pelo decreto n. 74.965/74.

5. O de propriedade pública da União, Estados e Municípios.

Em todas as modalidades registrarias há uma finalidade comum de revestir os bens imóveis e os direitos a eles relativos de formalidades especiais, mediante interferência estatal, garantindo-os e controlando-os.

Efeitos do registro imobiliário

O efeito básico do registro de imóveis é o constitutivo , pois sem ele o direito real sobre coisa alheia e o direito de propriedade imobiliária, oriundos de ato inter vivos, não nasceriam. Tal efeito constitutivo não existirá nas aquisições mortis causa, na usucapião e na acessão , hipóteses como vimos, em que se atestará a disponibilidade do bem já adquirido e a continuidade registral.

Além desse efeito constitutivo, o registro apresenta os de:

1. Publicidade, conferida pelo Estado por meio de seu órgão competente, das mutações da propriedade imobiliária e da instituição de ônus reais sobre o bem raiz, dando segurança às operações realizadas com o imóvel.

2. Legalidade ou legitimidade do direito do proprietário ou do titular do direito real, uma vez que o oficial só efetua o registro do imóvel quando não encontrar quaisquer irregularidades nos documentos apresentados, não dando acesso aos títulos que não preenchem os requisitos exigidos legalmente.

3. Força probante, que se funda na fé pública do registro, levado a efeito por serventuário provido de autoridade legal, gerando a presunção (CC, art. 1.245,

§§ 1° e 2°) de que o direito real pertence à pessoa em cujo nome se registrou.

4. Continuidade (grundsatz der voreingtragung des betroffenen), já que o registro constitui um dos modos derivados de aquisição de domínio de coisa imóvel, prende-se ele ao anterior; se o imóvel não estiver registrado nome do alienante, não se poderá fazer assento em nome do adquirente.

5. Obrigatoriedade, por ser registro indispensável à aquisição da propriedade imobiliária inter vivos (CC, art. 1.227 e 1.245, § 1°), devendo ser efetivado no cartório da situação do imóvel.

6. Retificação (CC, art. 1.247), porque o registro não é imutável; se não exprimir a realidade jurídica ou a verdade dos fatos, poderá ser modificado ante pedido do prejudicado e com audiência da parte interessada.

7. Prioridade, decorrente da ordem de prenotação do título, e não propriamente do registro (CGJ-SP-Proc. N 273/ 94, 253893). A prenotação a preferência do direito real sobre o imóvel. Se houver conflito de registro de imóvel, baseado em títulos domínios diversos, prevalecerá o que foi prenotado anteriormente (RT, 196:213). No dizer de Afrânio de Carvalho, tal prioridade indica “que, num concurso de direitos reais sobre imóvel, este não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de procedência, que se funda na ordem cronológica de seu aparecimento: “prior tempore potior jure”.

8. Especialidade, que consiste no fato de assentar uma perfeita e minuciosa identificação do imóvel registrando, com o escopo de impedir que a transmissão seja feita irregularmente.

Dados jurisprudenciais

O cartório de registro de imóvel é parte ilegítima para figurar no polo ativo de demanda em que se pretende a restituição de indébito tributário. TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TABELIONATO. ILEGITIMIDADE ATIVA. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DO SEGUNDO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DE SANTO

ANDRÉ/SP DESPROVIDO. 1. É firme a orientação desta Corte no sentido de que os cartórios e serventias notariais não detêm personalidade jurídica, de modo que são partes ilegítimas para figurar no polo ativo de demanda em que se pretende a restituição de indébito tributário. Precedentes: AgInt no REsp. 1.609.019SP, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 13.10.2016; AgInt no REsp. 1.441.464/PR, Rel. Min. BENEDITO GONÇALVES, DJe 28.9.2017. 2. Agravo Interno do SEGUNDO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DE SANTO ANDRÉ/SP

desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1441825 SP 2014/0056054-7, Relator: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T1 - PRIMEIRA

TURMA, Data de Publicação: DJe 19/12/2017).

Até que se promova a competente divisão de gleba e extinção de condomínio, por escritura pública ou pela via judicial, obrigando os demais consortes a partilhar a coisa comum, com a expedição da cometente carta de sentença, não se mostra viável o acesso do título ao fólio real, ainda que se trate de mandado extraído de ação demarcatória com trânsito em julgado. REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida Inversa

- Admissibilidade - Título judicial - Qualificação - Admissibilidade - Ausência de manifestação do Oficial após a suscitação da dúvida inversa e de manifestação do Ministério Público antes da prolação da sentença - Irregularidades não contaminadoras da validade do procedimento administrativo - Demarcação de fração ideal de bem imóvel

- Abertura de matrícula vedada - Indispensabilidade da prévia extinção do estado de condomínio de direito - Lançamento fiscal - Irrelevância - Dúvida julgada procedente - Recurso desprovido. Numeração: 0073902-47.2010.8.26.0224. Órgão Julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Relator: José Renato Nalini.

À luz do princípio da boa-fé, não pode o donatário ser penalizado com a constrição de seu patrimônio por conta de ausência de registro de escritura pública de doação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. (TRT-15 - AP: 00109748520185150014

0010974-85.2018.5.15.0014, Relator: ANTONIA REGINA TANCINI PESTANA, 3ª

Câmara, Data de Publicação: 01/06/2020). Numeração: 0010974-85.2018.5.15.0014. Órgão Julgador: TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 15ª REGIÃO. Relator: Antônia Regina Tancini Pestana.

Tratando-se de arrematação judicial de modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o vínculo com a situação pretérita do bem, há que ser respeitado o princípio da continuidade. REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Arrematação – Título judicial que não escapa à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade - Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade - Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que não comporta exame na via administrativa - Dúvida julgada procedente – Recurso não provido. (TJ-SP 10619794420178260100 SP 1061979-44.2017.8.26.0100, Relator:

Pinheiro Franco (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 23/04/2018, Conselho Superior de Magistratura, Data de Publicação: 24/04/2018) Numeração: 1061979- 44.2017.8.26.0100 SP 1061979-44.2017.8.26.0100 Órgão Julgador: Tribunal de Justiça de São Paulo. Relator: Pinheiro Franco.

Havendo imóvel cadastrado no INCRA juntamente com outro bem, ambos adquiridos em um mesmo processo de usucapião, é necessário a obtenção de Certificado de Cadastramento de Imóvel Rural (CCIR) autônomo para proceder ao ingresso de escritura de doação. REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa de ingresso escritura de doação – Imóvel cadastrado no INCRA juntamente com outro bem, ambos adquiridos em um mesmo processo de usucapião – Necessidade de obtenção de Certificado de Cadastramento de Imóvel Rural (CCIR) autônomo – Imóvel objeto de doação com área inferior fração mínima de parcelamento – Circunstância que só reforça a necessidade de cadastro autônomo – Apelação não provida. (TJ-SP 10012952320168260575 SP 1001295-23.2016.8.26.0575, Relator: Pinheiro Franco

(Corregedor Geral), Data de Julgamento: 28/03/2018, Conselho Superior de Magistratura, Data de Publicação: 06/04/2018). Numeração: 1001295-23.2016.8.26.0575. Órgão Julgador: Tribunal de Justiça de São Paulo. Relator: Pinheiro Franco.

O pagamento antecipado de ITBI é condição para o registro de adjudicação compulsória. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE IMÓVEIS.

Mandamus movido contra ato do Oficial de Registro de Imóveis que exige a comprovação

de recolhimento prévio de ITBI para registro de adjudicação compulsória. Indeferimento da petição inicial. R. juízo da ação de adjudicação compulsória determinou o pagamento prévio do ITBI. Falta de interesse de agir bem reconhecida pela r. sentença. Não bastasse, o pagamento antecipado do tributo é condição para o registro. Art. 877, § 2º, do CPC; Art. 289 da Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/1973); Art. 30, XI, da Lei nº 8.935/1994; Art. 134, VI, do CTN; e Item 119.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ. Precedentes. Recurso não provido. Condenação por litigância de má-fé por adução de pretensão contra texto expresso de lei. (TJ-SP - APL: 10068702720188260224 SP 1006870-27.2018.8.26.0224, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 16/10/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/10/2018). Numeração: APL 1006870- 27.2018.8.26.0224 SP 1006870-27.2018.8.26.0224 Órgão Julgador: Tribunal de Justiça de São Paulo. Relatora: Mary Grün.

Promessa de compra e venda não pode prevalecer sobre restrição a alienação contida no folio imobiliário. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANOTAÇAO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. 1.- Não é

possível o reconhecimento da boa fé do promitente comprador, pois quando celebrada a promessa já constava no registro de imóvel restrição a alienação. 2.- Impossibilidade de prevalecer a promessa em relação a restrição contida no folio imobiliário. Ademais o promitente comprador admite que não estavam negociando com o titular que consta no registro de imóveis. Negado provimento ao apelo. (Apelação Cível Nº 70077530707, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em 26/06/2018). (TJ-RS - AC: 70077530707 RS, Relator: Eduardo Kraemer, Data de Julgamento: 26/06/2018, Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/07/2018). Numeração: AC 70077530707 RS. Órgão Julgador: Tribunal do Rio Grande do Sul. Relator: Eduardo Kraemer.

A comunhão de bens imóveis não cessa com o fim da sociedade conjugal. Somente terá fim quando houver decisão ou acordo de partilha da propriedade. DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS - Imóvel registrado em nome de casal divorciado, sem registro de partilha - Escritura de doação feita pelo ex-marido na condição de divorciado, pretendendo a doação de sua parte ideal da propriedade à ex-cônjuge - Partilha não registrada - Necessidade de prévia partilha dos bens do casal e seu registro - Comunhão que não se convalida em condomínio tão só pelo divórcio, havendo necessidade de atribuição da propriedade exclusiva, ainda que em partes ideais, a cada um dos ex-

cônjuges - Impossibilidade do ex-cônjuge dispor da parte ideal que possivelmente teria após a partilha - Ofensa ao princípio da continuidade - Exigência mantida - Recurso não provido. Numeração: 1012042-66.2019.8.26.0562. Órgão Julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Relatora: Ricardo Mair Anafe.

É exigido o prévio registro do compromisso de compra e venda para que possa ser averbado posterior termo de quitação. Compromisso de compra e venda não registrado. Termo de quitação. Continuidade. Numeração: 1099908- 43.2019.8.26.0100. Órgão Julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Relatora: Tânia Mara Ahualli.

Pretendendo a retificação de matrículas a fim de que elas expressem a realidade das sucessivas transferências e desmembramentos realizados na área objeto do feito, e não havendo qualquer oposição pelos interessados quanto ao pedido, justifica-se a procedência da ação. APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. Pretendendo a parte autora a retificação de matrículas a fim de que elas expressem a realidade das sucessivas transferências e desmembramentos realizados na área objeto do feito, e não havendo qualquer oposição pelos interessados quanto ao pedido, o qual poderia ter sido realizado administrativamente pelo Oficial do Registro de Imóveis, inclusive mediante realização de diligências no local, justifica-se a procedência da ação. APELO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70076261965, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 09/08/2018). (TJ-RS - AC: 70076261965 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 09/08/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 17/08/2018) Numeração: AC 70076261965 RS Órgão Julgador: Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Relator: Mylene Maria Michel.

Na hipótese de alienação fiduciária, tendo ocorrido sem purgação da mora a notificação feita pelo Oficial competente do Registro de Imóveis, este deve proceder à averbação da consolidação da propriedade. Alienação fiduciária – consolidação da propriedade – purgação da mora. Numeração: 1114713-98.2019.8.26.0100. Órgão Julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Relatora: Tânia Mara Ahualli.

Não é possível elidir a posse de boa-fé, notadamente porque a proteção possessória não se confunde com as regras do direito registral, notadamente quando presentes

a violação do princípio da unitariedade da matrícula. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO NA PENDÊNCIA DE EXECUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE INSCRIÇÃO DA PENHORA. BOA-FÉ PRESUMIDA DOS TERCEIROS ADQUIRENTES.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 375⁄STJ. 1. O Tribunal de origem reconheceu a boa-fé dos adquirentes, por isso descabe divergir desse entendimento, conforme teor do enunciado da Súmula 7 desta Corte. Agindo o adquirente do imóvel com boa-fé e não havendo registro da penhora anterior à alienação, não há como configurar a fraude à execução. 2. Incidência da Súmula 375 do STJ, "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". 3. Recurso especial provido. (REsp 809.760⁄RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17⁄05⁄2011, DJe 26⁄05⁄2011) Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial. Intimem-se. Brasília (DF), 03 de março de 2015. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator. Numeração: REsp 1394054. Órgão Julgador: Superior Tribunal de Justiça. Relatora: Paulo de Tarso Sanseverino.

Os valores dos emolumentos para as cédulas de crédito em geral não podem ser equiparados aos valores dos emolumentos das cédulas de crédito rural, uma vez que estas são destinadas ao financiamento do agronegócio, facilitadora da captação de recursos. Consulta. Emolumentos. Cédula de crédito rural. Decreto-lei 167/67. Numeração: 0086880-25.2019.8.26.0100. Órgão Julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Relatora: Tânia Mara Ahualli.

Conclusão.

O referencial teórico ao sistema registral imobiliário advindo da etiologia é primordial para melhorar a base cientifica, visando uma salutar aplicação. Diante desse contexto, a utilização sistemática de uma boa fundamentação como a especificada no ato descritivo acima, serve para um melhor entendimento específico no cerne das demandas ao decorrer da prática aplicada. O cenário registral imobiliário evolui-o, acompanhando a expansão territorial e a distribuição de terras, assim como o ordenamento pátrio e os costumes em sociedade. Relatos históricos de má distribuição e uma usurpação de terra, pelos atos da coroa, dos brasileiros natos foram uma constante nas terras brasileiras.

Todavia, a necessidade de crescimento do capital trouxe a possibilidade redistribuição e adequação da legislação também nesse sentido.